Nell’art.950 C.C. si dice che nella determinazione dei confini, IN MANCANZA DI ALTRI ELEMENTI, ci si deve affidare alle mappe catastali.
Tra gli elementi (probatori) ve ne è uno sempre presente: LA SUPERFICIE.
Sappiamo che il catasto italiano non è probatorio ma semplicemente un elemento fiscale, però la superficie è quella che ha accompagnato tutti i trasferimenti immobiliari, sia per succesione che con notaio o giudice, dal suo impianto (circa 100 anni fa) ed è presa riferimento per la tassazione fondiaria. Perchè non viene mai considerata per la risoluzione dei problemi sui confini?
In fin dei conti io ho acquistato/ereditato una superficie e non una misura.
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Ciao, Cristoforo,
è esattamente come dici, infatti quando si acquista un fondo il notaio ne descrive l’’ estensione e i confinanti, essendo gli atti notarili dichiarazioni solenni delle parti, l’ atto stesso ne fa piena prova ( art. 2700 c.c.), quindi se un fondo ha l’ esatta estensione descritta nell’ atto e l’ altro no vuol dire che il confine errato è verso un altro fondo.
Ciao Cristoforo e Nino,
siete completamente fuori strada:
LA SUPERFICIE NON È UN ELEMENTO PROBANTE NELL’AZIONE DI REGOLAMENTO DI CONFINI
Non sono io a dirlo, ma il grande maestro di questa materia Pier Domenico Tani che nel suo libro Aspetti tecnici dell’azione di regolamento di confini – II edizione – a pag. 100, scrive:
Giova sgombrare subito il campo da un possibile motivo di malinteso: in ambiente giuridico spesso si usa il termine «misura» per indicare la superficie o area di un fondo. Anche il codice civile usa questo termine con lo stesso significato.
Per noi tecnici le misure sono quelle lineari e angolari.
La superficie è un dato «amorfo» che non fornisce né la forma, né la collocazione di un fondo. Raramente e solo indirettamente, in concomitanza con altri elementi incontrovertibili, può trovare le condizioni per essere utilizzata al fine di individuare la posizione di un confine incerto. Più spesso può costituire un elemento sussidiario, di labile conferma, di altri mezzi di prova.
Si ritiene che, in mancanza di altri mezzi di prova più idonei per la riconfinazione, anche le grafiche dimensioni lineari e angolari desumibili dalle mappe debbano prevalere sulla discordante superficie catastale, sia perché quest’ultima è elemento normalmente derivato dalle prime con possibili errori sia soprattutto perché, nella circostanza ipotizzata, l’art. 950 c.c. chiama letteralmente in causa il «confine delineato nelle mappe».
Fate attenzione che la parola “delineato” significa: sancito da una linea, non da una superficie.
Oltre a questo passaggio del Tani, sussiste poi un’impossibilità anche di tipo “pratico” nel fare riferimento alla superficie dei due lotti confinanti per ristabilire il loro confine. Facciamo l’esempio di un lotto formato da un poligono di 5 lati dei quali solo 1 lato è conteso tra i due proprietari, mentre gli altri 4 lati, confinanti con altri proprietari, non sono in contestazione. Per essere certi di rispettare la superficie di ciascuno dei due proprietari in contesa sull’unico lato, si dovrebbero sancire tutti i lati del lotto, non solo quello tra loro due, con la conseguenza di coinvolgere anche tutti gli altri confinanti. Questi ultimi, a loro volta, se volessero far valere la superficie quale elemento dirimente, si troverebbero costretti a chiamare in causa anche i loro confinanti innescando un effetto domino che non avrebbe alcun senso (si dovrebbe riconfinare l’intero territorio nazionale).
Anche dal punto di vista giuridico la superficie ha poco a che fare con l’azione di regolamento di confini sancita dall’articolo 950 del codice civile. Tale azione ha infatti per oggetto la rimozione dell’incertezza circa la “posizione del confine”, sia quando manca una demarcazione materializzata (incertezza oggettiva), sia quando, pur esistendo tale demarcazione, la stessa non è idonea a separare i due fondi in modo certo (incertezza soggettiva) .
Quando invece la controversia riguarda la superficie posseduta, la disputa è di tipo diverso, nel senso che uno dei due proprietari lamenta un ammanco di superficie in capo al proprio fondo a seguito di indebita usurpazione del confinante. In questo caso il conflitto non è più tra “fondi” ma tra “titoli” e va quindi regolato dall’azione di rivendica di cui all’articolo 948 del codice civile.
Già in passato con Nino avevamo discusso questa questione. Lui è tratto in inganno dall’espressione “estensione della proprietà” riportata in alcune sentenze in materia di regolamento di confini . Di primo acchito la parola “estensione” può infatti far pensare alla superficie. In realtà, se ci si riflette bene, si capisce che invece dicendo “estensione della proprietà” i giudici intendevano:
la linea fino alla quale si estende la proprietà.
Alla fine si è quindi appurato che, anche per quelle sentenze, il confine viene sempre identificato da una “linea” e mai da una superficie. Ciò non toglie che ovviamente, una volta ricostruita la linea di confine, non si possa procedere alla verifica della superficie risultante (sempre ammesso che siano certi tutti i lati del lotto), ma si tratterà in tal caso sempre di un semplice controllo sussidiario ad eventuale conferma della bontà del lavoro svolto.
