Ciao a tutti,
premetto che ho cercato sul forum argomenti simili ma non ne ho trovato alcuno, per cui provo a chiedere il vostro parere: l’anno scorso mi hanno incaricato di inserire in mappa ed accatastare, un campo da tennis. La proprietà del mio cliente comprendeva due abitazioni classate come cat. A/2: un appartamento al piano terra più piccolo e l’unità padronale al piano primo con vari locali accessori. Il cortile/giardino era censito come BCNC su cui era presente una piscina sempre come bcnc. E’ chiaro che l’inserimento di un campo da tennis avrebbe portato quasi sicuramente il classamento dell’unità padronale in abitazione di lusso. Ho provato a frazionare lo spazio dedicato alla piscina ed al campo da tennis, assieme a alcuni dei locali accessori dell’abitazione in una categoria a parte, precisamente un C/4, lasciando i due appartamenti con categoria A/2. In fase di accertamento, i tecnici dell’Agenzia hanno deciso che porteranno l’appartamento padronale, ad abitazione di lusso. Non avrei nulla in contrario alla decisione se ci fosse una sola unità abitativa, ma essendoci due appartamenti, l’Agenzia può impormi la categoria A/1? E la domanda più importante è: la piscina il campo da tennis, pur essendo classati come unità a parte, continuano ad influire sulle caratteristiche di lusso dell’appartamento padronale? Chiedo perché l’appartamento padronale ha di suo almeno 3 caratteristiche di lusso (superficie maggiore di 160 mq. terrazzo di sup, maggiore di 65mq. ed ha una scala di servizio). Se si contano anche la piscina ed il campo da tennis, diventa di lusso al 100%. Scusate la lunghezza del post ma non è facile riassumere. Grazie e buon lavoro
docfa forum.pdf (537,4 KB)
Piscina e campo da tennis vanno censiti autonomamente se hanno le caratteristiche proprie della UIU!! (oppure se cadono su mappale limitrofo di altra ditta…). Rimangono comunque pertinenze dell’abitazione principale per cui “possono” far scattare il cambio di categoria. A tal riguardo mi chiedo perchè non fosse già una A/1 o A/8. Ritengo che prima di parlare di abitazione di lusso (A/1 o A/8) bisogna verificare la rispondenza con altre realtà già censite come tali, quindi fare un’indagine. Per chiudere, nel DM del '69 sono riportate le caratteristiche che definiscono un fabbricato di lusso ma non è scritto che devono necessariamente essere A/8 o A/1; viceversa nella norma catastale non si fa mai riferimento al DM!!! Potrebbe quindi sussistere una A/1 senza le caratteristiche del DM mentre, viceversa, sussistono migliaia di unità censite in A/7 che hanno le caratteristiche del DM .
Quindi, nel tuo caso, mi fa specie che l’Ufficio abbia già deciso di portarla in A/1 per la “semplice” aggiunta di un campo da tennis fra le pertinenze; se oggi ha le caratteristiche della abitazione “signorile” dovrebbe già essere in A/1.
Grazie Carlo, come sempre risposta esaustiva. Convincerò il mio cliente a fondere tutto (tennis, piscina, locali accessori) e censire il tutto in categoria A/1. Alla fine rimarrà solo inalterato, il secondo appartamento in categoria A/2. Buon lavoro! Federico
Salve,
permettetemi di dire la mia se può servire: La proprietà privata è garantita dalla legge ( art. 42 della cost.). L’ art. 832 c.c. la definisce come cosa della qualei il proprietario ha il diritto di disporre e di godere in modo pieno ed esclusivo entro i limiti stabiliti dalla legge. Siccome l’ 12 delle disposizioni di legge spiega che la legge va interpretata così per come è scitta dal legislatore, ne consegue che bisogna accertarsi se il campo da tennis rientri in quelle unità che possano presentare potenzialità reddituali autonome come nel caso per affittarlo e quindi trarne reddito; gli art. 1,2,3 del DM del 2 gennaio 1998 n. 28 elenca gli immobili che vanno accatastati perchè producono rendita catastale e quelli che non la producono al solo scopo di inventariarne l’ esistenza.
Concordo, infatti il campo da tennis è considerato pertinenza che può, non deve, costituire aumento di classe e/o di consistenza, variando la percentuale prevista (da 1 a 10%) su quella totale.
Capisco e concordo. E’ tutto il giorno che ci ragiono sopra ma non posso che confermare il passaggio ad abitazione di lusso. Sono troppe le caratteristiche intrinseche che ha. Grazie a tutti per il supporto! A presto