Ho seguito il corso “Classamento catastale e le nuove linee di prassi: analisi della Risoluzione AdE 21/E”, molto interessante e chiaro.
Ho una domanda: in un condominio dove è stata fatta la riqualificazione energetica 110 con cappotto e serramenti, gli appartamenti non hanno avuto modifiche e nonostante questo l’amministratore di condominio ha fatto “terrorismo” sui condòmini, avendo ricevuto la lettera di compliance, e tutti hanno accettato di far fare la variazione DOCFA tranne la persona che seguo alla quale ho detto di non accettare di far fare la variazione. Ora che tutti gli appartamenti, in seguito al DOCFA “imposto” dall’amministratore, hanno cambiato classe da 1 a 2, tranne quello del mio cliente, può avere problemi essendo l’unico rimasto in classe 1? E’ obbligato ad adeguarsi?
Grazie e buona serata,
Saverio Tosato
Risposta secca → NO
L’obbligo è sempre della singola unità, e la classe delle unità vicine non lo crea né lo vincola.
L’articolo di Baragetti dice la stessa cosa con la formula del “mutamento qualitativo apprezzabile”.
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Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati
𝐃𝐨𝐩𝐨 𝐮𝐧𝐚 𝐫𝐢𝐬𝐭𝐫𝐮𝐭𝐭𝐮𝐫𝐚𝐳𝐢𝐨𝐧𝐞, 𝐪𝐮𝐚𝐧𝐝𝐨 𝐯𝐚 𝐫𝐢𝐯𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐥𝐚 𝐫𝐞𝐧𝐝𝐢𝐭𝐚 𝐜𝐚𝐭𝐚𝐬𝐭𝐚𝐥𝐞?
Con la risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’obbligo di aggiornamento si presenta quando i lavori incidono sugli elementi di classamento e, in primo luogo, sulla redditività ordinaria dell’immobile.
Non è quindi la ristrutturazione in sé a determinare la variazione. Occorre valutare se gli interventi abbiano prodotto un cambiamento qualitativo e funzionale apprezzabile, anche quando non modificano la consistenza o la sagoma dell’edificio.
È il tema approfondito da Ernesto Alessandro Baragetti, consigliere CNGeGL delegato al #Catasto, in un articolo firmato per Il Sole 24 Ore. La sua analisi richiama il ruolo della valutazione tecnica nel verificare gli effetti delle opere e la necessità che la rendita catastale sia coerente con le caratteristiche effettive dell’immobile.
Un chiarimento utile anche nel dibattito pubblico: aggiornare la rendita non significa applicare una revisione automatica a ogni intervento, ma accertare quando i lavori hanno realmente modificato i parametri catastali dell’immobile.
Geometra Ernesto Alessandro Baragetti
Dopo una ristrutturazione, quando va rivista la rendita catastale?
Con la Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fissato un principio chiaro: a far scattare l’obbligo di aggiornamento non è la ristrutturazione in sé. Conta se i lavori hanno cambiato gli elementi di classamento e, prima di tutto, la redditività ordinaria dell’immobile.
In pratica serve una valutazione tecnica caso per caso. Bisogna capire se gli interventi hanno portato un cambiamento qualitativo e funzionale apprezzabile, anche quando la consistenza e la sagoma restano uguali.
È un tema molto concreto, con circa 200mila lettere in partenza ai contribuenti. Ne ho scritto su Il Sole 24 Ore: aggiornare la rendita non vuol dire rivederla in automatico a ogni lavoro, ma verificare quando l’immobile è davvero cambiato. Anche qui il ruolo del geometra è centrale.
Interventi edilizi da Superbonus: quando serve l’aggiornamento catastale
FiscoOggi - Normativa e prassi - 5 giugno 2026
In particolare, rileva la configurazione del sistema delle tariffe d’estimo vigenti, in cui le classi catastali costituiscono una scala di graduazione della redditività ordinaria all’interno della medesima categoria e zona censuaria, definita attraverso livelli progressivi correlati alle caratteristiche edilizie, alle caratteristiche costruttive, alla dotazione impiantistica e alle condizioni di contesto urbano. L’incremento della redditività relativo a due classi contigue è valorizzato tramite la differenza percentuale tra le rispettive tariffe.
La valutazione deve essere fatta caso per caso, considerando quanto le opere incidono concretamente sulla redditività ordinaria dell’immobile e quindi sulla corretta classificazione catastale, determinando l’obbligo di aggiornamento quando l’effetto è apprezzabile.
Scritto quanto sopra è poco comprensibile quanto tu hai scritto
Ovvero occorre distinguere le lettere individuali
rispetto quelle pertinenti le parti comuni del Condominio
Personlamente non mi occupo / occupavo di questioni fiscali
Mi sono occupato solo di accertamenti regolarità catastale
edilizia urbanistica + vincoli e quant’altro
Dimenticavo …
Hai scritto cappotto quindi interessa intero edificio e parti comuni
Poi serramenti e quindi parti proprietà esclusive
Una stima complessiva pre e post intervento estesa all’intero involucro
Il “salto” da una classe (catastale) all’altra è circa uguale 15%
Occorre “pescare” quale riferimenti normativi
LEGGE 30 dicembre 2023, n. 213
Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024
e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026
Articolo 1 - Commi 86+87
LEGGE 23 dicembre 2014, n. 190
Disposizioni per la formazione del bilancio annuale
e pluriennale dello Stato (legge di stabilità 2015)
Articolo 1 - Commi 634+635+636
… ed altre norme catastali citate da Risoluzione n° 21/E del 5 giugno 2026 …
Il classamento automatico proposto da Do.C.Fa. non è un automatismo
Il tecnico abilitato alla trasmissione automatica può motivare
diversa valutazione nella propria relazione tecnica
Dunque la valutazione spetta al tecnico incaricato dal possessore
della singola unità immobiliare urbana la cui rendita catastale
possa incrementare importo oppure no in base agli interventi
Amministratore ed Assemblea del Condominio nulla possono deliberare
sulle parti di proprietà esclusiva del singolo possessore della singola u.i.u.
Quindi la valutazione spetta al singolo Condomino e proprio tecnico di fiducia