Buongiorno,
con la presente sono a chiedere se è possibile che l’Agenzia delle Entrate modifichi con accertamento la categoria e classe di un fabbricato da deposito (C/2) ad Abitazione (A/3) quando esattamente un anno prima è stata fatta una variazione per cambio di destinazione d’uso da abitazione (A/3) a deposito (C/2) in conseguenza ad un P.D.C. in Sanatoria rilasciato dal Comune con cambio d’uso da Abitazione a Deposito in quanto il fabbricato aveva tutte le caratteristiche per esserlo.
L’Agenzia delle Entrate può decidere in merito contro un titolo edilizio? Considerate che nella relazione del Docfa avevo specificato il n. del PDC, data ecc.
Grazie
Posso chiederti come è “strutturata” l’abitazione?
Sono vari vani esempio cucina, letto, wc etc, oppure è un monolocale.
Il p.d.c. in sanatoria era con opere o senza opere? Penso che sia con opere, in quanto di fatto non potrebbe essere senza opere, in quanto la trasformazione di un deposito ad abitazione comporta gioco forza la realizzazione di nuove opere.
Inoltre che superficie aveva il deposito prima della trasformazione?
Saluti
Ciao Fausto-Gregorio, il deposito è formato da un piano interrato, piano terra e primo.
Per meglio capire ti allego la planimetria che ho presentato e quella precedente quando veniva classificata come abitazione ovviamente al piano terra c’era scritto cucina (che di fatto non c’era) e al piano primo ripostiglio (che di fatto non c’era).
Il pdc in sanatoria da abitazione a deposito è senza opere, la superficie è sempre la stessa non ha subito modifiche. Trovo molto strano che l’agenzia delle entrate nonostante vi sia un titolo abilitativo lo riporti indietro ad abitazione…
Grazie
Planimetria.pdf (25,5 KB)
Planimetria_2.pdf (51,5 KB)
Mi pare di capire che l’immobile in questione non è mai stato veramente un’abitazione anche se accatastato in categ. A e urbanisticamente con sanatoria è stata variata la destinazione (prima era residenziale?). In ogni caso, salvo rari casi, il Catasto non ammette diminuzioni di reddito, considerandole forme elusive. L’aspetto edilizio/urbanistico non ha valore per il classamento, che viene effettuato sulla base della potenzialità effettiva dell’unità immobiliare (l’esempio più frequente è quello degli uffici che se hanno la vetrina al PT vengono censiti in categoria C/1).
Nel tuo caso specifico, l’Ufficio avrebbe dovuto almeno verificare con sopralluogo la presenza o meno della cucina (sono sufficienti gli attacchi del gas…), mentre si è probabilmente limitato a valutare la morfologia dell’unità che effettivamente si presta ad una destinazione residenziale.
Se fate ricorso l’Ufficio dovrà fare il sopralluogo e mancando la cucina potrebbe rivedere l’accertamento… Alcune commissioni Tributarie ritengono prevalente la destinazione urbanistica.
Purtroppo è proprio come immaginavo.
L’unità immobiliare dà sicuramente adito ad interpretazioni diverse.
Purtroppo come ti ha già detto Carlo nella precedente risposta, il catasto “non dialoga” con il comune, cosa assurda secondo me.
Se un domani il proprietario vorrà vendere in catasto si troverà un’abitazione e in comune un deposito e quindi una difformità che non permetterà di rogitare.
Purtroppo, per far “dialogare” (si fa per dire) il catasto con il comune, occorre che il proprietario impugni entro i 60 gg dalla notifica l’atto di accertamento dinanzi alla commissione tributaria provinciale.
Io sinceramente, nel tuo specifico caso, se effeffivamente, non ci sono impianti che possano ricondurre alla presenza di impianti per la cucina, e impianti di riscaldamento farei fare ricorso in commissione tributaria.
Infine, come mai c’è addirittura il “bagno”, non è neanche un w.c.?
E ancora, la presenza della c.t. (centrale termica) a cosa serve in un deposito?
Queste sono le cose che hanno indotto il catasto a cambiarti la categoria.
