Buongiorno a tutti, scrivo questo post per tentare di venire a capo ad una situazione molto complicata.
Anni fa ho acquistato una casa da un costruttore, l’immobile è ricadente in un lotto di 2 villette. La villetta del vicino, anch’esso acquistata dalla ditta mia è tuttora in costruzione. Adiacente al terreno del vicino che sta ultimando i lavori c’è una particella che la ditta costruttrice doveva cedere al comune per oneri di urbanizzazione. Dall’atto d’obbligo di cui sono venuto in possesso, la ditta costruttrice doveva cedere entro quattro anni dalla data dell’atto la particella rendendolo un parcheggio pubblico. i 4 anni sono passati la società è in liquidazione e ha chiuso 2 anni fa. In tutto questo il comune non rilascia ancora l’agibilità poiché non sono stati assolti gli oneri di urbanizzazione. Qualche mese prima della chiusura della società è stata fatta una variazione al catasto che ha reso la particella da ente urbano di proprietà della società stessa ad accessorio comune ad ente urbano che sembra non essere intestato a nessuno. Cosa si può fare? Il Comune ci dice di portare la particella all’origine, fare un atto notarile i due proprietari dell’immobile per intestarsi il terreno per poi cederlo al comune dopo averlo naturalmente reso parcheggio. È possibile effettuare questa operazione punto interrogativo è possibile che una particella non sia intestata a nessun proprietario? C’è un modo per scoprire l’accessorio A quale immobile è riferito? Mi scuso in anticipo Qualora non sia stato chiaro nell’esporre ma vi assicuro che sono molto confuso oltre che non essere mia materia.
Grazie in anticipo a chi volesse aiutarmi.
Cordiali saluti
Ciao, Roberto, permettimi di intervenire, sono stato impiegato comunale di S. Giovanni Gemini in provincia di Agrigento, ti dico che quando si lottizza un terreno ai sensi della legge 1150 del 1942 e successive modificazioni, si fa un progetto e si sottopone al Consiglio comunale che lo approva e lo inserisce nel piano di espansione edilizia. Il progetto contiene gli oneri quali fognature, condutture elettriche telefoniche, la rete della distribuzione del gas, l’ accatastamento: tutte cose a carico del lottizzante. Gli spazi destinati all’ uso pubblico li cede gratuitamente al comune, Il lottizzante vi deposita una cauzione e paga nel tempo. Se il comune non le ha riscosse sono fatti suoi, Se la particella è intestata a ente urbano, il terreno corrispondente è già di proprietà del comune per via dell’ atto di cessione al momento della lottizzazione, Il comune deve solo perfezionare la situazione di fatto tramite l’ accatastamento, perchè l’ atto di cessione era stato perfezionato con atto notarile, in mancanza può espropriarlo “a non domino” e perfezionarlo con la cosiddetta " acquisizione sanante" ai sensi dell’ art. 42 bis del DPR 327 del 2001, trascriverlo nell’ elenco dei suoi beni indisponibili e a quello delle vie e piazze; non ci sono oneri di registro perhè in tema di esproprio ( formale in questo caso, perchè quello materiale è già avvenuto,) c’ è l’ esenzione dell’ imposta di registro.,
Grazie innanzitutto per la risposta tempestiva.
Effettivamente è stato redatto un progetto che e è sottoposto e approvato dal Consiglio comunale. Il comune dice tuttavia che per acquisirne la proprietà deve essere effettuato il lavoro previsto (parcheggio, spazio verde ecc) e infine deve essere fatto un collaudo da tecnico abilitato da loro nominato. In assenza niente agibilità per i due immobili
No, in questo caso non vi rientra, la stessa approvazione del progetto prevede lo spazio per pubblica utilità che è stato già di fatto ceduto al comune, anche se non perfezionato con le iscrizioni nei pubblici registri. Nel caso in cui ci sia una recinzione basta toglierla in tal caso si crea una cosiddetta " dicatio ad patriam" cioè la destinazione al pubblico utilizzo che si perfeziona immediatamente. anche se non vi sia un atto formale a monte. Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti se occorressero.
