All’epoca sicuramente… ma abbiamo un certificato di abitabilità firmato del sindaco dell’epoca. Il problema è che il tecnico attuale non considera questo sufficiente perchè la casa sia a norma.
Ora sto sollecitando l’architetto di verificare la % in cui rientriamo con il decreto Salva Casa e vediamo se con quella possiamo risolvere. Sono disponibile a fare la sanatoria, ma non se devo spendere lo stipendio di più di un anno per sanare una cosa fatta 60 anni fa quando manco esistevo!
il certificato di abitabilità di allora non c’entrava niente / nulla
con la regolarità edilizia / urbanistica di allora e di oggi
in allora certificato rilasciato per igiene e salubrità dei locali
l’istituto del silenzio / assenso (amministrativo) introdotto con
LEGGE 7 agosto 1990, n. 241 - Normattiva
prima cosa c’era ? (art. 5)
REGIO DECRETO 3 marzo 1934, n. 383 - Normattiva
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 24 novembre 1971, n. 1199 - Normattiva
dopo il 1990 ?
LEGGE 11 febbraio 2005, n. 15 - Normattiva
LEGGE 14 maggio 2005, n. 80 - Normattiva
LEGGE 18 giugno 2009, n. 69 - Normattiva
DECRETO LEGISLATIVO 20 dicembre 2009, n. 198 - Normattiva
DECRETO LEGISLATIVO 2 luglio 2010, n. 104 - Normattiva
e finalmente (per edilizia privata) . . .
DECRETO-LEGGE 31 maggio 2010, n. 78 - Normattiva (art. 49 - comma 4-bis)
LEGGE 30 luglio 2010, n. 122 - Normattiva
DECRETO-LEGGE 13 maggio 2011, n. 70 - Normattiva (art. 5)
LEGGE 12 luglio 2011, n. 106 - Normattiva
DECRETO-LEGGE 13 agosto 2011, n. 138 - Normattiva (art. 6)
LEGGE 14 settembre 2011, n. 148 - Normattiva
eccetera (2013 - 2015 - 2016 . . .)
Se il fabbricato venne costruito negli anni sessanta, e l’ amministrazione comunale di allora concesse la licenza edilizia i casi erano due: o che il tecnico comunale controllò la conformità del fabbricato con il progetto, oppure no, e quindi non lo fece adattare al progetto. L’ art. 11 delle Preleggi testualmente riporta: Efficacia della legge nel tempo: la legge non dispone che per l’ avvenire, essa non ha effetto retroattivo, quindi il comune non può pretendere una sanatoria con le leggi vigenti dopo.
Sanzioni urbanistiche, regime retroattivo a qualsiasi epoca di abuso edilizio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista (10/07/2020)
L'abuso edilizio può essere legittimato in maniera retroattiva? | Articoli | Ingenio
(Alfonsina Capone - 13/02/2025)
LEGGE 24 novembre 1981, n. 689 - Normattiva
Eccezioni del Salva Casa
Salva Casa e accertamento di conformità, Consiglio di Stato: la nuova disciplina non è retroattiva | Build News
(Alessandro Giraudi - 12/03/2025)
Italia ius | Diritto Amministrativo Italiano | La cd. riforma Salva casa non si applica alle SCIA in sanatoria ex art. 37 T.U. edilizia presentate prima della sua entrata in vigore
(Avv. Alberto Antico - 13/03/2025)
Principio generale escluso per le norme edilizie
che richiedano la messa in pristino dello stato dei luoghi legittimato
Si applica la normativa vigente al momento dell’irrogazione della sanzione
Ius superveniens - Diritto sopravvenuto - Brocardi.it
Le sanzioni urbanistiche dovrebbe pagarle colui che ha costruito il fabbricato in difformità al progetto, è ancora vivo? se è morto il reato non si eredita; la difformità varia di caso in caso, a parte abusiva può essere di rilevanza penale. In ogni caso è il tecnico comunale che deve indicare come sanare la difformità ma, francamente trovo strana la somma di € 30.000 pretesa dal comune per la sanatoria equivale a € 600/ centimetro/altezza;
Mio nonno è morto da oltre 10 anni, la sorpresa è venuta fuori quando ho comprato la casa dopo la morte di mia nonna (3 anni fa) e l’architetto ha presentato il progetto di ristrutturazione (interna): ha fatto le verifiche con il progetto degli anni '60 presentato in comune e sono venute fuori alcune discrepanze (tipo una scala in progetto mai realizzata e delle finestre che sono state realizzate come porte finestre), più questa bella cosa dell’altezza (che però non aveva rilevato quando abbiamo dovuto rifare il tetto nel 2018, dove non sono state variate le altezze).
