Buongiorno,
da meno di anno ho acquistato una nuova casa, che deriva da una demolizione e completa ricostruzione.
l’Agenzia delle Entrate mi ha appena notificato un accertamento catastale per nuova determinazione di classamento e rendita catastale.
Mi potreste dire cosa comporta questa variazione oltre a maggiori tasse Imu e Tasi (che per fortuna e’ prima casa)? Dovro’ pagare qualcosa che in atto era stato calcolato in meno?
Inoltre, perche’ un costruttore avrebbe dichiarato una rendita catastale piu’ bassa? Forse per pagare meno tasse/imposte?
Ciao, Marco,
il prezzo di compravendita scritto nell’ atto non corrisponde al suo valore catastale, esso viene calcolato capitalizzando la sua rendita a seconda delle categorie catastali A,B,C,D,E. Infatti ai fini dell’ imposta IMU l’ art. 1 comma 740- e seguenti della legge 160 del 2019 pone come base di imposta il valore catastale e non il valore reale perchè subisce variazioni continue a seconda della domanda e dell’ offerta. Gli immobili descritti nel gruppo delle categorie F non hanno valore catastale
Dovresti portare l’avviso all’impresa che ha fatto la ristrutturazione perchè la giri al tecnico che ha fatto l’accatastamento, che ti darà le dovute spiegazioni, anche circa l’aumento della Rendita che potrebbe incidere sulla valutazione automatica fatta dal notaio in sede di CV…
Normalmente in sede di accatastamento il tecnico cerca sempre di tenersi un pò più basso con la proposta della rendita della catastale proprio perchè successivamente l’ufficio può provvedere ad aumentarla per “far bella figura” e incassare gli eventuali incentivi d’ufficio.
A meno di uno stravolgimento della rendita, in tal caso, valuta di proporre ricorso in CTP, non dovresti fare nulla.
Sicuramente nell’atto di compravendta il notaio ha richiesto l’applicazione della “rendita proposta” per cui al massimo dovresti pagare le eventuali “ulteriori” imposte (senza sanzioni) legate al “maggior valore derivante dalla nuova rendita” ma se l’aumento di valore catastale è minimo molte volte non arriva nessuna notifica.
L’aumento è stato di un vano per quantoo riguarda la casa e di una classe per il garage.
Nel caso dovessi pagare, mi manderebbero una comunicazione o devo provvedere io per non pagare poi delle sanzioni?
Dell’eventuale aumento di imposte dovute al maggior valore del fabbricato.
Se per esempio l’immobile aveva un valore di 10’000 ed hai pagato con l’atto notarile 3000 euro di imposte e tasse, se il valore diventa 15’000 euro dovresti pagare una maggiore somma X a titolo di imposte e tasse.
L’aumento di un vano catastale verosimilmente potrebbe essere
errore di valutazione del tecnico proponente il classamento
Potrebbe avere inciso la superficie minima / massima di una stanza (locale)
per essere considerata un vano catastale
Esistono specifiche tabelle di riferimento Superficie minima e massima del vano catastale
Generalmente per il classamento si fa riferimento
all’elenco dei subalterni (unità immobiliari) nel fabbricato esistente
Oppure agli elenchi subalterni degli edifici / unità immobiliari circostanti
In casi particolari subentra anche la problematica di calcolo superficie catastale DPR 138/1998 - Allegato C 3. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1
Grazie per le informazioni, ma ho visto che nessun argomento riporti una dicitura relativa ad una rendita catastale, forse perche’ nell’atto di acquisto della casa non viene presa in considerazione?
Per quanto riguarda invece il vano aggiuntivo, la AdE l’ha cosi’ motivato: Si rettifica la consistenza proposta da 6 a 7 vani, considerando che l’unita’ immobiliare si compone di 4 vani principali e 4 accessori diretti (2 bagni e 2 disimpegni/ripostigli computati nella misura di 0,33 vani ciascuno), uno dei vani principali sviluppa una superficie di 48mq superiore al vano massimo (24mq) previsto per la categoria e la zona censuaria; pertanto per tale vano e’ stata calcolata un’eccedenza pari a 1; alla consistenza cosi’ ottenuta si applica una maggiorazione del 10% per tener conto dell’ampia corte ad uso esclusivo (circa 360mq) e del portico. Si confermano la categoria e la classe di merito proposte, in conformita’ alle unita’ immobiliari aventi simili caratteristiche presenti nella stessa zona.
Quanto scritto conferma errore del tecnico proponente la rendiita
ovvero il classamento, che comprende il numero dei vani
L’ampia corte esclusiva (area scoperta) sicuramente ha ridotto
la superficie catastale massima, quindi occorre riferimento a quella minima
Come più sopra già scritto l’area scoperta non può essere maggiore
alla tipologia di superficie A1
Vani (o locali) con funzione principale nella specifica categoria e vani (o locali) accessori a diretto servizio dei principali se non appartenenti alle categorie C1 e C6.
Superficie catastale finale (arrotondata) = la minore fra i due risultati
ovvero superficie finale = superficie A1 + 50 superficie A1 = 1,50 volte A1
Dimenticavo di scrivere che il suddetto sistema è oggettivamente iniquo
Al momento è ancora attesa l’applicazione di un paricolare comma
di una norma / prassi che al momento non ricordo
L’avevo già segnalato in altro forum al quale ho contribuito per 3 anni
poi ne sono uscito perchè non rispettava più i valori di una volta
Non mi riferisco (in particolare) alle Circolari n° 7/2005 e n° 7/2011
(in allora ancora Agenzia del Territorio, ora Agenzia delle Entrate)
Tali ultime disposizioni non risultano ancora completamente attuate, considerato anche che, in tema di revisione del catasto, non è stata emanata la relativa norma di attuazione della legge 11 marzo 2014, n. 23 e, quindi, non è stato possibile emanare il Provvedimento del Direttore previsto al secondo periodo del comma 645.