Gentile Signora,
ci può dire dire se ha risolto il problema dei 50 cm? tenga presente che l’ altezza massima di un edificio oltre che dalla cubatura, dipendeva dalle previsioni urbanistiche vigenti ai tempi in cui venne data la licenza edilizia, esse scadono dopo cinque anni, se il comune le rinnova nel senso che ne cambia la zonizzazione, per esempio da Zona C1 a zona B l’ edificabilità diventa di completamento e quindi l’ altezza massima dipende dalla larghezza della strada e dalla cubatura ammissibile in Zona B.
oh, andrò a leggermi il PRGC allora
vi scriverò sicuramente come va a finire, per ora ho delegato all’architetto (visto che è lui che è andato a svegliare il can che dorme facendo ste misurazioni in più) a verificare cosa (se) si può fare qualcosa per metterla in regola. Non so ancora quando andrà a parlare con il tecnico, sicuramente le scriverò qui la risposta che riceveremo. Grazie mille per il supporto e le info che mi avete dato!
Gentile signora,
la licenza edilizia era conforme al legge per averla firmata il sindaco quale responsabile della legalità degli atti comunali ( art. 31 della legge 1150 del 1942), diversamente avrebbe commesso il reato di falso in atto pubblico, perchè la proprietà privata è definita dall’ art. 832 c.c come segue.: Il proprietario ha il diritto di disporre e di godere delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l’ osservanza dell’ ordinamento giuridico; nel diritto privato le cose sono qualsiasi oggetto: una collana, una automobile una casa un terreno e etc, art. 810 c.c.; quindi il tecnico comunale non può pretendere ora per allora una sanatoria.
Sentenza recente . . .
Sentenza TAR Lazio 5211/2025 - Variazioni essenziali in aree vincolate - BibLus
Grazie sig. Alberto, anche se non ci capisco nulla di legalese… cercherò qualcuno che mi possa tradurre in italiano comprensibile e quindi aiutarmi a capire come questo si applica al mio caso! Buona serata!
Gentile signora Stefania,
sono stato impiegato comunale all’ ufficio tecnico del mio comune, per poter risolvere il suo problema è indispensabile per Lei recarsi al comune e leggere la relazione del progetto e quella della licenza edilizia, nonchè le norme allora vigenti del Regolamento edilizio del comune, controllare si vi sono state varianti al progetto e ciò per il principio del tempus regit actum. Certamente il sindaco non avrebbe firmato la licenza se non era conforme a legge. La Cassazione ha statuito che non si può applicare in forma retroattiva
Buongiorno, finalmente il nostro architetto è andato in Comune a parlare con il tecnico e, di fatto, non abbiamo risolto nulla.
*> "Finalmente (e purtroppo) ti informo sulle conclusioni della questioni della sanatoria (salva casa L.105/2024 - DPR 380/01 aggiornato) a seguito dell’ultimo incontro in comune con l’UTC *
> _ il nostro caso rientra nella tolleranza del 3% in quanto la somma delle superfici nette dei tre piani (seminterrato/rialzato/primo) è pari a 324,51 mq quindi 300 mq < 324,51 < 500 mq da cui 3%
> _ il Volume verifica: Volume licenziato 1236,96 mc + 3% = 1274,07 mq > volume rilevato di 1273,39 mq (di poco ma ok)
> _ la superficie coperta verifica: sup. coperta licenziato 149,28 mq + 3% = 153,76 > sup. coperta rilevato di 149,15 mq
> _ altezza di colmo verifica: H. colmo licenziato 10,87 m + 3% = 11,196 m > H. colmo rilevato 11,87 m (siccome nel progetto licenziato NULLA OSTA n° 273 del 24/11/1960 la quota non era misurata “l’ho forzata” a nostro favore altrimenti non verificava di poco!)
> _ altezza quota di gronda NON VERIFICA: H. gronda licenziato 7,50 m + 3 % = 7,725 m < H. gronda rilevato 8.09 m (qui non di può forzare la quota perché è indicata nel progetto licenziato NULLA OSTA n° 273 del 24/11/1960 con riferimento alla quota estradosso dell’ultimo solaio)
> Purtroppo la norma, alla stato attuale, non consente di verificare i parametri ad esclusione anche di uno solo, in altre parole, SUL / Volume / H colmo / H gronda / distanze confini ecc…, devono tutte essere verificate.
