condominio 8 unità abitative, 1 attività commerciale, scala unica che parte dai box ed arriva fino ad I terrazzi, senza ascensore. Palazzo di 3 piani ( 3o piano è dei terrazzi/lastrici solari) e i lastrici solari di copertura sono di esclusiva proprietà delle persone che abitano al 2 piano ( 3 proprietari per 3 lastrici).
Questito 1: è giusto dividere la scala in 2 perché vi è una porta al piano terra che evita l’intrusione dei ladri ? Ed è giusto escludere dalla proprietà delle scale il locale commerciale e chi abita sl piano terra? Pur essendo proprietari dei box raggiungibili con l’unica scala?
Quesito 2: è giusto usare il coefficiente di piano 0.95 per il primo piano, 0,97 per il secondo e 1 per il terzo, essendo l’edificio sprovvisto di ascensore?
Quesito 3: come si calcola la proprietà del lastrico solare di proprietà esclusiva nelle tabelle fondamentali? I lastrici vanno calcolati solo in una tabella apposita seguendo l’art 1126?
Quesito 4: i lastrici solari di esclusiva proprietà sono calcolati con coefficiente di destinazione al pari di quelli a livello ( 0,22) è giusto? Ricordo che ai lastrici esclusivi si arriva da scale condominiali e non servono nessun vano di nessun appartamento
Quesito 5: nelle tabelle fondamentali, x errore, un appartamento non ha un vano, è solo questo motivo di revisione delle tabelle, per palese errore?
Grazie,
Buongiorno. Per quanto riguarda il quesito 1, a mio modestissimo parere, dividere la scala in due non incide in quanto suppongo che, anche se la suddetta porta evita l’intrusione indesiderata, tutti gli aventi diritto siano in possesso delle relative chiavi e quindi di fatto trattano o possono trattare le due porzioni di vano scala come una unica. Quindi lo lascerei unito. L’esclusione dalle tabelle del locale commerciale e le abitazioni al piano terra non è consentita, in base ad alcune sentenze (tra cui la 9986/2017 Cass. Civ. II sez, 2328/1977 Cass. Civ. I sez, 761/1979 Cass. Civ. II sez); vanno sicuramente trattate con criteri derogatori escludendoli dalla seconda metà, ma per la prima metà è obbligo includerli anche perchè in caso di manutenzione straordinaria, ovvero rifacimento totale del vano scala, partecipano anche le unità al piano terra in quanto le scale fanno parte di quegli elementi che sono imprescindibili dalla proprietà comune, a meno che non sia diversamente specificato da un titolo di proprietà.
Per il quesito n. 2 direi che i coefficienti adottati siano congrui
Per il quesito n. 3, i lastrici vanno trattati con l’art. 1124 2° comma, ovvero solo per la prima metà e va conteggiato insieme all’unità di cui sono pertinenza esclusiva, anche se comunicanti solo attraverso il vano scala condominiale.
Per quanto riguarda il quesito n. 4 infine, effettivamente utilizzerei il coefficiente di utilizzazione (più che di destinazione in questo caso) pari a 0,25 o anche 0,22 proposto, in quanto si tratta comunque di una pertinenza di una singola unità immobiliare, ma la cui fruibilità è compromessa dal fatto che per accedervi bisogna utilizzare la scala condominiale.
Scusi Valerio, per il mio terrazzo di copertura ( lastrico solare) che misura 132 mq, da come ho capito dal suo intervento, nelle tabelle generali dovrei calcolarlo solo per 74mq? ( 44 + 30mq - 132/3= 44… 88/3=30… 44+30)… visto che 1/3 sono mie e negli altri 2/3 partecipo perché il terrazzo è posto sopra il mio appartamento e sotto di me c’è ne sono altri 2. Grazie