Buonasera, come riportato nel titolo, dovendo regolarizzare ai fini della vendita la “telenovela immobiliare” (mi scuso per la lunghezza) che segue, non riesco a formarmi un convincimento personale su come procedere, chiedo perciò il vostro prezioso parere.
- L’unità da regolarizzare fa parte di un immobile edificato nel 1870, tipologia costruttiva “a ballatoio”; l’epoca di fabbrica è comprovata da documentazione presso archivio storico del Comune di Milano. Dunque non c’è, in quanto non era previsto, un titolo abilitativo e/o agibilità (prima visita, ecc)
- Nel 1939 l’unico proprietario presenta le planimetrie di primo impianto delle unità dell’intero immobile, tra cui quelle dei tre subalterni tra loro limitrofi sub. 78 (monolocale), sub. 79 (bilocale) e sub. 80 (monolocale). Le sagome o perimetri delle singole unità, rappresentate nella planimetrie d’impianto, corrispondono allo stato di fatto odierno. [rileva ai fini art. 9 – bis TUE]
- Nel 1983 l’unico proprietario, per procedere alla vendita frazionata dell’intero fabbricato e alla costituzione del condominio, aggiorna tutte le planimetrie catastali. I tre subalterni d’impianto anzidetti vengono fusi nel nuovo sub. 144 la cui planimetria catastale depositata è allegata al rogito di acquisto nello stesso anno 1983 dei danti causa (genitori) del proprietario attuale (figlio). Non c’è nessuna pratica edilizia relativa alla fusione e/o dell’apertura di un vano porta di comunicazione interna tra due dei subalterni iniziali soppressi. [rileva ai fini art. 9 – bis TUE]
- Inizio giugno1985 viene presentata e regolarmente protocollata in Comune una Relazione ex art. 48 Legge 47/85 per opere interne nella quale lo stato di fatto preesistente di raffronto è conforme alla planimetria catastale del sub. 144 allegata all’atto di provenienza. Lo stato di progetto riporta l’apertura di un vano porta per mettere in comunicazione due vani dei subalterni soppressi, la formazione di un vano cucina e di un bagno cieco con antibagno. Questa relazione protocollata, con lo sviluppo descritto del punto successivo, è l’unico atto depositato in Comune nonché estraibile relativo all’unità da regolarizzare.[rileva ai fini art. 9 – bis TUE]
- Sei mesi dopo, nel novembre 1985, la Relazione ex art. 48 sopra menzionata, peraltro senza interpellare i presentatori, viene rubricata dall’Ufficio tecnico comunale come una Istanza per Opere interne - Art. 26 Legge 47/85. A ciò consegue una puntigliosa disamina sia urbanistica (Divisione Piano regolatore), sia da parte dell’Ufficio esame progetti edilizia privata il quale, nel febbraio 1986, solleva un rilievo circa il servizio igienico di nuovo formazione che contrasta con l’art. 42.8 del Regolamento Edilizio vigente - Requisiti relativi alla fruibilità (che così recitava:
Gli alloggi progettati per uno o due utenti virtuali devono essere dotati almeno di uno spazio di cottura, di un gabinetto con più di tre apparecchi, di un ripostiglio anche del tipo a soppalco.
E’ vero che nel bagno di progetto erano previsti solo tre apparecchi: un vaso WC, un vasca a sedile e un lavabo, in breve mancava il bidet. - In data 16/04/1986, il Messo comunale notifica alla proprietà “una diffida dall’iniziare i lavori e nel proseguire qualora fossero iniziati, significando altresì che la mancata regolarizzazione avrebbe comportato l’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 10 Legge 47/85”. Il fascicolo in Atti comunali non riporta altro, non è dunque possibile, né l’erede ne ha prova, accertare l’eventuale pagamento della sanzione minima di lire 500.000 in uso in casi del genere.
- In data 03/11/2010, verosimilmente ai fini della successione ereditaria, è stato presentato un Docfa costituendo il nuovo Sub. 715, che sostituisce il sub. 144, la cui planimetria catastale è perfettamente conforme allo stato dei luoghi attuale laddove il servizio igienico, oggetto della diffida del 1986 è più ampio e dotato di quattro apparecchi igienici, perciò nelle more, ossia dal 1986 al 2010, il rilievo è stato nel frattempo regolarizzato, ma non c’è nessuna traccia di titolo abilitativo. Piastrelle e tipo di sanitari risalgono agli anni 1990/2000.
Prima del decreto “Salva Casa”, convertito nella Legge 105/2024, avrei senz’altro optato per una Cila in sanatoria, facendo versare al cliente l’obolo di 1.000 euro, avente per oggetto l’ampliamento effettuato del servizio igienico, ponendo come stato di fatto preesistente dell’unità immobiliare quello di progetto rappresentato nell’art. 48, rubricato poi come art. 26, di fatto unica pratica edilizia protocollata nonché reperibile in atti comunali. Da ultimo aggiornato la planimetria catastale come richiesto, anche se quella del 2010 sarebbe già conforme.
Senonché più mi confronto su questa situazione da regolarizzare con altri professioni e approfondisco, nel contempo, il “salva casa”, i dubbi crescono-
Alcuni mi dicono che andrebbe regolarizzata “urbanisticamente” anche la fusione catastale del 1983 (punto 3), al riguardo mi domando: come, perché e rispetto a quale titolo abilitativo se l’edificio risale al 1870, perché c’erano tre schede catastali d’impianto?
Altri mi segnalano che sarebbe meglio procedere con l’art. 34 – ter del TUE, ma non vedo la categoria dell’opera, siamo parlando del titolo abilitativo di un servizio igienico (!!!), senza contare che lo Sportello Unico Edilizia del Comune di Milano è chiuso, non riceve nemmeno i professionisti, i tempi sarebbero incogniti dato che la procedura non è chiara, non esiste né una modulistica né le opzioni nel software per la presentazione telematica obbligatoria.
Ringrazio sin d’ora chi vorrà essere d’aiuto.