Buongiorno a tutti,
dopo un pausa di 13 anni ho deciso di riprendere la professione del geometra e devo dire che molte cose sono cambiate in meglio (per fortuna). Come ho scritto nel titolo mi sento come al mio primo lavoro dopo il diploma e chiedo l’aiuto da casa, se possibile, per risolvere tutti i miei dubbi ed incertezze sul mio “secondo” primo incarico.
Il lavoro consiste nell’inserimento in mappa di una villetta bifamiliare insistente su 3 particelle tutte intestate alla stessa ditta, di qualità pascolo, seminativo e relitto stradale, con una superficie totale di circa 490 mq. La villetta è composta da 3 piani fuori terra ed un piano interrato
Il piano interrato ha una superfice maggiore dei piani sovrastanti (quindi dovrò inserire delle linee puntinate rosse per definirne i contorni) ed un paio di lati coincidono col confine del lotto. Al piano terra (in realtà piano rialzato) sono stati realizzati dei camminamenti sopra il solaio del piano interrato ed un giardino esclusivo ad una unità immobiliare.
La prima u.i (A). è formata dal primo piano e secondo piano, collegati da una scala interna, più una piccola porzione della superficie pavimentata esterna.
La seconda u.i. (B) è formata dal piano rialzato, collegato ad una tavernetta del piano interrato tramite scala interna, da un box al piano interrato e da quasi la restante parte scoperta del piano terra (giardino + camminamenti).
Infine vi è un vano scala che dal piano interrato, da cui si può accedere al box ed alla tavernetta, arriva fino al primo piano. Al piano terra si accede anche alla porzione esclusiva dell’unità (A).
Le due unità hanno anche delle entrate separate dalla strada.
Ora i miei primi dubbi sono:
- Nel redigere il modello del mappale sopprimo le 3 particelle e ne costituisco una nuova con qualità 282 oppure ne sopprimo 2 e vario la superficie e qualità della terza particella?
- Nel DocFa devo creare 1 BCNC per i vano scala ed il tratto di camminamento che arriva fino al cancello d’ingresso; 1 sub per il box; 1 sub che comprende la tavernetta al piano interrato, l’abitazione al piano interrato ed il giardino ed i camminamenti di proprietà esclusiva; 1 sub per il primo piano e la mansarda collegata. Domanda: per la pertinenza esclusiva a piano terra dell’u.i. posta al primo piano creo un nuovo sub o lo collego direttamente in pianta all’u.i.? Sto cercando la soluzione migliore per evitare problemi futuri in caso di vendita di una delle unità immobiliare.
Grazie per l’aiuto
Ciao, Alberto, io ti posso dare aiuto per il relitto stradale, per le altre cose no perchè appartengo alla vecchia classe. Dimmi il relitto da che strada proviene: era vicinale, comunale, regionale era demaniale o privata? In merito ci sono diverse sentenze della cassazione secondo cui si configura la sdemanilizzazione in forma tacita senza la necessità di un atto formale dall’ ente proprietario.
Grazie Nino x la bella domanda, sinceramente avevo trascurato questo “piccolo” aspetto. Chiederò l’atto di acquisto per capirci meglio.
Ciao, Alberto,
a quanti mq ammonta quello che impropriamente viene definito relitto stradale che invece è relitto cartografico ?
Buongiorno,
Per il tipo mappale con il modello censuario t.m. ne sopprimi una e costittuisci AAA 282 lotto A definitivo AAA e poi fondi le restanti al lotto A
Per il do.c.fa.essendo nuova costruzione crei il sub.1 graffato al sub.2 area cortiliva e li rapprensti stessa scheda con la dicitura al p.t. corte esclusiva al sub.1. Nell’ elaborato metti sub.2 all’area. Ricorda di fare il doppio e.p. con entita’ tipologiche AL e CF1
Ciao corrado
Puoi rappresentare un grafico (estratto di mappa)?
Magari con sopra la sagoma del nuovo fabbricato?