Lei ha fotografato esattamente la situazione, c’è un vecchio muretto che delimita il terreno e lo ingloba con le particelle degli immobili. Sostanzialmente “basterebbe” abbattere quello per dare al comune il bene in oggetto anche se non sono stati realizzati i lavori previsti dall’atto d’obbligo. Ho capito bene? Abbattuto il muro e “liberata” l’area, ho tutto in regola per chiedere l’agibilità? Devo fare una richiesta formale al comune?
L’ iscrizione catastale non ha niente a che vedere con la proprietà, essa serve per individuare chi deve pagare le imposte, che corrisponde al possessore temporale anche se non ne è proprietario. L’ importante è rendere pubblica l’ area, magari aprendo varchi nel muro: uno di entrata e l’ altro di uscita, o dichiarare al segretario comunale che l’ area è pubblica ed il muro è stato costruito abusivamente dal costruttore,quindi verbalizzarlo, poi se l’ ente lo vuole demolire sono cazzi suoi. Non ha importanza la voltura catastale, perchè può rimanere quella che è perchè ne tu e nemmeno il comune siete tenuti a pagare l’ imposta IMU ex art. 13 del DL 201 del 2011.
Buongiorno, sono appena uscito dall’ufficio tecnico comunale e dopo un’ora in cui cercavo di spiegare le mie ragioni, la risposta è sempre la stessa:
o vi accollate le spese oppure niente agibilità!
tra l’altro il funzionario dice che i passaggi per arrivare alla richiesta di agibilità sono tanti:
- Passare la particella da area a seminativo (o similari)
- Effettuare i lavori e con atto notarile cedere al comune
- Collaudo
Costo a spanne intorno ai 10 mila euro…
Altrimenti occorre fare una richiesta formale al comune in cui chiediamo di accedere alla fidejussione accesa dal Costruttore a garanzia dei lavori di urbanizzazione. Questo “jolly” che secondo il funzionario possiamo giocarci ha un “ma…” la copertura assicurativa è del 50% dell’importo individuato per i lavori quindi questi soldi potrebbero non bastare e per esperienza ci ha detto ci sono immobili nello stesso comune in cui la procedura è andata in fase di stallo…
Nel frattempo ho chiesto appuntamento dal sindaco e nominato un avvocato.
Grazie
Ciao, Roberto, quello che ti ha chiesto l’ impiegato comunale è assurdo, ed è una sciocchezza: l’ iscrizione catastale non c’ entra, perchè serve temporaneamente a non pagare l’ imposta e dura fino a quando il terreno non viene utilizzato in qualche modo, quindi si può lasciare all’ utilizzo pubblico a norma dell’ art. 823 o 825 del c.c. oppure chiedendolo al prefetto perchè è ente preposto per la pubblica viabilità egli lo può fare d’ ufficio, ,a norma di un articolo del codice della strada che questo momento non mi ricordo . Se non risulta trascritto in catasto a nome del comune è, perchè, in tali casi, l’ atto di trasferimento della proprietà lo fa il segretario comunale che di solito evita di fare l’ aggiornamento catastale per non pagare l’ imposta di registro , e poi, a nome di chi dovrebbe essere fatta la voltura se non c’ è intestazione catastale? quale notaio farebbe un atto simile? Se c’ è un muro è abusivo, togliendolo il problema si supera perchè il terreno resta al pubblico demanio anchese intestato a privato. E, poi, l’ agibilità serve per motivi di sicurezza pubblica, di salute pubblica o privata, per pagare le imposte etc. che non muta per effetto della iscrizione catastale. Che titolo di studio ha quello che ti ha detto tale sciocchezza? il tuo paese è piccolo o grande? se hai problemi di privacy e non puoi fare nomi, sempre per argomenti che esulano dal forum, mi puoi scrivere al ninolob40@yahoo.it non chiedo compensi.
Le ho inviato una mail.
Grazie