Buongiorno, qualcuno mi sa dire che percentuale si deve inserire per un lastrico solare ad uso esclusivo di metri quadrai 80 posto in copertura e si accede a mezzo del vano scale comune nella redazione delle tabelle millesimali? Grazie Manuel
Ciao Manuel,
premetto che il Legislatore non ha inteso regolare in alcun modo le modalità concrete di determinazione dei millesimi di proprietà (Tabella A), limitandosi a enunciare il criterio della proporzionalità del valore, pertanto il metodo di stima rimane una discrezionalità del tecnico designato, nonostante l’esistenza di tabelle e circolari di riferimento come la invalsa Circolare Ministeriale 12480/1966.
Chiarito ciò, poiché alcuni tecnici pensano di possedere e/o utilizzare “le Tavole della Legge”, il coefficiente correttivo di destinazione o di utilizzazione suggerito per la superficie di un lastrico solare ad uso esclusivo nel calcolo dei millesimi di proprietà è in genere compreso tra 0,10 e 0,25:
- Lastrico solare ad uso esclusivo: 0,15 (un valore molto diffuso e indicato in diverse prassi tecniche)
- Terrazze a livello scoperte: 0,25 (sebbene in alcuni casi si indichi 0,22 o 0,20)
Tutt’altra cosa è invece, se richiesta, la tabella derivata di riparto delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare ad uso esclusivo ex articolo 1126 CC che stabilisce:
- 1/3 (un terzo) a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo
- 2/3 (due terzi) a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio o della parte di esso cui il lastrico serve da copertura, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà (Tabella A)
Spero di esserti stato utile.
Saluti
Per quanto riguarda le tabelle millesimali ci sarebbe da scrivere molto
A cominciare dall’uso improprio della particolare circolare del Ministero dei Lavori Pubblici
Circolare del Ministero dei LL.PP. n° 12480 del 26/03/1966 emessa per uno scopo diverso
Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie
fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci
Descrizione breve
La Circolare 12480 precisa, in particolare, i criteri di ammissibilità delle spese ai benefici di legge, le componenti dell’importo netto da ripartire, i criteri fondamentali di determinazione del costo-valore degli alloggi oltre ad esprimere alcune considerazioni di carattere generale, per meglio configurare la funzione del collaudatore per quanto concerne sia il collaudo delle opere eseguite sia il riparto della spesa sostenuta.
Poco nominata è la successiva circolare
Circolare LL.PP. n° 2945 del 26/07/1993
Precisazione alla circolare 26 marzo 1966, n. 12480.
Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione
sostenute da cooperative edilizie a contributo statale.
Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore.
Ai signori provveditori alle opere pubbliche
L’art. 84 del testo unico 28 aprile 1938, n. 1165, dispone che i funzionari incaricati del collaudo dei fabbricati sociali di cooperative edilizie assistite dal contributo statale debbono provvedere anche alla ripartizione, fra i singoli alloggi, del costo dell’intervento costruttivo ammesso al contributo stesso.
Con circolare 26 marzo 1966, n. 12480, sostitutiva della precedente n. 9400 del 1 luglio 1926, sono state diramate istruzioni alle quali detti funzionari debbono attenersi nell’assolvere tale compito.
ECCETERA Il Ministro: MERLONI
La Circolare 12480/1966 riporta coefficienti per unità immobiliari destinate all’abitazione
Sostitutiva a quella precedente n° 9400 del 01/07/1926
La Circolare prevedeva l’applicazione di cinque coefficienti correttivi, due dei quali, (orientamento e livello di piano) già prefissati e valevoli per l’intero territorio nazionale e tre (destinazione, utilizzazione ed illuminazione) lasciati all’apprezzamento del collaudatore.
Si trattava di Circolare destinata a disciplinare una ristrettissima tipologia di immobili (meno dell’1% del patrimonio abitativo nazionale!) costituiti da sole unità abitative e della stessa consistenza, in relazione ai quali la differenza di valore era determinata ai soli fini degli eventuali conguagli.
Testo estratto da Il valore effettivo millesimale
Rivista Geopunto - Anno V n. 22 NOVEMBRE DICEMBRE 2008
Autore Sergio Coglitore
Stupisce la banca dati del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti
che pubblica il testo della Circolare 12480/1966 ma poi . . .
Incomprensibile l’assenza del testo della Circolare 2945/1993
Forse comprensibile l’assenza del testo della Circolare 9400/1926
Incomprensibile anche l’assenza del testo della Circolare 9836/1964
Circolare LL.PP. n° 9836 del 04/12/1964
Il testo pare gratuitamente irreperibile nella rete internet
Salvo ricorso a biblioteche e quindi documenti cartacei
Art 68 – Disposizioni attuazione codice civile
È costume usuale non procedere tuttavia con i calcoli laboriosi di cui alla Circolare n. 9836/64 e applicare i coefficienti del metodo speditivo suggerito dalla circolare N. 12480/66.
Tuttavia, sebbene il metodo speditivo sia più agevole e comprensibile, anche a chi non abbia cognizioni tecniche, e dia risultati generalmente corretti, il metodo scientifico suggerito dalla Circolare LL.PP. N. 9836/64 è da ritenersi più corretto.
Il testo di cui sopra da dove è stato copiato ? Forse da . . .
Tribunale di Matera, Sentenza n° 249/2025 del 19/05/2025
… Ebbene, la consulenza tecnica d’ufficio redatta dall’ing. ### ha fatto corretta applicazione dei suddetti principi, procedendo alla rettifica della tabella contestata sulla base dei valori millesimali della proprietà, pacifici e non contestato, e utilizzando gli indici di riferimento indicati nella ### del Ministero LL.PP. n. 9836 citata. …
Cosa è stato fatto per le altre tipologie di unita immobiliari ?
Coefficienti proliferati a dismisura (!)
In questo modo si aumenta la soggettività del tecnico valutatore
Coefficienti per i millesimi
Allora come si può diversamente procedere ?
Capitolo 22 - Valutazione delle quote di proprietà
(si intende nel Condominio)
CORSO DI “ECONOMIA ED ESTIMO CIVILE”
Dipartimento di Pianificazione Territoriale
Università degli Studi della Calabria
Prof. Marco Simonotti - ESTIMO
La valutazione delle quote condominiali di proprietà
Rivista Geopunto - Anno VI n. 23 GENNAIO FEBBRAIO 2009
Autore Maurizio Rulli
Mi è stato segnalato anche la proposta di usare le superfici catastali
Per semplificare i conteggi e ridurre spese prestazioni professionali di un esperto
Le superfici riportate sulle visure possono essere sbagliate . . .
Superfici riportate per altro scopo di natura fiscale
TARI - Superficie tassabile
TARI, la superficie tassabile deve essere calcolata
come l’80% della superficie catastale
Avvocato Federico Bocchini - 08 Ottobre 2025
Banca dati della Giurisprudenza Tributaria
https://bancadatigiurisprudenza.giustiziatributaria.gov.it/
Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MILANO Sezione 9
Sentenza n° 895/2024 - Depositato il 23/02/2024
(si può cercare / salvare il testo della sentenza)
Ma la vera sostanza è un’altra . . .
Secondo la normativa in vigore la superficie tassabile TARI va calcolata nella misura dell’80% della superficie catastale: “…determinazione della superficie assoggettabile alla TARI pari all’80 per cento di quella catastale” (art. 1, comma 647, L. 147-2013).
La superficie tassabile deve essere calpestabile: “la base imponibile, a cui applicare la tariffa, è costituita per tutti gli immobili dalla superficie calpestabile” (art. 6 Regolamento comunale TARI).
ECCETERA