Catasto e superbonus 110%

Scrivo per esporre alcune problematiche emerse in merito all’obbligo di variazione catastale degli edifici sottoposti a interventi agevolati dal Superbonus 110%, obbligo ribadito anche nella Legge di Bilancio 2024, ai commi 86 e 87, che prescrive la verifica, da parte dell’Agenzia delle Entrate, della corretta presentazione delle variazioni catastali nei casi previsti.Riferimenti normativi

  1. Legge di Bilancio 2024 (commi 86 e 87): Il legislatore stabilisce che, al termine dei lavori agevolati dalle detrazioni fiscali (art. 119 del D.L. 34/2020), sia obbligatoria la presentazione della variazione catastale ove necessaria, con l’aggiornamento della relativa rendita.
  2. Circolare n. 10/2005 (attuazione della Legge 311/2004):
  • La circolare specifica che gli immobili sottoposti a interventi di ristrutturazione, manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o variazioni tipologiche/distributive devono essere soggetti a variazione catastale se tali modifiche comportano un aumento del valore di almeno il 15%.
  • Il comma 2 esclude dall’obbligo le unità immobiliari già attribuite alla massima classe della categoria di appartenenza.
  1. Circolare n. 1/2006:
  • Chiarisce ulteriormente i criteri e i casi in cui la variazione catastale è obbligatoria.
  1. Circolare 27/E del 13 giugno 2016:
  • Ribadisce che l’installazione di impianti tecnologici come fotovoltaici, se comporta un incremento della rendita catastale superiore al 15%, rende necessaria la variazione.
  1. Circolare 2/2010, punto 3, lettera “e”:
  • Conferma che l’obbligo di variazione catastale sussiste in caso di interventi che incidono su consistenza, stato, categoria o classe dell’immobile.

Problemi specifici

  1. Interventi che non alterano la consistenza planimetrica:
  • Interventi come la sostituzione del generatore, la posa del cappotto esterno o la sostituzione dei serramenti, pur non modificando i vani interni, potrebbero essere considerati soggetti a variazione catastale, in quanto migliorano le caratteristiche energetiche e impiantistiche dell’immobile.
  • Tuttavia, tali interventi comportano l’innalzamento della categoria catastale e della rendita, con impatto sulle imposte.
  1. Tempi e sanzioni:
  • Per immobili con fine lavori precedente alla Legge di Bilancio 2024, è spesso decorso il termine dei 30 giorni per presentare la variazione catastale, con conseguenti sanzioni per il ritardo.
  • La committenza, oltre a sostenere le spese per la variazione catastale, rischia ulteriori oneri dovuti al ritardo.
  1. Condomini e interventi comuni:
  • I proprietari di unità immobiliari che non hanno aderito agli interventi trainati, ma per i quali è stato realizzato un cappotto esterno approvato dall’assemblea condominiale, sarebbero comunque obbligati a presentare una variazione catastale, nonostante fossero contrari all’intervento.
  • In questi casi, tutti gli appartamenti potrebbero essere soggetti a un innalzamento della categoria catastale, anche quelli che non hanno eseguito miglioramenti interni.
  1. Rappresentazione di difformità urbanistiche:
  • Con la presentazione della variazione catastale, potrebbe emergere l’esistenza di difformità urbanistiche non sanate, poiché con la CILAS (introdotta dal Decreto Semplificazioni) non era richiesta l’attestazione dello stato legittimo.

Quesiti

  1. Per gli interventi agevolati dal Superbonus 110%, che non alterano la consistenza delle unità immobiliari (vani interni), è obbligatoria la variazione catastale?
  2. In che misura gli interventi di miglioramento energetico e sismico incidono sull’innalzamento della categoria e della classe catastale?
  3. Come deve essere gestita la situazione di immobili che non hanno aderito agli interventi trainati, ma che ricadono nelle aree comuni condominiali (es. cappotto esterno)?
  4. Per immobili che non hanno subito interventi interni e mantengono finiture datate, è corretto procedere con un declassamento catastale per perdita di valore?

