Scrivo per esporre alcune problematiche emerse in merito all’obbligo di variazione catastale degli edifici sottoposti a interventi agevolati dal Superbonus 110%, obbligo ribadito anche nella Legge di Bilancio 2024, ai commi 86 e 87, che prescrive la verifica, da parte dell’Agenzia delle Entrate, della corretta presentazione delle variazioni catastali nei casi previsti.Riferimenti normativi
- Legge di Bilancio 2024 (commi 86 e 87): Il legislatore stabilisce che, al termine dei lavori agevolati dalle detrazioni fiscali (art. 119 del D.L. 34/2020), sia obbligatoria la presentazione della variazione catastale ove necessaria, con l’aggiornamento della relativa rendita.
- Circolare n. 10/2005 (attuazione della Legge 311/2004):
- La circolare specifica che gli immobili sottoposti a interventi di ristrutturazione, manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o variazioni tipologiche/distributive devono essere soggetti a variazione catastale se tali modifiche comportano un aumento del valore di almeno il 15%.
- Il comma 2 esclude dall’obbligo le unità immobiliari già attribuite alla massima classe della categoria di appartenenza.
- Circolare n. 1/2006:
- Chiarisce ulteriormente i criteri e i casi in cui la variazione catastale è obbligatoria.
- Circolare 27/E del 13 giugno 2016:
- Ribadisce che l’installazione di impianti tecnologici come fotovoltaici, se comporta un incremento della rendita catastale superiore al 15%, rende necessaria la variazione.
- Circolare 2/2010, punto 3, lettera “e”:
- Conferma che l’obbligo di variazione catastale sussiste in caso di interventi che incidono su consistenza, stato, categoria o classe dell’immobile.
Problemi specifici
- Interventi che non alterano la consistenza planimetrica:
- Interventi come la sostituzione del generatore, la posa del cappotto esterno o la sostituzione dei serramenti, pur non modificando i vani interni, potrebbero essere considerati soggetti a variazione catastale, in quanto migliorano le caratteristiche energetiche e impiantistiche dell’immobile.
- Tuttavia, tali interventi comportano l’innalzamento della categoria catastale e della rendita, con impatto sulle imposte.
- Tempi e sanzioni:
- Per immobili con fine lavori precedente alla Legge di Bilancio 2024, è spesso decorso il termine dei 30 giorni per presentare la variazione catastale, con conseguenti sanzioni per il ritardo.
- La committenza, oltre a sostenere le spese per la variazione catastale, rischia ulteriori oneri dovuti al ritardo.
- Condomini e interventi comuni:
- I proprietari di unità immobiliari che non hanno aderito agli interventi trainati, ma per i quali è stato realizzato un cappotto esterno approvato dall’assemblea condominiale, sarebbero comunque obbligati a presentare una variazione catastale, nonostante fossero contrari all’intervento.
- In questi casi, tutti gli appartamenti potrebbero essere soggetti a un innalzamento della categoria catastale, anche quelli che non hanno eseguito miglioramenti interni.
- Rappresentazione di difformità urbanistiche:
- Con la presentazione della variazione catastale, potrebbe emergere l’esistenza di difformità urbanistiche non sanate, poiché con la CILAS (introdotta dal Decreto Semplificazioni) non era richiesta l’attestazione dello stato legittimo.
Quesiti
- Per gli interventi agevolati dal Superbonus 110%, che non alterano la consistenza delle unità immobiliari (vani interni), è obbligatoria la variazione catastale?
- In che misura gli interventi di miglioramento energetico e sismico incidono sull’innalzamento della categoria e della classe catastale?
- Come deve essere gestita la situazione di immobili che non hanno aderito agli interventi trainati, ma che ricadono nelle aree comuni condominiali (es. cappotto esterno)?
- Per immobili che non hanno subito interventi interni e mantengono finiture datate, è corretto procedere con un declassamento catastale per perdita di valore?
Chiedo scusa per la lunghezza ma volevo essere chiaro.