sto valutando una vendita di un appartamento tramite agenzia immobiliare.
La casa ha avuto problemi in passato, in quanto i professionisti a cui ci eravamo affidati hanno fatto errori e inadempienze di tutti i tipi.
L’agenzia immobiliare purtroppo non ci sembra molto di aiuto nel ricontrollare la documentazione.
Abbiamo chiesto quindi al nuovo geometra di sistemare la cosa, però come ulteriore tutela vorrei sapere se si possono inserire clausole nel compromesso e/o nel rogito, che in mancanza di documenti o conformità, non avremo penali ma saremmo disponibili a sistemare la cosa nel tempo che ne necessiterà.
E’ possibile una cosa del genere? in quanto abbiamo un offerta interessante e non vorremmo perderla, ma la documentazione non è ancora pronta e necessiterà di mesi.
Chiedo quindi che diciture consigliate di inserire per questo problema e anche per eventuali altri consigli che mi tutelino come venditore in modo da poter accettare la proposta di acquisto già da ora.
Ciao Giacomo,
scusa il tu ma qui siamo abituati così, sicuramente è possibile mettere clausole nel preliminare che indichino i tempi ed i modi che ritieni necessitino a controllare ed eventualmente sistemare le non conformità dell’immobile. Ovviamente queste devono essere accettate anche da controparte.
La questione comunque è delicata e non argomento da forum, eventualmente puoi farti coadiuvare da un legale.
Un saluto
Ciao, Giacomo, Sergio ha ragione. Tieni presente che con i preliminari di vendita si possono prendere sonore batoste; può capitare che una sola virgola cambi il significato degli accordi. Al tuo posto come prima cosa farei fare le ispezioni ipotecarie presso l’ Agenzia delle entrate e vedere come il venditore ha acquistato l’ immobile andando indietro nel tempo fino ai venti anni; quindi verificare se ci sono vicoli di vario genere come ipoteche etc e non ti fidare delle sole iscrizioni catastali perchè non sono probatorie, tieni presente che tocca al compratore scegliere il notaio di fiducia. Cercane uno bravo, saranno soldi spesi bene. Cordialità.
Tenuto conto che era stato dato incarico a professionisti ed hai rilevato errori o inadempienze, ti suggerisco un fac-simile di “Conferimento incarico professionale” affinchè tu ti possa tutelare.
Da quanto sopra deduco che tu sei il venditore (voglio precisarlo in quanto ho letto anche l’intervento di Nino lo Bello che penso ti consideri erroneamente come “acquirente”).
Per dare una risposta attendibile per prima cosa occorre che il quesito sia chiaro ed esaustivo.
Nel tuo quesito mancano troppo informazioni, anzi non ve ne sono proprio (senza offesa naturalmente).
Mi spiego:
Tu parli di errori commessi da diversi tecnici in tempi diversi. Bene, anzi male, ci devi dire che tipi di errori sono stati commessi:
a) Sono errori di tipo catastale? Poco male si risolve in poco tempo;
b) Sono errori a livello urbanistico? Male, bisogna capire che tipi di errori sono stati commessi per poter pensare di indicare nel compromesso un’adeguata clausola che non diventi poi una clausola vessatoria che potrebbe far venir meno l’efficacia legale del compromesso con le conseguente del caso;
c) Sono errori a livello di conformità urbanistiche e strutturali in zona sismica? Malissimo allora.
Occorre avere la certezza che la conformità (anzi la doppia conformità) sia rilasciabile sia dal comune e dal competente Genio Civile.
Fatta questa premessa, ti consiglio di chiedere al tuo tecnico la certezza della soluzione di tutti i mali del tuo immobile, anche mediante un apposito disciplinare di incarico.
Avute le dovute certezze tecniche che i problemi sono risolvibili in un certo tempo allora potrai sicuramente inserire nel compromesso una o più clausole che possano posticipare la data del rogito notarile entro un tempo “X” da quando sarà sistemata tutta la documentazione. Ma comunque occorre indicare un tempo certo (ti consiglio comunque di raddoppiare il tempo che ti potrà dire il tuo tecnico proprio per poter stare tranquilli).
Non potrai scrivere nel compromesso: “l’atto sarà stipulato appena pronta tutta la documentazione tecnica”, dato che ci potrebbero essere problemi (a seconda della situazione - vedi precedenti punti a, b o c) e questa documentazione potrebbe non essere pronta mai e l’acquirente non potrà certamente aspettare in eterno che tu risolva i problemi dato che vanno tutelati sempre gli interessi dell’una e dell’altra parte … sempre.