Grazie
75 mq sul totale delle tre p.lle di 484 mq
Ciao, Alberto,
il tracciato di una strada subisce nel tempo aggiustamenti e allargamenti che spessissimo non viene rettificato in catasto specialmente quando si tratta di piccole entità, puoi dirmi le dimensioni? e se esiste il relitto o se è stato assorbito dal terreno latistante. Sono stato impiegato comunale all’ ufficio tecnico e ho buona esperienza in merito.
come richiesto, inserisco una foto del lotto ed una foto con la sovrapposizione dell’edificio sul lotto.
ciao Nino, sono 75 mq su una superficie complessiva di 484mq
Ciao, Alberto,
non hai tracciato il relitto stradale è interessante, ma dalla planimetria posso capire si tratta di una zona lottizzata tempo fa. La lottizzazione comporta la cessione gratuita al comune delle aree destinate all’ uso pubblico quindi l’ atto e l’ iscrizione nei registri catastali sono a carico del o dei lottizzanti, in tali casi avviene la compensazione di relitti in detrazione a quello che si cede. In merito puoi consultare la legge sull’ edilizia n. 1150 del 1942 dall’ art. 28 in poi; detta legge venne rielaborata con DPR 380 del 2001 quindi puoi scaricarle entrambi da internet.
Effettivamente non ho scritto che il relitto stradale é la plla 751 che ho segnato di rosso. Grazie x le norme che domani leggerò con attenzione.
Ciao, Albero, se la villetta è stata realizzata, a quanto capisco, devi recarti al comune e consultare se vi è stata depositata la lottizzazione che contiene le tre particelle e mi fai sapere.
Ciao Nino, sicuramente la lottizzazione è stata depositata perché la zona è tutto un cantiere, con la maggior parte delle case già inserite in mappa ed accatastate.
Ciao, Alberto,
controlla come risultano registrate in catasto terreni le tre particelle, se risultano singolarmente “ente urbano” allora nel catasto dei fabbricati risultano “aree urbane” categoria F . Controlla pure se il fabbricato è stato accatastato.
Scusa Nino ma mi sono perso. Come ho scritto nell’introduzione il mio incarico prevede il passaggio all’urbano delle tre particelle, 654-751 (relitto stradale) e 753 e l’inserimento in mappa dell’immobile.
Ciao, Albero,
per le due particelle devi procedere al passaggio dal catasto terreni al catasto fabbricati con la procedura che mi pare sia la Docfa, ma meglio di me, ti può dare lumi Gianni; per quanto riguarda il relitto stradale, tenuto conto che la zona è stata lottizzata, e quindi si è operata anche tacitamente la compensazione con quanto ceduto al comune, è sufficiente che il responsabile dell’ ufficio tecnico ti rilasci un attestato secondo cui il relitto non è asservito al pubblico utilizzo da oltre venti anni e per la voltura lo presenti al catasto fabbricati come pertinenza. Personalmente farei in modo diverso e cioè: tenuto conto il triangolino dello spigolo del fabbricato ricade per qualche mq sul relitto stradale, e che non è certo il tracciato della vecchia strada, sposterei il disegno del fabbricato di poco in modo che lo spigolo si confonda con lo spessore della traccia mappale.
ah ecco, ora inizio a comprendere e nei prossimi giorni vedrò di risolvere il dubbio. Però Nino ora la domanda mi sorge spontanea: tutto questo vale anche se la particella è di proprietà del mio cliente come le altre 2 che formano il lotto?
Ciao, Alberto, nel caso del tuo tuo cliente non si può parlare di relitto stradale, ma di mancato aggiornamento catastale che dura da quando è stata approvata la lottizzazione dal Consiglio comunale, quindi la superficie del relitto stradale è stata compensata con quella che il lottizzante o i lottizzanti hanno dovuto lasciare all’ uso pubblico compreso il tuo cliente in negativo. Io sono stato impiegato comunale e di cazzate ne ho sentite assai dette da persone, che occupando il posto di dirigente dell’ ufficio tecnico si sentono tuttologhe, per altro figura che sceglie il sindaco l’ importante è che si comporti come vuole il gran capo . quindi di fatto non si può parlare di tre particelle agricole, e la loro definizione è scritta nella legge fondante del catasto n. 3682 del 1886 articolo 2; se non vuoi complicarti la vita, fai finta che il fabbricato ricada interamente sul disegno della particella 753 e lo accatasti.
ok grazie, nel frattempo proseguo col Pregeo