Spesso negli atti di compravendita viene citata: “a corpo e non a misura”. Ciò fa pensare che se volessimo una vendita a misura, comporterebbe un rilievo di Tipo Particellare, dove troveremo sia la musura, sia la superficie (nei limiti della tolleranza consentita 1/20 per la superficie).
Capita anche di dover costruire su un lotto dove la superficie catastale (SN) è inferiore alla (SR). In questo caso è necessario un Tipo Particellare (sempre da depositare in Comune) per ottenere la Licenza a costruire.
Cio a tutti,
faccio notare che Tani, con tutto rispetto del suo sapere, non era campione mondiale. L’ aspetto non è tecnico ma giuridico: non si acquistano disegni di particelle catastali. In tema di regolamento di confini ex art. 950 c.c. quando il confine tra due fondi oggettivamente è incerto, il giudice si esprime con la vindicatio duplex incertae partes che da latino vuol dire vuol dire che ciascuna delle parti rivendica di ripristinare, tramite una linea di demarcazione, l’ estensione del del suo fondo come descritto nell’ atto, e quindi vi si appongono i termini ( art. 951 c.c.) , se invece vi è già stato costruito un manufatto, si applica l’ art. 1171 c.c…che si può fare valereo un anno dall’ inizio della sua costruzione. Non è escluso l’ acquisto per usucapione se il suolo è stato posseduto per venti anni da una delle parti che si può fare valere in giudizio.
Mi spiace aver sollevato un vespaio. Probabilmente molti colleghi si chiederanno come pagare le loro costose attrezzature se nella determinazione dei confini divesse prevalere il rispetto della normativa C.C.
Invece mi fa molto piacere che qualcuno la pensi come il sottoscritto.
In oltre 40 anni di attività, tutte le volte che il cliente mi chiede di ripristinare un confine è sempre e solo perchè (pensa che) il vicino gli abbia sottratto una superficie.
Nelle zone urbane i confini sono individuabili in modo più semplice. Esistono i frazionamenti e in alcune zone d’Italia, anche gli abbozzi di rilievo della formazione del Catasto.
In ogni caso non disperate: presto la categoria Geometri sparirà per estinzione (come i dinosauri) ed i confini verranno determinati da tecnici laureati che dopo aver frequentato il Liceo sapranno tutto sulle costellazioni satellitari ma non avranno la nostra manualità e, soprattutto, la nostra visione AMPLIATA dei problemi.
Requiescant in pace, amen!
Ma quale vespaio? Queste sane discussioni sono sempre un arricchimento per tutti i frequentatori del forum.
Ovvio che il proprietario avverta il danno di perdere un’area che pensa essere sua. Ma qui la questione è come va ripristinato il confine conteso e su questo, come detto, la superficie non è un elemento probatorio se non come, come diceva Tani: un elemento sussidiario, di labile conferma, di altri mezzi di prova.
Invece secondo me, su questa materia è stato un vero e proprio Maestro.
Certo che è giuridico, per cui Nino ti propongo questo:
Trovami una sentenza di regolamento di confini nella quale il Giudice, per ristabilire il confine conteso, abbia considerato la superficie.
Poi ne riparliamo.
Ciao, Gianni,
partecipo a questo forum per illustrare gli effetti giuridici dell’ azione di regolamento di confine e non secondo i procedimenti con le nuove tecniche di rilevamento che non conosco perchè ai miei tempi non erano state istituite, la vindicatio duplex incertae partes non me la sono inventata. Solo in mancanza assoluta di prove il giudice si attiene al confine delineato nelle mappe catastali, sotto l’ aspetto tecnico hai ragione.
Ciao, Gianni,
ti comunico che un mio concittadino, il vescovo Baldo Reina, è stato nominato Vicario generale del Papa.
Dobbiamo fare i confini del vaticano?
Prima di entrare in seminario aveva conseguito il diploma di geometra. Gli chiederò d benedirti.
Ciao Nino,
io invece da piccolo, nel paesino di 1000 abitanti dove viveo, facevo il chierichetto avendo come istruttore il Cardinale Piero Parolin, attuale Segretario di Stato del Vaticano, cioè il n. 2 dopo il Papa.
Quindi direi che come benedizioni sono abbastanza ben fornito. 
Tornando sul tema tecnico:
Infatti, io non ha mai sostenuto il contrario, ovvero che la mappa venga adottata quale mezzo di prova primario, ha una valenza del tutto secondaria. Però, credimi, Nino, nella maggior parte delle causa di confini, si ricorre alla mappa proprio perché le parti in lite non sono in grado di produrre altri mezzi di prova:
- in genere le testimonianze sono anch’esse di parte: ognuno dei due ha i testimoni che danno ragione a lui;
- sul posto non ci sono elementi, naturali o manufatti, che possano sancire l’esistenza di un confine di fatto rispettato dalle parti;
- non vengono prodotti altri documenti che comprovino l’esistenza e la posizione del confine.