Salve a tutti, devo fare una variazione catastale per un immobile che, in origine, era composto da di 2 u.i. ( sub 1 al piano terra con cortile e sub 3 al piano primo con terrazzo esclusivo) collegate da una scala in ferro esterna e che ora, dopo lavori di sismabonus e ristrutturazione, si è costituito come un condominio minimo (senza atto notarile ma con sola comunicazione all’agenzia delle entrate al fine di ottenere un C.F. condominiale) con vano scala interno, terrazzo e cortile antistante in comune. Come devo procedere? Devo sopprimere i due sub esistenti, crearne due nuovi e creare 3 BCNC corrispondenti alla scala, al terrazzo e al cortile?
GRAZIE
Non scrivi una cosa importante: le due unità erano e sono della stessa proprietà?
In caso affermativo non ci sono grossi problemi, salvo che il terrazzo potrebbe essere considerato esclusivo dal catasto se con accesso diretto dalla unità al piano primo. In caso contrario devi rispettare i diritti esclusivi precostituiti.
Carlo
Sicuro che il terrazzo sia comune quando prima era esclusivo?
Le due unità in origine e anche adesso sono di due persone diverse : marito al PT e moglie al P1-P2. In origine si accedeva al terrazzo solo dal piano primo tramite una scala interna, ora la nuova scala è comune ad entrambe le unità e parte dal piano terra fino ad arrivare al terrazzo
Adesso c’è una scala interna che collega piano terra, pano primo e terrazzo come un vero e proprio condominio, mentre prima si poteva accedere al terrazzo solamente attraverso una scala interna al P1 e i due piani erano collegati da una scaletta esterna in ferro (ora demolita). Però, essendo i due proprietari marito e moglie potrei anche lasciare il terrazzo di proprietà esclusiva del piano 1, non ci sarebbe alcun problema.
Non è solo una questione fiscale, per cui è improbabile che il Catasto ti accetti il terrazzo come BCNC rispetto alla precedente situazione, ma, a questo punto, una questione giuridica, per cui i diritti di proprietà del terrazzo vanno mantenuti…
Quindi i due proprietari devono andare dal notaio e fare l’atto per la costituzione del condominio? Ed io intanto posso fare i due docfa per ciascuna u.i. con causale “frazionamento per trasferimento di diritti” attribuendo la cat. F/4 alle due porzioni di vano scala afferenti alle suddette u.i. e la cat. F/5 al terrazzo? Poi
sulla scorta dell’atto faccio un altro docfa per fusione delle 2 porzioni di scala in un unico BCNC?
Come mai i grafici tra l’ANTE ed il POST sono così discordanti?
Vi è stata una ristrutturazione “pesante”?
Saluti
Si, è stato fatto un intervento di sismabonus con cui è stato creato il vano scala interno, sono state rinforzate alcune murature ed alcuni pilastri ed un intervento di ristrutturazione con cui è stata modificata la distribuzione degli spazi interni ed ampliato un balcone.