Valuta il ricorso se EFFETTIVAMENTE vi sono le condizioni per farlo, e attento che sicuramente per il ricorso ti chiederanno una perizia… sei certo di quello che andrai a periziare?
P.S.1: Discorso in generale e non diretto a te:
Non bisogna fidarsi MAI dei propri clienti, senza prima accertarsi che quello che dicono corrisponda a verita, dato che oggi chiedono di variare un immobile diminuendone il valore per pagare meno imposte, poi un domani se serve per altro motivo (soprattuto se possono anche ricavarne qualcosa) diranno “ma io non so che cosa ha combinato il tecnico che mi ha cambiato la categoria”.
Oppure in tempo di superbonus c’era la corsa al frazionamento delle unità immobiliari per FOTTERE (diciamolo a chiare lettere, e senza giri di parole) lo Stato, mentre oggi coloro che non sono riusciti a fare il superbonus e si ritrovano con doppia, tripla, unità abitativa, doppia, tripla cantine etc, stanno correndo dai tecnici per presentare le FUSIONI di ciò che solo qualche annetto fa hanno FRAZIONATO per cercare di avere più incentivi fiscali.
Questo per dire, che non dobbiamo sempre accontentare i nostri clienti e stiamo sempre attenti in ciò che si fa.
P.S.2:. ti consiglio di rimuovere le piantine così come le hai caricate e di ricaricarle (per altri utenti che vorranno risponderti) in maniera anonima, ossia cancella con un semplice editor di immagini, sia il nome del tecnico redattore, il comune, e soprattutto il foglio e particella in modo da rendere i grafici completamente anonimi.
Saluti
A volte frequento la Cassazione . . .
. . . ed a volte ricordo sentenza / ordinanza
. . . Sulla questione, gli ermellini hanno appunto ricordato che la destinazione di un immobile va desunta dalle caratteristiche oggettive del bene (costruttive e tipologiche in genere). In particolare, spiegano gli ermellini, il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che inerisce al bene, secondo un’angolazione reale. L’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta alla sua destinazione funzionale e produttiva e tale destinazione non può che essere accertata dando priorità alle potenzialità effettive d’utilizzo del bene stesso.
Per altro, nel classamento di un immobile, l’amministrazione finanziaria non è condizionata dalle valutazioni compiute dall’amministrazione comunale competente alla attribuzione di una determinata destinazione d’uso secondo la normativa urbanistica.
La stessa Corte ha affermato, in un’altra recente pronuncia, che “in tema di classamento catastale di immobili urbani, il cambio di destinazione d’uso cui non si accompagnino modifiche strutturali dell’immobile non comporta alcuna modifica del classamento catastale”, cassando invece una sentenza di appello la quale, ritenuto irrilevante che struttura e caratteristiche di un immobile fossero rimaste invariate e invece determinante l’intervenuta modifica, da commerciale ad artigianale, della destinazione d’uso dell’immobile, aveva attribuito al bene la categoria C/3, indicata dalla proprietà con la denuncia di variazione, in luogo di quella C/1 assegnata dall’Ufficio in conformità col precedente classamento. . . .
Leggendo il link postato, riporto:
Definizione rendita catastale: la destinazione d’uso e il classamento di un immobile
L’avviso riguardava la rideterminazione del classamento e della rendita catastale di un immobile che era stato oggetto di procedura DOCFA. Secondo la CTR, la valutazione dell’immobile da parte del Fisco in categoria A/10, ufficio, anziché quella proposta C/3 (laboratorio artigianale) si è fondata su un accertamento superficiale, basato sulla circostanza che il nome sul citofono fosse quello di uno studio commercialista, mentre la parte contribuente avrebbe dimostrato, mediante una perizia tecnica e mediante il contratto di locazione che l’immobile era adibito a centro di elaborazione dati.
Secondo il Fisco, un centro elaborazione dati non può essere invece inquadrato nella categoria C/3 (laboratori per arti e mestieri) come attività artigianale e non professionale, mentre l’attribuzione corretta sarebbe stata appunto quella di ufficio in A/10.