Il tecnico non ha indicato nessuna soluzione a parte dire all’architetto di non presentare il progetto in un certo modo così non si vedeva questa discrepanza, altrimenti avremmo dovuto pagare un botto di sanzione per la sanatoria.
Non lo so che cifra abbia detto di specifico perchè io non c’ero quanto l’architetto ci ha parlato ma si parlava comunque di una cifra a 4 zeri (fosse anche “solo” 10000 sarebbe sempre troppo per me e non cambia la sostanza).
La casa non è abusiva! Era stato presentato un progetto all’epoca, e le misure sono esattamente quelle del progetto, eccetto per il fatto che tutta la struttura è spostata verso l’alto i 50 cm (essendo morto mio nonno, non posso sapere perchè nel 1963 avesse deciso di non scavare quei maledetti 50 cm in più e fare esattamente come aveva presentato; posso immaginarlo certo ma non saperlo con certezza purtroppo).
Non siamo in zona di vincolo, questi 50 cm non costituiscono un impatto ambientale in più, anche considerando che la casa esiste dal 1963-64 e non è mai, dico mai, emerso alcun tipo di contestazione di questo tipo.
Buon pomeriggio, signora Stefania,
al suo posto andrei a controllare il regolamento edilizio vigente a quel tempo, il progetto allora presentato, la relazione del progettista, e ila relazione scritta sulla licenza edilizia, documenti che si trovano nell’ archivio del comune, può darsi il caso che allora il terreno esterno era più alto allora venne spianato di 50 c.c. tesi sempre sostenibile tenuto conto che la casa è in campagna.
il decreto Salva Casa (ex DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024)
ha modificato il Testo Unico dell’Edilizia (TUE - DPR 380/2001)
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 - Normattiva
per il caso della sanatoria classica la sanzione pecuniaria
è pari al triplo (prima il doppio) dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro
leggere art. 37 del DPR 380/2001
Interventi eseguiti in assenza o in difformità
dalla segnalazione certificata di inizio attività
leggere art. 34 del DPR 380/2001
Interventi eseguiti in parziale difformità
dal permesso di costruire
(il testo tra le parentesi prima era doppio ora triplo)
2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al ((triplo del costo di produzione)), stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al ((triplo del valore venale)), determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.
leggere art. 31 del DPR 380/2001
(ingiunzione demolizione)
Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire,
in totale difformità o con variazioni essenziali
leggere art. 33 del DPR 380/2001
(sanzione non aumentata - rimane il doppio)
Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza
di permesso di costruire o in totale difformità
Per quanto riguarda il resto . . .
La sanzione penale si prescrive
(è personale - precedente proprietario)
La sanzione amministrativa NON si prescrive
(sostanzialmente si eredita)
per le responsabilità dell’abuso edilizio . . .
Abuso edilizio commesso dal precedente proprietario: cosa fare?
