Ciao a tutti,
un cliente mi ha chiesto di predisporre una unione di fatto ai fini fiscali tra due alloggi contigui collegati internamente. Premetto che non mi è mai capitato di gestirne una direttamente.
Facendo le verifiche preliminari, però, ho riscontrato che alle ultime due CILA presentate per opere interne (una per ciascun subalterno) non sono mai seguite le relative variazioni catastali, nonostante le opere risultino concluse.
L’idea sarebbe quindi quella di:
aggiornare catastalmente entrambi i sub allo stato attuale;
regolarizzare la tardiva presentazione tramite ravvedimento operoso;
richiedere contestualmente l’annotazione di unione di fatto ai fini fiscali.
Secondo voi è corretto procedere direttamente in questo modo?
E soprattutto: è fattibile gestire tutto con un unico DOCFA multiunità oppure conviene/potrebbe essere necessario predisporre due DOCFA distinti con richiesta reciproca di unione ai fini fiscali?
L’unione ai fini fiscali è possibile in presenza di due porzioni di una unica UIU, aventi diversa titolarità. Premetto che due alloggi contigui, anche se comunicanti, non possono catastalmente essere dichiarati come unica UIU anche se urbanisticamente è stata effettuata la fusione; per il catasto prevale il concetto di potenziale UIU con autonomia funzionale e reddituale. Pertanto se i due appartamenti mantengono un ingresso ciascuno da parti comuni, non è possibile la fusione ai fini fiscali. Nel tuo caso bisogna anche vedere cosa hanno comportato fisicamente le 2 CILA citate, perchè se si è trattato solamente di opere interne non vedo proprio la possibilità di fusione.
Buonasera Carlo, grazie per la risposta. Entro più nel dettaglio.
Fino al 2022 si trattava di un unico alloggio disposto su due livelli, collegati da scala interna, con cucina al piano terra.
Nel novembre 2022 viene presentata una CILA per la divisione dell’immobile, individuando un ingresso comune al piano terra nel vano scala, successivamente chiuso in modo da rendere le due unità funzionalmente indipendenti. A tale pratica segue DOCFA con creazione di due nuovi subalterni, anche se personalmente nutro qualche perplessità sul fatto che il vano scala non sia stato identificato come BCNC.
Nel dicembre 2022 vengono poi presentate ulteriori due CILA, una per ciascun alloggio, relative a opere interne non direttamente collegate alla divisione originaria.
Arriviamo quindi a gennaio 2026 quando, nell’ambito di un contenzioso in corso tra proprietà, impresa e professionista, il proprietario — in accordo con il responsabile del procedimento dell’UTC — trasmette una PEC al Comune comunicando la chiusura dei lavori. A tale comunicazione, tuttavia, non segue alcuna variazione catastale, nonostante le modifiche interne realizzate.
Ora, a maggio 2026, mi viene chiesto di procedere con l’unione di fatto ai fini fiscali dei due alloggi, che di fatto sono abitati come unica abitazione dal medesimo nucleo familiare. Le due u.i.u. risultano entrambe intestate ai coniugi, ciascuno per la quota di 1/2.
L’unione ai fini fiscali è contemplata nella nota n.15232 del 2002 relativamente alle UIU sulle quali insistono diritti disomogenei e non è il tuo caso, avendo 2 uiu della stessa ditta. L’unione delle due UIU è possibile se diventa realmente una sola UIU (aggiungo anche urbanisticamente…) con ulteriori interventi edilizi. Oggi puoi solo presentare due denunce distinte e pagare con ravvedimento operoso.
Ti ringrazio, infatti era proprio quel passaggio della nota 15232/2002 che mi aveva fatto sorgere il dubbio.
Rileggendola attentamente, però, mi sembra che la circolare disciplini certamente il caso delle porzioni con diritti reali disomogenei, ma non arrivi ad affermare espressamente che tale fattispecie sia l’unica in cui sia possibile ricorrere all’annotazione di “unità unite di fatto ai fini fiscali”.
Nel mio caso le due u.i.u. hanno medesima intestazione e medesime quote, ma vengono utilizzate di fatto come unica abitazione dal medesimo nucleo familiare e rimangono fisicamente collegate.
Il cliente, anche per ragioni legate alle detrazioni fiscali e alla volontà di mantenere separate le due unità, preferirebbe evitare una fusione definitiva in unica u.i.u., motivo per cui stavo valutando questa possibilità.
Più che altro volevo capire, anche sulla base delle vostre esperienze pratiche, se abbiate mai gestito o visto accettare casi analoghi con mantenimento dei due subalterni e annotazione reciproca di unione di fatto ai fini fiscali pur in presenza di diritti omogenei.
Sul tema delle variazioni catastali mancanti post-CILA concordo invece pienamente con te: quello sicuramente dovrò regolarizzarlo preliminarmente con DOCFA tardivi e ravvedimento operoso.
D. E’ confermata l’impossibilità, in caso di due unità immobiliari contigue e autonomamente accatastate, di richiedere l’accatastamento unitario in presenza di distinta titolarità delle stesse (ad esempio, un’unità di proprietà del marito, l’altra di proprietà della moglie). Resterebbe pertanto l’unica possibilità di richiedere un’apposita annotazione negli atti catastali («porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali»)?
R. Occorre premettere che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.
-OMISSIS-
ciao Alberto grazie per il riscontro.
La circolare individua certamente un caso in cui l’unione ai fini fiscali è ammessa; non riesco però a rinvenire nel testo una previsione che ne limiti l’applicazione esclusivamente a tale fattispecie.