Buongiorno,
sono un nuovo utente, abito a Postioma, comune di Paese (TV), a seguito del nuovo decreto SalvaCasa sono a richiedervi se è semplificata la procedura per il cambio destinazione d’uso in oggetto.
Circa 20 anni fa abbiamo costruito un annesso-rustico con funzione di magazzino ricovero attrezzi nel lotto libero della terra di mio papà.
Visto che vorrei fare casa, un mese fa sono stato in comune ed il referente dell’edilizia ci ha detto che, previa verifica delle attuali altezze e misure dell’annesso rustico, per il cambio d’uso è necessaria la doppia conformità e successivamente l’approvazione da parte di tutto il consiglio comunale e relativo aggiornamento al catasto regionale. A questo si aggiungerà il pagamento dell’aumento di valore dell’immobile.
L’alternativa che ci ha dato è la demolizione e costruire la casa da zero magari riutilizzando le travi in legno e le tegole del tetto.
Quali sono le opzioni? Con il nuovo decreto cambia qualcosa?
Grazie dell’aiuto.
Nicola
poi occorre attendere la conversione in legge
ovvero gli emendamenti … per esempio …
Per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso …
Cambio di destinazione d’uso con opere Nel caso di cambio di destinazione d’uso con opere edilizie resta fermo quanto previsto dal Testo Unico Edilizia e, proprio per questo, sarebbe il caso che il legislatore entrasse nel dettaglio di cosa significa “con opere” o “senza opere”. L’auspicio è che all’interno dei cambi d’uso senza opere siano previsti anche gli “interventi edilizi di mera finitura, non eccedenti la manutenzione ordinaria, nonché gli adeguamenti impiantistici o igienico-sanitari, nella misura strettamente necessaria per la certificazione di agibilità dell’unità immobiliare”, come già previsto nella bozza di riforma del Testo Unico Edilizia.
Da quanto ho capito, però non è cambiato nulla quindi resta valido quanto detto dall’architetto del comune.
Cosa intendono per doppia conformità? Lo stesso architetto ha detto che non ha senso fare la procedura di cambio destinazione d’uso (comporta anche anni prima che venga approvato da tutti) ma conviene fare un progetto di demolizione e costruzione prima casa.
L’annesso-rustico con funzione di magazzino-ricovero attrezzi è 26m per 11m, 2 piani con piano superiore tutto travato a vista. E’ stato fatto in quanto con il passaggio a residenziale venivano fuori 3 case (siamo 3 fratelli).
Suppongo che l’architetto che ci ha seguito quella volta ci ha fregati visto cosa comporta la pratica.
La doppia conformità da accertare quando sono state eseguite opere abusive
Quanto risulta depositato al Comune (il progetto) non risulta conforme allo stato dei luoghi
Quindi occorre accertare quando sono state ultimate le opere abusive
Poi occorre verificare le normative vigenti alla data delle opere abusive
Poi occorre verificare le normative vigenti ora per sanare le opere (se sanabili) Per esempio video dell’Ingegnere Urbanista Carlo Pagliai
Grazie.
Confermo che secondo l’architetto del comune l’annesso rustico risulta “abusivo” e non ci fa un controllo per ora perchè da quanto ho capito è sbagliata un altezza.
Quindi dovremmo prima sanare l’altezza per rendere l’annesso rustico conforme alla normativa dell’epoca.
Successivamente, chiedere la doppia conformità e cambio destinazione d’uso che comporta:
approvazione da parte di tutto il consiglio comunale
pagamento oneri al comune rispetto all’abuso commesso
pagamento della rivalutazione dell’immobile per il passaggio a residenziale
Tempi e costi enormi penso, data la dimensione.
Se dovessi invece fare un progetto per demolire l’annesso rustico e costruire successivamente una casa singola da zero, riutilizzando ad esempio le tegole e le travi in legno, dovremmo specificare che c’era l’annesso rustico e pagare eventuali multe?
Dovrei chiedere i due preventivi ad un architetto e poi valutare.