Redazione Tecnica - 29/02/2024
Come sanare un abuso edilizio ereditato? - BibLus
Redazione Tecnica - 11/03/2025
Polizia Giudiziaria. Abusi edilizi e prassi operativa
Pubblicato: 13 Maggio 2025
Ciao, Alberto,
non discuto sui richiami a leggi e a decreti a cui hai fatto riferimento, il vero problema è quello che il comune vorrebbe € 30.000 per la sanatoria ora per allora, quindi mi sembra logico aver detto alla signora Stefania di fare le ricerche sulle norme allora vigenti in base alle quali venne rilasciata la licenza edilizia prima di pagare quella somma, come venne rilasciata la licenza edilizia, poi autorizzazione a costruire, era ed è un atto pubblico di cui una copia rimane nell’ archivio del comune, verifica che il dipende non può negare perchè l’ articolo 98 della Costituzione italiana sancisce: i pubblici dipendenti sono al servizio esclusivo della Nazione
La mia riposta verte all’eventuale riconoscimento di abuso edilizio
Se riconosciuto (per denuncia di terzi oppure auto denuncia)
per le sanzioni occorre fare riferimento alle norrmative vigenti
Sull’entità dell’importo non so quando e come sia stato calcolato
Se prima della vigenza del Salva Casa l’importo dovrebbe aumentare
Per questo motivo in particolare ho segnalato gli articoli modificati
(aumento del 150% - prima il doppio ora il triplo)
Sempre che l’importo attuale sia stato correttamente calcolato
valutando correttamente l’ipotetico (per ora) abuso edilizio
L’Ufficio del Comune dovrà osservare le normative nazionali
per la vigilanza sull’attività urbanistica edilizia
Ai sensi del Titolo IV - Capo I del DPR 380/2001
In particolare gli articoli 27 e 29
Per l’inerzia dell’Ufficio si cerca di accelerare
le procedure per la demolizione di opere abusive
con l’intervento del Prefetto (trasferimento di competenza)
Ai sensi art. 41 del DPR 380/2001
L’importo della sanzione è condizionato
dal valore venale dell’immobile / edificio
Valore venale: utilizzo nelle sanzioni edilizie e calcolo | Articoli | Ingenio
Nicola Furcolo - 05/11/2024
Valore venale determinato dall’Agenzia delle Entrate
con intervento OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare)
Già nel passato criticato per valori non precisi e attendibili
Mi riferisco alle quotazioni immobiliari da considerare generali
utilizzate nel passato dall’Agenzia ai fini esclusivamente fiscali
Quotazioni OMI: Utilizzo non appropriato parola dell'Agenzia delle Entrate
Accertamento valore dell’immobile: i parametri OMI non bastano | Studio Legale Tributario SANCES
eccetera
Insomma siamo sempre alle solite, l’ abuso edilizio venne compiuto da chi vendette l’ immobile alla signora , quindi bisogna leggere l’ atto di compra vendita e vedere se vi era scritto ; l’ art. 2700 del c.c. efficacia dell’ atto pubblico: il testamento pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle parti del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonchè delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avenuti in sua presenza o da lui compiuti. La licenza edilizia allora veniva preparata dal tecnico comunale in qualità di pubblico ufficiale, e quindi firmata dal sindaco pure lui pubblico ufficiale garante della legalità della licenza edilizia, quindi non si vede quale responsabilità ne abbia la signora Stefania dato che il il venditore a suo tempo aveva costruito con rilascio della licenza edilizia, . . .
In questo caso trattasi di immobile trasferito per successione
Inoltre il nonno è stato il costruttore
E’ la signora Stefania che ha il diritto di imporre al tecnico comunale le ricerche nell’ archivio del comune sulla relazione del rilascio della licenza edilizia per verificare il motivo per cui a suo tempo il fabbricato venne costruito più alto di 50 cm..
@nino-lo-bello Vedrò se riuscirò a reperire qualcosa in comune!
io non trovo corretto da parte dello stato pretendere dopo anni e anni qualcosa del genere, quando si ritiene, visto che esiste un documento firmato dal sindaco vigente all’epoca, relativo a quella proprietà. Allora a cosa serve avere dei documenti se poi non valgono e ognuno può dire la sua??
Mio nonno costruì quella casa con le sue mani per la sua famiglia e io ho acquistato il suo appartamento dopo la morte di mia nonna perchè sono affezionata alla casa e al fatto che sia stata realizzata da lui. Ricordo che ci teneva tantissimo, quindi sono sicura che ha cercato, al tempo, di fare tutto bene. Presentava il progetto in comune per ogni cosa, quando tanti se ne fregato e fanno abusi importanti senza dire niente a nessuno.
La casa non è un abuso edilizio, ha una difformità che purtroppo si traduce in un aumento di cubatura fuori terra che probabilmente all’epoca non è stato considerato un problema da nessuno, tanto meno dagli enti incaricati di vigilare (leggi: comune e ufficio tecnico).
Questo problema è emerso PER CASO in seguito ad alcuni rilievi dell’architetto, nessuno ha mai contestato nulla in merito, anche perchè nessuno è mai venuto a misurare. E prima di autodenunciarmi vorrei capire come uscirne senza buttare via tutto il frutto del mio lavoro, visto che mi spacco letteralmente la schiena per guadagnarmi lo stipendio.
Voglio fare le cose per bene ma l’alternativa è lasciare tutto come è adesso e lasciare la grana a chi in futuro erediterà o acquisterà la casa.
