Cambio di destinazione d'uso da deposito agricolo a civ. abitazione

Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum, mi sono iscritto perchè avrei bisogno di una informazione: ho presentato in comune al mio paese circa 1 mese fa una pratica edilizia per la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione di un vecchio casolare rurale, accatastato in parte come C2 ed in parte C6 con cambio di destinazione d’uso a fine lavori per trasformarlo in abitazione residenziale. Ora i tecnici comunali che in una fase di preanalisi dell’intervento si erano sempre espressi positivamente alla fattibilità dell’intervento, hanno fatto delle osservazioni e bloccato la pratica in quanto asseriscono che l’immobile esistente che dovrà essere demolito ha un’altezza pari a 2,40 m e quindi non costituisce volume utile ai fini del cambio di destinazione d’uso (questo ai sensi del piano Casa Campania). Ho consultato vari colleghi ingegneri civili che hanno ribadito che tale requisito (di altezza utile), non sussiste nel caso in esame in quanto l’immobile esistente che è un deposito agricolo verrà demolito e ricostruito con altezza minima 2,70m. E quindi il cambio di destinazione d’uso in questione è ammissibile a seguito dei lavori previsti. Voi come vedete questa storia. Premetto che l’intento è quello di chiedere l’incentivo del sismabonus per effettuare tali lavori di ristrutturazione.

Grazie a tutti per qualsiasi info,

Saluti e buona giornata.

Ing. Vincenzo Sanseviero

A mio parere concordo con cui hai già parlato, se demolisci e ricostruisci rispettando poi l’altezza di 2,7 per edificio di civile abitazione (non aumentando i volumi esistenti) pena qualche riserva che sia espressamente citata nel Vs piano regolatore (quindi verificalo bene! ) perché non poterlo fare?

Grazie della risposta. E’ quello che penso anche io. Ma i tecnici comunali insistono che la cosa non si può fare, perchè a detta loro il volume esistente di altezza 2,40 m non è idoneo. Ora oggi ci va a parlare un terzo tecnico al comune e vediamo. Se non ne vogliono sapere nemmeno oggi l’ultima risorsa che mi resta è di fare ricorso al TAR. Ma non vorrei arrivare a questo. A presto comunque.

La risposta che ti hanno dato i tecnici comunali non è del tutto errata.

Se hai impostato la pratica come mera “ristrutturazione edilizia” per demolizione e ricostruzione con cambio d’uso della stessa volumetria esistente ritengo che sbagliano nel ritenere la “volumetria inidonea” in quanto la nuova volumetria avrà sicuramente un’altezza valida.

Ma, se pensi di fare il cambio d’uso mantenendo la sagoma esterna allora ritengo che ci sia qualche problema in quanto ci configura anche un ampliamento volumetrico… mi spiego con un esempio:
Fabbricato esistente:
-Superficie attuale lorda esterna: mq 100.00
-Altezza attuale (compreso il solaio): mt 2.40 + 0.20 = mt 2.60
-Volumetria lorda attuale (ad uso deposito): mq 100.00 * mt 2.60 = mc 260.00

Nuovo fabbricato:
-Superficie nuova lorda esterna: mq 100.00
-Nuova altezza (compreso il solaio): mt 2.70 + 0.20 = mt 2.90
-Nuova volumetria lorda: mq 100.00 * mt 2.90 = mc 290.00
e quindi scaturisce un maggiore volume di mc 290 - 260 = mc 30 e quindi si configura un ampliamento volumetrico di volumetria utile con tutte le conseguente del caso.

Se invece la superficie lorda viene ridotta a 89.65 la volumetria lorda rimane la stessa in quanto:
-Superficie lorda esterna: mq 89.65
-Nuova altezza (compreso il solaio): mt 2.70 + 0.20 = 2.90 mt
Volumetria nuova in progetto: mq 89.65 * 2.90 = mc 260.00 (arrotondata) e quindi nessun ampliamento di volumetria utile.

Il fatto che l’attuale locale ad uso deposito abbia un’altezza di mt 2.40 non basta nel dire se questa volumetria incide sul “carico urbanistico” previsto nel P.R.G.

Se l’attuale volumetria - ad uso deposito - è riconosciuta regolare dal punto di vista urbanistico per l’uso cui la stessa attualmente viene utilizzata con regolare agibilità allora il cambio di destinazione (con adeguamento di altezza minima) potrà essere realizzato.

Se invece, l’attuale volumetria non è ritenuta valida neanche per essere utilizzata come deposito ma i locali sono assimilati a un “volume tecnico” allora i tecnici comunali hanno ragione.

Un “volume tecnico” è un volume che “non esiste”, urbanisticamente parlando.

Ti consiglio di approfondire le conoscenze delle N.T.A. (norme tecniche di attuazione) del Piano Regolatore comunale (P.R.G.) o del Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.) solo così puoi avere una maggiore chiarezza della situazione.

Prima di partire con il TAR valuta bene onde spendere soldi inutili.

Saluti

Grazie per la risposta, Fausto. Per la struttura esistente é prevista la demolizione e la ricostruzione in aerea di sedime differente con sagoma differente a stessa volumetria della struttura esistente. L’immobile é accatastato regolarmente e agibile. Il nuovo tecnico che ho interpellato mi ha fatto presente anche questa storia del vano tecnico che non esiste urbanisticamente. Ma a suo avviso l’immobile esistente esiste e come. L’unica incongruenza nel progetto a suo avviso é la presenza del sottotetto che nello stato di fatto é stato considerato volume utile, mentre nello stato di progetto é stato escluso dal volume utile, configurando una sorta di ampliamento. Questo nuovo Ing. ha consigliato di ritirare il progetto ed eliminare il sottotetto nello stato di progetto, realizzando il tetto piano in modo da non ledere il volume totale. Ora vorrei far procedere il progettista con le indicazioni del nuovo tecnico interpellato (che vuole interfacciarsi un attimo prima con i tecnici comunali) e poi se la pratica non verrà accolta di nuovo valuto il da farsi. Grazie di nuovo per le info.