Un altra cosa che non capisco è che nel catasto regionale l’annesso rustico è presente e ho anche le carte con il timbro che accertano la costruzione con la delimitazione del lotto, mentre nella cartina del comune; il lotto edificabile risulta vuoto senza annesso rustico.
Risulta difficile rispondere con poche righe, senza indicare riferimenti normativi
Prima di presentare variazioni catastali per interventi edilizi (nuove costruzioni e quant’altro), occorre consultare normative edilizie / urbanistiche / igieniche (ecc.) nazionali, regionali e comunali
Occorre verificare anche presenza di particolari vincoli (quindi nulla osta di altri Enti)
Dopo avere accertato la fattibilità dell’intervento si procederà per il Catasto
Per la pratica edilizia al Comune si presentano documenti per inizio lavori poi si dovranno chiudere
Per la comunicazione di fine lavori occorre presentare ricevuta della denuncia di nuova costruzione (al Catasto Fabbricati), oppure della denuncia di variazione (quando l’intervento / interventi è un obbligo presentare la denuncia per variazione rendita e/o particolare causale catastale)
Per nuova costruzione di un edificio occorre il tipo mappale al Catasto Terreni, per inserire sulla mappa la sagoma dell’edificio, poi si presenta denuncia al Catasto Fabbricati
Insieme al tipo mappale potrebbero esserci il tipo di frazionamento e tipo particellare
Per quell’edificio occorre verifica urbanistica perché si sta creando nuovo volume
Quanto volume è consentito realizzare su quella particella catastale ?
Su quella particella è già stato eretto un altro edificio ?
Quanto volume residuo è possibile utilizzare ? Atto di asservimento di altre particelle ?
Il Comune se accerta d’ufficio l’abuso edilizio emette ordinanza per ripristino dei luoghi
Se riferito ad abuso su porzione dell’edificio, in alcuni casi non è possibile il ripristino, perché crea danni strutturali a quelle parti dell’edificio a norma
In questi casi sono previste sanzioni di cui al Titolo IV - Capo II del D.P.R. n° 380/2001 Per esempio riporto link di un articolo di Gianluca Oreto (Lavori Pubblici)
Leggere il suddetto articolo non è sufficiente, occorre leggere altri articoli del D.P.R. n° 380/2001
Per gli edifici la cui costruzione è stata ultimata prima della vigenza del D.P.R. n° 380/2001, occorre legge le norme previgenti Per esempio riporto link di un elenco (nazionale) preparato dall’Ingegnere Urbanista Carlo Pagliai
Il ripristino è l’alternativa alla demolizione, diversamente demolizione / ricostruzione
In casi particolari è possibile demolire (e ricostruire) il solaio interpiano
Dovrebbe essere ristrutturazione edilizia senza aumento di volume
L’altezza sarà a norma solo per il piano più in basso, quello superiore non sarà abitabile
Diversamente la demolizione / ricostruzione dovrebbe richiedere aumento di volume
Per il caso particolare non conosco quale altezza non a norma (quanta differenza / tolleranza) Segue particolare link a norma nazionale (D.M. 05/07/1975)
Per la tolleranza link a particolare video dell’Ingegnere Urbanista Carlo Pagliai
Occorre aggiungere che il D.M. 05/07/1975 è destinato alla sostituzione
Quando ? Lavori in corso …
Occorre aggiungere che c’è dell’altro che bolle in pentola …
Per quanto riguarda l’organigramma dell’Agenzia delle Entrate …
Per quanto riguarda la presentazione telematica degli atti …
Gli atti si trasmettono a specifico Ufficio Provinciale …
Le Province autonome di Trento e Bolzano sono a parte …
Dimenticavo altra informazione …
Sulla visura catastale compare la data di presentazione della pratica Do.C.Fa.
Solo dentro la pratica è riportata la data di ultimazione dei lavori
per nuova costruzione, oppure per variazione (è stata completa in data)
Modello D - Quadro B - Dati generali
