Salve a tutti, un cliente deve acquistare una piccola abitazione dal padre, per cui serve la perizia estimativa, la conformità urbanistica e l’ape. Il problema è che su tale immobile sono stati eseguiti due abusi: la creazione di un piccolo bagno al piano primo e la realizzazione di una veranda sul terrazzino al piano secondo, adibita a cucina. Per quanto riguarda il bagno, la faccenda si può risolvere con una CILA in sanatoria e pagamento della sanzione di 1000€, ma per la cucina, essendo un nuovo volume, e non essendo possibile verificare la eventuale volumetria residua, mancando totalmente i documenti, non credo si possa fare niente per sanarla. Dell’immobile in questione, costituito da un locale a piano terra utilizzato come deposito, uno al piano primo adibito a zona notte (letto + wc) e uno al piano secondo adibito a zona giorno (pranzo + cucina), vi è solo una piantina catastale del 1974, non aderente allo stato dei luoghi (manca il wc e la cucina) e l’ atto notarile (data 2011) di donazione dello stesso dalla zia del cliente ( che a sua volta lo aveva acquistato da un’altra persona con atto del nel 2001, che non ho) al padre del cliente in cui non risultano gli abusi e in cui si dice solo essere ante 67. Avendo già fatto ricerche presso gli archivi comunali e non avendo trovato nè uno straccio di progetto, nè un qualsiasi altro documento che mi faccia risalire all’anno di costruzione e alla dimostrazione della legittimità, come dovrei procedere?
Salve,
in mancanza di documenti ci si deve servire di testimonianze anche davanti il dirigente dell’ area tecnica del comune. Il dipendente comunale è al servizio escusivo della Nazione sancito dall’ art. 98 della Costituzione Italiana, e il popolo è sovrano art. 1 secondo comma della stessa.
Nell’ambito urbanistico ed edilizio è sempre dificile se non impossibile dare risposte certe ed affidabili che vadano bene per tutti.
Purtroppo ogni comune fa “Stato” a se, ed ogni UTC fa come ritiene giusto anche e soprattutto sulla base dei propri regolamenti comunali che cambiano da comune a comune.
Se hai già verificato che al comune non c’è una qualunque pratica edilizia e sulla base dell’atto del 2001 dove è stato dichiarato (da parte del primo venditore) come data di costruzione quella “ante 67”, devi verificare se il fabbricato de quo è situato nel centro abitato o in campagna, e, soprattutto, devi verificare se alla data del 01/09/1967 il comune era dotato di uno strumento urbanistici (pochi sono i comuni piccoli che ce l’avevano) o anche di un piano di fabbricato.
Se il comune ne era sprovvisto, allora presenta una CILA/SCIA in sanatoria avvalendoti anche della nuova normativa relativa al SALVA CASA per la sanatoria della veranda.
Mentre per le altre variazioni ritengo che non ci siano particolari problemi essendo delle mere opere interne non strutturali che non alterano nè la superficie nè la volumetria.
Infine il fatto che nel 2001 hanno dichiarato che non c’erano abuso è solo legato al fatto che allora vigevano le leggi della “Prima Repubblica” 
mentre oggi le cose sono cambiate molto (in meglio secondo me).
Il fatto che piantina del 1974 non è conforme allo stato di fatto attuale non sarà un problema proprio perchè presenterai una CILA/SCIA in sanatoria. Certamente dovrai dichiarare una data di esecuzione delle opere postuna al 1974.
Infine, verifica anche sul comune se per caso il vecchio proprietario (quello che risultava nell’anno 1985/1986 o successivamente) abbia presentato una domanda di condono edilizio. Molte volte i comuni non sanno neanche che per un determinato fabbricato ci sia una pratica di condono presentata.
Saluti
Ciao, concordo con quanto indicato da fausto-gregorio; aggiungo che la risposta al quesito la trovi nell’art. 9-bis del DPR 380; operativamente ti consiglio di effettuare quante più ricerche possibili su tutti i fronti (atti amminitrativi urbanistici, ricercando anche nell’archivio storico, se il comune in cui si trova l’immobile ne è dotato; condoni…in alcuni comuni venivano registrati con protocolli a parte, in registri a parte spesso dissociati dal ordinario, archivio notarile, catasto …(ricercando anche planimetrie storiche, sulle quali magari trovi appunti a matita, consultando anche i vecchi atti dai notai dove si sono fatti i rogiti (consultazioni dei loro fascicoli), foto storiche e simili. Non fidarti delle dich. ante 67…tienile come ultima spiaggia! Eventualmente poi, tramite gli articoli 34-ter, 36 e seguenti puoi trovare la soluzione al tuo problema in termini di variante, sanatoria o altro. Ciao
Buon giorno a tutti,
permettetemi di dure che nel nostro ordinamento giuridico esiste l’ istituto del tempus regit actum cioè a quel tempo se la costruzione era stata fatta in assenza di piano regolatore e di fabbricazione, come dice Fausto, la costruzione non fu abusiva quindi il caso non può essere regolato tramite un piano di lottizzazione regolatore vigente in data successiva; vige inoltre il principio che allo stato di fatto si deve adeguare lo stato di diritto, come il caso dell’ uscapione.
L’immobile è ubicato nel centro abitato e alla data del 01/09/1967 il comune non aveva un PRG. Della prima compravendita nel 2001 non ho l’atto e nemmeno il cliente .Però ho trovato una pratica con cui nel 1961 fece dei lavori per la realizzazione di un laboratorio artigianale in un’altra zona del paese. Per quanto riguarda la veranda, non credo sia possibile adottare il salvacasa in quanto bisogna verificare se c’era cubatura residua rispetto alla costruzione iniziale e per fare ciò bisogna rilevare l’intero “condominio” (l’immobile ha parti comuni con altri immobili in aderenza) e trovare le dimensioni del lotto di edificazione, cosa impossibile.
Se si deve fare un atto di compravendita, il notaio ha bisogno di un atto dove si legga che a quei tempi non esisteva il PRG, che rilascia l’ ufficio tecnico, quindi lo descrive nell’ atto, e le volontà negoaziali delle parti, perchè si tratta di negozio giuridico solenne, Non occorrono rettifiche catastali perchè l’ imposta si paga sul valore attribuito dal catasto al fabbricato definito unità immobiliare ex art. 2 del DM 2 gennaio 1998 n. 28.