Chiedo scusa per la lunghezza ma volevo essere chiaro.

Complimenti per il trattato (sei stato chiaro)
Personalmente ritengo fastidiosi interventi meramente legislativi
senza accompagnamento di provvedimento attuativo / prassi
Per alcuni interventi non strutturali nell’u.i.u. / edificio ovvero
interventi trainati del superbonus 110% (ecobonus) rimane il dubbio applicativo

Qui riporto pagina web del Collegio di Trento
(una forzatura applicativa della Circolare 6/2012 ?)

La mancata presentazione della variazione catastale a seguito di lavori di miglioramento ad oggi non prevede ancora alcun tipo di sanzione da parte dell’Agenzia delle Entrate, la quale sta provvedendo a predisporre una circolare in merito; resta però il fatto che, in fase di controllo, la mancata presentazione della variazione catastale può essere considerata un’inadempienza documentale, che può inficiare o far diminuire i bonus percepiti oppure portare ad una sanzione.

L’adempimento da parte del contribuente a me pare poco chiaro
Sul Territorio nazionale vari convegni sulle novità catastali
Da qualche parte su mio PC dovrebbe esserci un file
con almeno 4/5 convegni collegati a precise Regioni

Qui intervento Ing. Giovanni Battista Cantisani
al Convegno in Ascoli Piceno (15/03/2024)

Legge di Bilancio 2024 - 30 dicembre 2023, n. 213 – art. 1
Non ha introdotto nuovi adempimenti a carico dei contribuenti, giacché ha solo disposto che l’Agenzia verifichi, sulla base di specifiche liste selettive, se la dichiarazione fosse necessaria o meno.
La necessità della dichiarazione è prevista dalle norme regolamentari del Catasto.

Qualora venga accertata la necessità di presentazione della dichiarazione, l’Agenzia può inviare una lettera di compliance con invito all’adempimento spontaneo.

Qui articolo di ItaliaOggi

Per il 2025, la convenzione fra Mef e Agenzia delle Entrate prevede l’invio di circa 3 milioni di comunicazioni ai contribuenti. I motivi di incongruenze sono principalmente: mancate comunicazioni Iva o omissioni nelle dichiarazioni, anomalie nella dichiarazione Isa, così come particolare attenzione sarà riservata ai beneficiari del Superbonus, circa 1,5 milioni di contribuenti, secondo i dati Enea.

Qui discussione Accatastamento post Superbonus (forum Geoweb)
https://www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/docfa/accatastamento-post-superbonus-47969/start/30/

Buongiorno,

chiedo se qualcuno è venuto a capo sul corretto metodo di valutazione della necessità o meno di aggiornamento della rendita.

Mi sembra chiaro che sia necessario valutare se i lavori hanno comportato un aumento del valore dell’immobile del 15% ma non riesco a trovare indicazioni chiare o comunque ufficiali sui coefficienti da applicare per l’attualizzazione del valore al biennio 88/89, leggo da diverse fonti di applicare il 48% ma da dove scaturisce? Poi se il mio immobile è stato oggetto di variazione per esempio nel 2015, quale coefficiente dovrei applicare? Esiste tabella ufficiale che non riesco a reperire?

Riporto esempio di calcolo da Il Sole 24 Ore; anche qui applica Spesa attuali/2,1 (circa 48%) . . .

Per interventi con impianto fotovoltaico mi pare di avere già scritto

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Qui pare esserci un ragionamento analitico . . .

Qui fonte ISTAT

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Qualora un appartamento in condominio sia classificato con la categoria A/2 e con la classe più alta, necessita dell’aggiornamento della rendita in caso di un aumento del valore superiore al 15%?
Secondo me non è necessaria, perché non sarebbe possibile attribuire una categoria diversa (A/7 o A/8) o aumentare la classe.

Concordo! Non è possibile variare la categoria!