> Conclusione, al momento attuale non è sanabile, attendiamo eventuali nuove disposizioni di legge più permissive, per esempio sugli edifici ante 1967 ecc…"
In sostanza, anche se la casa aveva i documenti dell’epoca, non è sanabile e legalmente non sarebbe a posto. Lasceremo tutto così e vedremo se in futuro usciranno norme che consentano di risolvere le costruzioni ante 1970.
Gentile Signora.
se ho capito bene, la casa venne costruita nel 1970 con regolare licenza , il comune non Le può imporre la sanatoria secondo le normative odierne, perchè lo vieta l’ 11 delle Preleggi del c.c. testualmente: Efficacia della legge nel tempo, La legge non dispone che per l’ avvenire, essa non ha effetto retroattivo..Nell’ archivio del comune venfgono depositate le pratiche edilizie, dove c’ è la relazione, e la copia dell’ avvenuto pagamento delle opere di urbanizzazione, Se la pratica non c’ è non è escludibile che il comune l’ abbia persa .
Buongiorno Nino, la casa è stata presentata come progetto nel 1963 e terminata di costruire nel 1964.
Quindi in sostanza, anche se chiedessero di pagare una la sanatoria per metterla in regola, non possono farlo? Posso tenere la casa così senza dover fare nessuna sanatoria o avere penali da pagare?
Molto facile che sia stata persa, dopo 60 anni chissà che fine ha fatto!
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Gentile Signora,
dopo che l’ allora Commissione edilizia aveva dato il parere favorevole era il sindaco che firmava la licenza di costruire fatti salvi i diritti di terzi, essa veniva pubblicata all’ albo pretorio del comune per 15 giorni comprendenti due domeniche, quindi, Allora era il comune che aveva l’ onere del controllo della perfetta corrispondenza del progetto alla casa. Nel caso in cui durante i lavori sorgeva la necessità di una variante, in altezza o in dimensioni orizzontali, il prprietario presentava al comune una perizia di variante, che il icomune approvava o meno.Dopo sessantta anni è il comune che dovrebbe dimostrare in giudizio che la casa venne costruita in difformità al progetto per pretendere lail pagamento della sanatoria la cui legge venne emanata molto dopo, e non può avere effetti retrosttivi. Se venne accatastata, basta far fare la visura catastale da un geometra e si trova la data dell’ accatastamento che corrisponde alla data della fine dei lavori del fabbricato, allora una copia del progetto si presentava all’ ufficio del Genio civile, quindi è facile farla cercare presso l’ archivio della stessa. Lei non deve pagare, perchè gli oneri di urbanizzazione vennero pagati allora da colui che l’ ha costrita. Il regolamento edilizio del comune di allora ne determinava i limiti, quindi è possibile che il comune non aveva introdotto un regolamento. Lei on paghi, perchè in giudizio è il comune che deve dimostrare la difformità tra il progetto e il fabbricato a norma dell’ art. 2697 del c.c. ma non gli converrebbe perchè spenderebbe una barca di soldi non per vincere ma per perdere Cordialita .
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Grazie mille per la sua consulenza e per le informazioni che mi ha dato!
Gentile Signora,
non è certo nemmeno che la casa sia stata costruita di sana pianta all’ inizio degli anni 60 se non si rintraccia il progetto, non è impossibile che già esisteva e che sia stata ristrutturata.
Buongiorno Sig. Nino
La casa l’ha costruita mio nonno da zero, il progetto lo ha fatto fare e purtroppo, purtroppo, ha fatto mettere la quota della casa nel progetto ma poi l’ha realizzata con una altezza leggermente superiore e così ora sfora i limiti previsti dalla normativa. Se non avesse fatto mettere quella quota nel progetto nel 1963 non avrei nessun problema.
Sono in impasse, il comune sa ma non mi chiederà nulla perchè si rendono conto che la situazione è particolare e sanno anche che, se ci fosse modo, la regolarizzerei ma che non sono disposta a buttare soldi per qualcosa che non è colpa mia. Per cui per ora restiamo tutto così come è, vedendo se in futuro le normative cambieranno ancora.
Buona ser signora Stefania,
il comune ha l’ obbligo della vigilanza della quota e delle dimensioni di un fabbricato prima dell’ inizio della costruzioneione, ( legge 28 febbraio 1985 n, 47) . In caso di controversia giudiziaria graverebbe sul comune l’ onere di dimostrare che allora aveveva espletato i relativi controlli ( art. 2697 c.c.)
sarà per quello allora che non stanno insistendo! Grazie mille, per il supporto e la pazienza.