Una planimetria è stata depositata al catasto nel 2017 ma è rappresentata male, non è stato rappresentato un balcone e 2 finestre. Cosa fare per aggiornarla, una semplice variazione catastale con Docfa oppure consultare il comune di appartenenza per dimostrare l’errore e poi provvedere secondo loro direttive? La domanda è: a chi devo (ma devo?) dimostrare l’errore semmai mi venga chiesto, per aggiornare la planimetria?
sei sicura che sia stata rappresentata male? non potrebbe essere che successivamente siano stati realizzati degli interventi che hanno originato il balcone e le 2 finestre? Sei un tecnico o un privato? Solitamente si provvede con una denuncia di variazione DOCFA , con causale altra (esatta rappresentazione grafica) e relazione in merito. La planimetria va in ogni caso aggiornata in base allo stato di fatto dell’unità immobiliare, in virtù di un eventuale futura cessione ai sensi del D.L. n.70 del 31.05.2010.
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No, Le difformità non sono postume perché c’è una documentazione pregressa che lo dimostra, la planimetria del progetto di costruzione e della documentazione fotografica, fortunatamente allegata ad una richiesta di condono (47/85). Quindi docfa per esatta rappresentazione e relazione.
Grazie Cristofaro….
L’assenza del balcone rappresenta un problema
se si volesse usare la causale esatta rappresentazione grafica
Nella sostanza introdurre un balcone quando prima non c’era
potrebbe variare la consistenza in vani e quindi la rendita catastale
e comunque varia la superficie catastale introducendo la nuova superficie scoperta
Dipende dalla superficie reale del balcone, se ridotta non cambia nulla,
ma se fosse estesa cambia vani e superficie ?
CIAO Alberto. In realtà il balcone materialmente c’è sempre stato e lo si può vedere in una planimetria antecedente, quindi credo che la rendita catastale sia stata generata all’epoca, poi nel 2017 è stata depositata una planimetria senza balcone, diremmo che il geometra se lo è proprio scordato (presumiamo)… perché questo balcone originariamente aveva una scala annessa, ed era proprio l’entrata dell’abitazione, in seguito è stato chiesto un condono per cdu in residenziale al piano terra (che prima era cantina), per cui l’entrata principale l’hanno fatta al piano di sotto, hanno tolto la scala esterna annessa all’attuale balcone al piano 1, ma il balcone è rimasto, hanno solo tolto la scala. Spero di essermi spiegata perché la cosa è più difficile a dirsi che altro
E’ previsto che con la causale “esatta rappresentazione grafica” si debbano mantenere consistenza e rendita. Successivamente, in sede di verifica, l’Ufficio provvederà con l’eventuale variazione.
Non faccio riferimento alla presenza materiale del balcone nel passato
ma all’assenza materiale nell’ultima planimetria in atti, se questa è assente
- non è stato inserito il poligono per il balcone
- sulla visura non compare la superficie catastale dell’area scoperta (il balcone)
- quanto possa influire la superficie del balcone sulla consistenza in vani non posso saperlo
(dalla sommatoria basta un mezzo vano in più per variazione vani / rendita)
A volte anche una planimetria apparentemente perfetta può ingannare sulla correttezza
Per una cliente pensionata / vedova / straniera è stato incomprensibile un super aumento
della superficie catastale non motivatto da variazione per ampliamento
oppure diversa destinazione di alcuni locali
Mai avrei immaginato l’errato fattore di scala della planimetria
Indicato come di frequente in scala 1:200, tuttavia era in scala 1:180
Con le conseguenze del caso (aumento eccessivo della superficie catastale)
(non ricordo se ci fossero state conseguenze per TARI - tassa rifiuti)
Il caso complicato dal doppio conteggio della superficie coperta
dalla rampa di scala di collegamento tra piano terra e piano interrato
Al piano interrato condono edilizio per cambio destinazione d’uso di due locali
La superficie del terzo bagno al piano interrato come accessorio ai vani principali al piano terra
Il meccanismo automatico per la notevole estensione dell’area scoperta (pertinenza)
Si omettono le superfici catastali di tutto il piano interrato e del portico al piano terra
Cosa rimane da fare ? Allegato C - DPR n° 138 del 23/03/1998
Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell’articolo 3, commi 154 e 155, della legge 23 dicembre 1996, n. 662
Allegato C - Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale
delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (Gruppi R, P, T).
Criteri per i gruppi “R” e “P”
3. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.
1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie catastale è data dalla somma:
a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura:
del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
del 25 per cento qualora non comunicanti;
In sintesi: superfici di cui al comma 1 moltiplicato per 1,5
Come da tabella pubblicata dall’Agenzia delle Entrate
Modelli e istruzioni
Allegato: Tabella per il calcolo della superficie delle unità - xls - xlsx
Nel caso particolare ho riscontrato anomalia sulla visura storica
mancavano le superfici catastali calcolate per le due precedenti planimetrie
La Signora possedeva ancora la vecchia visura di 20 anni fa
in quella le superfici catastali erano presenti
La semplice moltiplicazione per 1,5 ha funzionato quasi perfettamente (metro più / meno)
Cosa è cambiato nel frattempo ?
Migrazione sistemi informatici catasto su la piattaforma SIT
Gennaio 2021 - Provvedimenti del Direttore soggetti a pubblicità legale
Provvedimento del 26/01/2021
Modalità di consultazione delle banche dati catastali - pdf - (Pubblicato il 26/01/2021)
Banche dati catastali: Sistema Integrato del Territorio Sit attivo dal 1 febbraio
Redazione - 28/01/2021
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E’ sufficiente che presenti un nuovo DOCFA per “esatta rappresentazione” mettendo come data di ultimazione lavori, la stessa della planimetria sbagliata (poi relazioni tutto)
Se la variazione per “esatta rappresentazione” determina un aumento della rendita, dovresti correggere tutti gli atti traslativi che sono intercorsi tra la prima planimetria sbagliata e quella corretta; altrimenti avresti evasione fiscale.
Buongiorno.
Eh…già !
E’una cosa semplicissima !
Basta rifare gli atti notarili, mandando a chiamare i venditori i quali sono immediatamente disponibili.
Se sono deceduti non c’è problema, si interpellano tutti i loro eredi, pure immediatamente disponibili.
Se sono emigrati in Australia, diventati cittadini australiani e deceduti il problema si risolve con una vacanza in Australia per ricercare tutti i loro eredi (secondo il diritto australiano), ottenere da loro le procure (oppure pagargli il viaggio per venire in Italia), ottenere la traduzione da un interprete autorizzato se non conoscono la lingua italiana.
Rettificare gli atti traslativi, notoriamente a costi irrisori, vero ?
Saluti.
Esatto !!
Hai centrato in pieno il problema che molti tecnici non capiscono o non vogliono capire : fare un DOCFA è molto semplice, ma non è semplice tutto quello che ne consegue, specialmente a livello legale o notarile.
Nel tuo caso specifico, correggere la planimetria è molto semplice, la cosa difficile è andare a correggere tutto quello che è accaduto a livello traslativo e sarebbe interessante capire perché tutti quei tecnici che hanno lavorato prima di te su quel bene, non hanno sollevato il problema prima di andare davanti al notaio.
Comunque per questo caso o similari, puoi presentare un docfa per esatta rappresentazione grafica verificando se c’è una eventuale variazione della rendita e poi spiegare il tutto nella relazione che fornisci al notaio.
Se ci fosse una variazione della rendita in aumento che può influire sugli atti precedenti, consigliati con il notaio (le eventuali imposte non versate degli atti antecedenti a 5 anni sono prescritte)