Gentile Signora,
sono stato impiegato comunale ,Lei non deve assolutamente autodenunciarsi, perchè se reato vi è stato l’ ha commesso suo nonno e non Lei, non si eredita. Mi pare di aver capito che la casa è in campagna, per cui se il piano di calpestio interno al pian terreno è rialzato Le basta rialzare il terreno esterno in modo tale che da esso alla linea di gronda si rispetti l’ altezza massima consentita, oppure può fare un marciapiede attorno alla casa elevato di 50 cm con una ringhiera e risolve il problema. Ha presentato già un progetto al comune? l’ altezza massima consentita può trovarla nel regolamento comunale allora vigente, comunque c’ era la tolleranza del 2% in più che si poteva sfruttare. Tenga presente che se il fabbricato ricade nell’ abitato, potrebbe darsi il caso che il piano del terreno esterno era più alto e poi venne spianato. Mi pare di aver capito che voglia ristrutturarlo mantenendo le dimensioni esterne base x altezza.
Sono nella periferia di un paese ai piedi delle montagne, una volta era un borgata completamente separata e ora, per via delle nuove costruzioni, è marginale rispetto al concentrico e al municipio.
Il piano dove vivo io, che è quello più basso, è rialzato di circa 1.3 m rispetto al piano circostante.
Il prato è in piano ma non possiamo rialzare di mezzo metro, anceh perchè nel settore dietro la casa il marciapiede fa un gradino e sarebbe un casino senza senso e, sinceramente, non risolverebbe perchè vorrebbe dire che devo rialzare anche tutto il piazzale antistante la casa, pavimentato, modificare la rampa del garage… una spesa insostenibile e, progettualmente, non così facile. La soglia di casa non potrei comunque risolverla così.
Purtroppo per la tolleranza in più ci avevamo già provato e rimaneva fuori, ora non ricordo bene le misure perchè sono passati 3 anni, qualcosa come 15 o 20 cm. Ad ogni modo il mio architetto, cui ho scritto delle cose che mi avete detto in questo forum, ha detto che verifica se con le tolleranze del decreto Salva casa rientriamo (come estensione dovremmo essere in quella del 3%) e andrà a parlare nuovamente con il tecnico comunale in via informale per capire una soluzione.
Nessuna ristrutturazione è prevista, è già stato fatto tutto: nel 2019 il tetto, rimesso come quota esattamente come quello precedente, nel 2022 il mio appartamento, con cui sono state risolte le piccole difformità rispetto al catasto e al progetto originale e che non ha previsto interventi all’esterno eccetto la sostituzione degli infissi.
E’ proprio durante l’ultima ristrutturazione che è emersa questa problematica, che resta come una spada di Damocle sulla testa della mia famiglia nel caso volessimo vendere il fabbricato. Sto cercando di risolvere tutte le magagne della proprietà, compresi i confini dei vicini, per un eventuale vendita futura. Non voglio avere, in quel caso, nessun tipo di contestazione!
Gentile Signora,
penso che il suo caso impone una risposta privata per motivi di Sua riservatezza, quindi se mi può comunicare il Suo indirizzo elettronico e una foto della situazione credo di poterLe dare la risposta giusta. Io immagino che quando venne rilasciata la licenza edilizia fu necessario rialzare la fondazione per la falda d’ acquifera che poi venne convogliata con un tracciato diverso. Se allora il sindaco rilasciò la licenza vuol dire che era legale, quindi il tecnico comunale deve fare la ricerca in archivio e leggere la relazione in base alla quale la licenza venne rilasciata, è essa che fa fede in quanto si tratta di atto pubblico da pubblico ufficiale che fa piena prova ( art. 2700 c.c.): Efficacia dell’ atto pubblico. L’ atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti., In merito all’ efficacia della legge si distingono due fattispecie: efficacia della legge nello spazio ed efficacia della legge nel tempo, ciò vuol dire fino a quando il fabbricato non viene demolito vale la licenza edilizia a suo tempo rilasciata.
,
Gentile Signora,
complimenti, è una bella casa. Il nostro ordinamento giuridico ha l’ istituto del tempus regit actum vale a dire che se a suo tempo ne venne autorizzata la costruzione con la licenza e con la relazione che ne motivava la costruzione fino a quella altezza, il comune non può pretendere ora per allora una sanatoria. L’ altezza non va misurata dal piano di calpestio esterno al colmo del tetto, ma fino alla linea di gronda che è la linea inferiore della fascia bianca.
Grazie, si me lo ha detto l’architetto che fa fede il piano della gronda.