Ciao a tutti, chiedo come interpretate la seguente situazione. Abitazione al piano terra con ingresso/scala comuni ai piani superiori. Devo dividere l’unità immobiliare per stralciare un ripostiglio. La rimanente unità abitativa ha due locali posti a sinistra con accesso solo dall’ingresso comune. Andrebbero censiti separatamente? Come abitazione o deposito? Nella scheda attuale, del 1980, sono camere. Allego uno schema esemplificativo. Grazie a chi vorrà rispondere.
scheda.pdf (15,6 KB)
E’ evidente che se si decide di presentare tutte le cantine in modo autonomo, l’Ufficio non ha motivo di respingere la denuncia; l’importante è che abbiano tutte autonomia funzionale e reddituale (quella rossa si, ma quella verde mi sembra di no…); tale regola vale principalmente per i condomini.
Invece nei casi di abitazioni singole in campagna oppure nei palazzi del centro storico, ritengo importante valutare prima la situazione urbanistica dell’ambiente in questione (per non perdere l’eventuale caratteristica di abitabilità già riconosciuta nel tempo…). In definitiva, se non espressamente richiesto dalla committenza per motivi di vendita o altro, non mi azzarderei a staccare una pertinenza residenziale per dichiararla nella categoria C/2, soprattutto se nel progetto depositato in atti comunali tale “cantina” è rappresentata assieme all’abitazione.
Grazie Carlo, il verde lo censisco C2, come richiesto dalla committenza. Non è comunicante con l’abitazione, ma solo da porta esterna verso corte comune. Il rosso con il “?” è il mio dubbio. Nella pratica edilizia i locali sono camere. Si accede solo da ingresso comune. Questi locali non sono comunicanti con il resto dell’abitazione. Se mantengo la situazione della scheda attuale, stralciando solo il verde, e la pratica passa in automatico, ho il rischio che il Catasto stralci d’ufficio anche la parte rossa con “?”. E nel frattempo le unità saranno state compravendute.
Gli Uffici possono fare qualsiasi cosa, sempre rispettando la norma, però il rischio più grosso è che ti chiedano dopo un anno di modificare la denuncia di variazione… mi è successo con un caso simile.
Sarà tua cura specificare che trattasi di vani abitabili uniti urbanisticamente all’abitazione e che non puoi dichiarare il falso trattandoli come fossero cantine! Ti ripeto che poi l’Ufficio farà quel che riterrà corretto ma non può obbligarti a fare una dichiarazione impropria.
Concorco con quanto detto da Carlo.
La porzione in rosso posta a sinistra non è un deposito ma abitazione di fatto e urbanisticamente da quanto scrivi, per cui detta porzione non avendo ne le caratteristiche per essere censite come deposito, ne le caratteristiche per essere censite nelle unità abitative minime (camera+wc+angolo cottura) io non mi preoccuperei di nulla.
Procedi con il frazionamento della sola porzione in verde (previa pratica urbanistica).
Saluti
Ok, grazie mille. Intanto ho preso, anche, appuntamento telefonico con un tecnico del Catasto. Ne approfitto per chiedere a Carlo le conseguenze della richiesta di modifica della denuncia di variazione dopo un anno. Nel frattempo l’u.i.u. era stata oggetto di atto notarile?
Trattavasi di accatastamento per regolarizzazione finalizzata ad atto notarile… L’Ufficio mi invitò (telefonicamente….) a suddividere l’UIU presentata ma dopo le spiegazioni del caso (unica unità residenziale-edilizia) non ha ritenuto di inviarmi richiesta scritta.
In un caso molto simile al tuo, la variazione Docfa mi venne respinta tre volte ed alla quarta venne registrata…
Il tecnico del Catasto inizialmente conferma di mantenere un’unica unità immobiliare abitativa (stralciando il ripostiglio a nord come da oggetto della pratica). Successivamente, quando ho ricordato la possibilità di approvazione automatica, mi dice che in effetti non c’è una certezza assoluta. In caso di accertamento il Catasto potrebbe stralciare i locali non comunicanti assegnando la categoria A, pur essendo priva di cucina e bagno. Ciò comporterebbe anche una rettifica dell’atto notarile per corretta identificazione catastale. Se dovessi farlo io a priori dovrei indicare le destinazioni di tutti i locali in mancanza del vano cucina. Immagino che presentare una pratica per “u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali” non sia fattibile…
Innanzitutto, sono abbastanza sicuro che non servirebbe alcuna rettifica all’atto notarile qualora l’Ufficio intervenga per staccare la cantinola/vano, successivamente al rogito. Per quanto riguarda i suggerimenti del catasto restiamo ovviamente sconcertati per il fatto che non c’è certezza….
Se l’Ufficio dovesse agire in proprio (dubito), è importante che non attribuisca la categoria A al vano perchè si configura un danno (per la seconda abitazione) ed è opportuno ricorrere; altrimenti l’Ufficio potrebbe inviare comunicazione alla proprietà ed al tecnico circa una denuncia errata e da ripresentare (mi è capitato di dover ripresentare un Docfa per inserire tutte le parti comuni di una UIU priva di elaborato, nonostante la norma parli del solo piano terra…..). Allora dovrai giustificare la tua impossibilità di fare una denuncia impropria, ovvero in contrasto con la pratica edilizia.