Buonasera a tutti.
Mi sto confrontando con un collega in merito alle modalità di redazione di una pratica che riguarda un fabbricato composto da due abitazioni, un magazzino ed un garage (intestati a persone diverse) è completamente demolito e poi ricostruito con creazione di n°3 alloggi e 3 garage.
Io procederei in tal modo :
- Tipo mappale con variazione numero in quanto è stato demolito completamente il fabbricato.
- Docfa costituzione dell’area urbana che intesto ai proprietari in base ai millesimi con quote provvisorie in quanto una volta demolito l’immobile l’area diventa di proprietà del condominio.
- Docfa di variazione come unità afferenti dove dichiaro le varie unità.
A questo punto le assegnazioni avverranno con atto notarile di divisione.
Il mio collega invece dice di sovrapporre piano per piano la sagoma del nuovo fabbricato al vecchio creando degli F4 da intestare in base alle attuali proprietà mentre la parte in ampliamento andrebbe intestata al condominio.
Secondo me è sbagliato in quanto, come già accennato, nel momento in cui demolisco tutto mi trovo con un area che è di proprietà del condomonio in quote millesimali.
Attendo un riscontro agli esperti catastali del forum.
Saluti.
Maurizio Perin
Maurizio, vedo che i casi interessanti ti capitano spesso…
Io concordo con la tua tesi perchè la demolizione fisica “totale” c’è stata, ma mi domando se sia possibile che la “demolizione con fedele ricostruzione”, dal punto di vista urbanistico, possa essere intesa come una surroga della ristrutturazione e quindi possa lasciare spazio ad una diversa interpretazione della norma.
E’ materia per avvocati del settore…
Grazie per la risposta.
Nel mio caso l’edificio non è come quello preesistente in quanto ha diversa sagoma e altezze e
quindi non si configura come fedele ricostruzione.
Rimanendo in materia in merito alla intestazione dell’area ai condomini proprio il mese scorso mi sono confrontato con un tecnico dell’agenzia territorio di Padova.
Avevo il caso della demolizione di una porzione di magazzino edificato dopo la costituzione del condominio e l’ampliamento su parte comune.
In sostanza avevano ristrutturato e spostato di sagoma il magazzino e quindi una porzione cadeva su area condominiale e l’altra era stata demolita.
Il tecnico sostiene che l’area sottostante (derivante da demolizione) va intestata al proprietario mentre la porzione in ampliamento (ai sensi dell’art.938 del codice civile) va intestata a chi lo ha costruito.
Per quanto riguarda l’intestazione dell’area non sono d’accordo in quanto a mio avviso la superficie derivante da demolizione, se non è specificato nel titolo di acquisto, ritorna in proprietà del condominio (quindi bcnc) mentre per la porzione in ampliamento l’applicazione dell’articolo 938 del codice civile che attribuisce al costruttore la proprietà dell’edificio e del suolo occupato la può decidere solo l’autorità giudiziaria con sentenza e quindi va intestata al condominio.
In merito a tutto questo mi confronterò dopo le vacanze con il notaio ma nel frattempo se qualcuno hs piacere può dire la sua.
Concordo pienamente con quanto hai asserito ed aggiungo che qualora dall’atto di CV risultasse che l’area di sedime fosse in proprietà esclusiva, allora necessita la dichiarazione di un’area urbana identificata con un sub. e con intestazione motivata. E’ evidente che la successiva edificazione del nuovo magazzino verrà trattata come UIU sulla quale gravano diritti disomogenei.