Buongiorno a tutti, vorrei sottoporvi un quesito che spesso ci troviamo a gestire nelle nostre riconfinazioni. Mi trovo a riconfinare una dividente tra due lotti e due proprietà, attualmente definito da un muro di contenimento che definisce in modo evidente il confine ma che, a seguito di riconfinazione di una serie di frazionamenti degli anni ‘80, risulta discordante di qualche metro rispetto agli atti. Dato il tempo trascorso i due proprietari riconoscono come reciproco confine il muro esistente (quindi risolvendomi di fatto la gestione del contenzioso) tuttavia mi trovo a riflettere su quella che è oggi la dichiarata conformità catastale in sede di una eventuale vendita futura da parte di uno dei due proprietari. E’ vero che il confine in termini di diritto è certo ma è altrettanto vero che non lo è nella forma. Io pensavo di gestire il tutto con un verbale ma un legale di fiducia mi consiglierebbe di regolamentare l’accordo tramite un nuovo frazionamento e un atto notarile autenticato e trascritto al fine di rendere l’accordo opponibile a terzi (da capire naturalmente la forma). I costi ovviamente sarebbero diversi. Che ne pensate? Buon lavoro e grazie per il vostro prezioso tempo.
Ciao, Massimo,
sono un geometra anziano in pensione, in questo forum per bontà di Gianni Rossi. In tema di regolamento di confini, il catasto non c’ entra perchè, come sai, non è probatorio, e non esiste una norma per la quale si debbano prendere punti di riferimento come quelli fiduciali d nemmeno che il terreno debba corrispondere al mappale per motivi che qui sarebbe lungo elencare. I diritti reali in capo ai proprietari dei due fondi si esercitano sui terreni, che possono essere piani, accidentati inclinati etc. perchè l’ esercizio della proprietà si svolge in senso orizzontale e in senso verticale, per esempio se si possiede un castagneto in zona montana il terreno ha un’ estensione obliqua, certamente più grande della sua proiezione sul livello del mare come sono le mappe. Nel tuo caso il confine si può regolare in modo amichevole oppure in giudizio secondo le norme dell’ art. 950 c.c… Dato che c’ è già un muretto di contenimento esso costituisce il confine tra i due fondi perchè si inquadra nel disposto dell’ art. 1171 c.c. per cui la controparte doveva agire con la denunzia di nuova opera prima del completamento del muro e non oltre un anno, quindi sussiste il presupposto del tacito consenso delle parti che esso costituisca il termine lapideo del confine . Per quanto riguarda la discordanza tra il reale ed il mappale basta fare un atto di una correzione catastale firmato dalle parti , se la discordanza rientra nei limiti di 1 ventesimo della semisomma delle due superfici lascia stare le cose come stanno ( art. 1538 c.c.). Cordialità
Purtroppo la linea catastale dista più di due metri dal muro quindi a mio avviso occorre intervenire al fine di allineare lo stato dei luoghi rispetto la mappa. Cosa intendi per atto di correzione catastale firmato dalle parti? A mio modo di vedere l’unica azione “amichevole” possibile è quella di frazionare e cedere le aree tramite atto pubblico, magari dividendo la spesa. Grazie
Ciao Massimo e benvenuto sul forum (qui ci diamo tutti del tu, ok?).
Ha ragione Nino quando afferma che la situazione catastale non è di per sé probatoria circa la posizione dei confini. Tuttavia, sì, se i due proprietari sono concordi sull’attuale posizione del confine di fatto, la cosa migliore da fare per evitare futuri problemi (sia a loro che ad eventuali proprietari subentranti) è proprio questa che hai scritto. Certo, ha un costo non trascurabile, ma sancisce la situazione erga omnes.
Permettetemi di riprendere l’ argomento cercando di essere più chiaro nel caso in cui si voglia ricorrere in giudizio:
c’ è da considerare la data dell’ accatastamento della linea del muretto se è antecedente alla data del 1998 quando con il DM del 2 gennaio 1998 il Ministero delle finanze istituì le nuove regole per il catasto informatico, prima di allora il frazionamento si disegnava a china su un modello trasparente e si presentava al catasto, allora il tecnico che lo riportava in mappa lo faceva pure con l’ inchiostro di china quindi la certezza che la particella corrispondesse al terreno non c’ era perchè la mappa aveva ed ha mero scopo di indirizzo territoriale e il tecnico del catasto e non aveva l’ obbligo della verifica sul terreno, ma la situazione di fatto prevale sulla situazione catastale che ha scopi di indirizzo territoriale delle particelle , nel caso in cui i proprietari dei due fondi finitimi, con la loro inerzia non
hanno adito il magistrato, hanno riconosciuto tacitamente la posizione del muretto quale apposizione di termini dei due confini dopo il suo completamento ( art. 951 c.c.) perchè il giudice lo confermerebbe in quanto la proprietà è intesa in funzione sociale per produrre ricchezza alla Nazione per renderla accessibile a tutti ( art. 42 della Costituzione) , c’ è da tenere presente il valore catastale ( capitalizzazione della rendita) della striscia per decidere se vale la pena un ricorso in giudizio, io comunque sceglierei per l’ accordo amichevole e la rettifica catastale, costerebbe meno di una causa dall’ esito sempre incerto.
Grazie per i vostri preziosi punti di vista. Fortunatamente in questo caso le parti d’accordo quindi il più dei problemi sono superati (almeno finchè non arriveranno i preventivi…). A questo punto tuttavia sorge spontanea una domanda: fino a che punto possiamo tollerare una oggettiva differenza tra mappa e confine legale? Io mi occupo anche di edilizia e posso affermare che se dovessi verificare ogni singola recinzione, ogni singolo confine, ogni singolo manufatto probabilmente non lavorerei più dato che le variabili sono praticamente infinite.
Ciao, Massimo,
puoi considerare la mappa catastale come un poster attaccato su un muro, essa ha solo funzione di indirizzo territoriale. Anche tu hai studiato diritto, e sai che nell’ ambito urbano valgono le distanze legali tra gli edifici secondo il regolamento edilizio del tuo comune. Cordialità.
Non esiste un parametro che definisca tale “tolleranza”, sta solo ai diretti interessati decidere se sanare la situazione catastale in caso di discordanza con quella reale, piccola o grande che sia, posto che, in ogni caso, se la situzione di fatto è definita (muri, recinzioni, ecc.), quella catastale non può comunque modificarla.
Salve Sig. Nino non sono un geometra ma un povero cittadino disperato per una questione di confine. Potrei parlarle telefonicamente?non so come fare per contattarla ma leggendo supponga mi possa aiutare a districarmi in questa questione. Le scrivo un mio contatto se sarà così gentile da contattarmi.
E-mail didasara@hotmail.it
Grazie infinite