Ogni sentenza vale sempre per il caso esaminato, anche se poi farà giurisprudenza, ma proporre una categoria C/3 al posto di una C/1 quando in realtà sarebbe addirittura una A/10, bhe sinceramente IO farei pagare le spese al tecnico che ha avallato la scelta del committente di fare elusione fiscale.
Saluti
La Giurisprudenza pare abbia punti di vista differenti
Intitolazione:
Catasto - Variazione classamento - Caratteristiche oggettive
Ammissibile - Concreto uso - Irrilevanza.
3.2 Così come non vi è dubbio che una delle rationes decidendi dell’impugnata sentenza si fonda sulla ritenuta subordinazione della normativa catastale a quella urbanistica.
3.3 Sul punto questa Corte ha con la pronuncia nr. 4220/2015 ha avuto modo di affermare quanto segue <<L’assoluta autonomia tra determinazione del classamento di un immobile e disciplina urbanistica del cespite o della zona nel quale questo è, infatti, normativamente smentita dal Regolamento approvato con D.P.R. n. 138 del 1998 che, all’art. 4, così recita: "1. Per ciascuna zona censuaria i competenti uffici del dipartimento del territorio compilano un quadro di qualificazione e classificazione, nel quale sono indicate, con riferimento al quadro generale di cui all’allegato B, tutte le categorie riscontrate nella zona censuaria stessa ed il numero delle classi in cui ciascuna categoria è suddivisa.
. . . 3.2 Non è condivisibile l’orientamento assunto dall’Agenzia del territorio ed espresso all’interno della circolare n.4/2006, non vincolante all’esterno né per il contribuente né per l’autorità giudiziaria, allorché si sostiene che “…il classamento delle unità immobiliari ordinarie è basato esclusivamente sul confronto, a livello locale, fra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche di ciascuna unità oggetto di esame e quelle ordinariamente associate alle tipologie presenti nel quadro di qualificazione, che assumono concreta evidenza nell’universo delle unità similari (in origine soltanto quelle definite “tipo”) censite in ciascuna categoria catastale. Pertanto si ritiene doveroso ribadire, in questa sede, la piena autonomia dell’ordinamento catastale rispetto a quanto dettato dalle norme urbanistiche, ovvero afferenti a specifici settori ed attività di esercizio…”.
3.3 Si tratta di una prospettiva che trascura, in contrasto con l’indirizzo giurisprudenziale di cui si è dato conto, la rilevanza urbanistica del territorio.
https://def.finanze.it/DocTribFrontend/getGiurisprudenzaDetail.do?id={CCC23467-9640-4043-9E94-01610F73C08F}
Che dire poi delle microzone comunali ?
Circolare del 08/01/1999 n. 13 - Min. Finanze - Dip. Territorio Catasto Serv. I
5.1 - Definizione, caratteri e finalita’ della microzona
5.2 - Criteri per la definizione delle microzone
Parametrazione dei caratteri qualitativi della microzona
Di seguito vengono fornite indicazioni per un’uniforme parametrazione dei caratteri qualitativi, previsti dall’art. 2 del regolamento:
- caratteri morfologico-ambientali: zona di pianura, fascia litoranea, zona pedecollinare, zona collinare, zona pedemontana, zona montana.
- tipologia delle zone edificate: capoluogo comunale, centro frazionale, borgata.
- la destinazione delle zone edificate: residenziale (privata, convenzionata), direzionale, commerciale, alberghiera, artigianale, industriale. La destinazione dello strumento urbanistico sara’ in particolare tenuta in considerazione per l’associazione all’una o all’altra microzona di ambiti territoriali inedificati o parzialmente edificati. . . .
https://def.finanze.it/DocTribFrontend/getPrassiDetail.do?id={5C480AB8-2A44-4201-B791-E007E7FD0D0E}
Che dire poi delle autonomie dei singoli Comuni ?
Revisioni parziali del classamento per microzone - Che cos’è
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Il catasto da noi può cambiare classe, ma non ho capito perchè non si è proceduto al cambio d’ uso al comune e poi all’ accatastamento con la dicitura cambio d’ uso, non avrebbero fatto l’ accertamento e mettevo il tuo classamento proposto. Vero che il comune non comunica più con pa lettera, però il lavoro era di ulteriore precisione, anche per una vendita futura.