Salve, ho un problema con un immobile, A3, ci siamo accorti che c’è un problema di altezza sia al catasto che all’urbanistica di Milano. La casa presenta un’altezza del soffitto nella norma, 2,70m, ma al catasto risulta di 2,40m per le 2 stanze matrimoniali e il soggiorno/cucina invece i 2 bagni sono accatastati a 2,70m. Facendo un controllo in urbanistica risultano 3 DIA, nella prima l’appartamento veniva segnalato a 2,70m, nelle altre 2 DIA successive veniva dichiarato come recupero di sottotetto ed altezze come in essere oggi al catasto, sopra l’appartamento c’è un lastrico solare di pertinenza di un altro appartamento. Nelle ultime 2 varianti di DIA viene segnalato un passaggio di tubi di servizio e soletta portante al di sotto di essi, proprio i 30cm che “mancherebbero”, senza continuità verso altri appartamenti vicini o verso il corridoio di ingresso dell’appartamento. Come bisogna comportarsi in questi casi, c’è una scappatoia per rendere sanabile il tutto? Grazie per le risposte.
Salve, Antonio,
come sai il catasto ha scopi fiscali, la base imponibile viene valutata sul suo valore catastale a seconda della categoria e in base all’ area della superficie se cistuisca un vano o un vano e mezzo; il valore è determinato in base alla destinazione d’ uso dal catasto che non ha niente a che vedere con il valore commerciale. La differenza di altezza potrebbe derivare da una modifica fatta dopo l’ accatastamento. Non ho capito se il tuo dubbio nasce per effettuare la domanda di rettifica.
No voglio sistemare il tutto è sanare i 2,70m.
Se il fabbricato è stato accatastato in difformità alla realtà è necessaria una rettifica nelle modalità previste dal Regolmento 1142 del 1 dicembre 1949 ti puoi informare megli al catasto
Il punto è che nella prima DIA era dichiarato a 2,70m poi trasformato in recupero di sottotetto, sopra c’è un lastrico solare, nelle successive DIA, che sono 2, risulta a 2,40m per soggiorno, e le 2 camere da letto, invece stranamente i bagni a 2,70m. Quindi non è solo un problema catastale, ma anche di urbanistica. Comunque per i volumi presentati dalla prima DIA all’ultima sono rimasti sempre quelli.
Hanno “maggiore rilevanza” edilizia - urbanistica
proprio le “altre 2 DIA successive”
perché riportano “un rafforzativo”
“veniva dichiarato come recupero di sottotetto”
ovvero riferimento a norma di “livello superiore” (la Regione)
A maggior ragione quant’altro scritto
“viene segnalato un passaggio di tubi di servizio e soletta portante al di sotto di essi”
Occorre fare riferimento alle norme vigenti le presentate diverse DIA
(ma anche a quando è stata ultimata costruzione intero edificio)
La Denuncia di Inizio Attività (DIA) è stata progressivamente superata
e sostituita a partire dal 2010 con l’introduzione della SCIA
e successivamente ridefinita da decreti come il D.Lgs. 222/2016
Relativamente di recente il Decreto Salva-Casa
2018 Glossario Unico dell’Edilizia Libera - D.M. 2 marzo 2018
2020 Decreto Semplificazioni - D.L. 76/2020)
2021 CILA-Superbonus - D.L. 77/2021
2022 Vetrate panoramiche - Legge 142/2022
2024 Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024 - Legge 105/2024)
Il condominio è stato ultimato nel 2008. La volumetrie presentate sono le medesime in ogni DIA…non riesco a capire perché passare da un appartamento da 2,70m dalla prima DIA a 2,40m e trasformarlo in recupero di sottotetto. Che costi avrebbe sanare il tutto? Considerando che si tratta del comune di Milano?
Non sono di Milano chiedere a libero professionista del luogo
Recupero del sottotetto: qual è l’altezza da rispettare?
Con la sentenza n. 3058/2025, il TAR Milano è intervenuto sul delicato tema dell’altezza da rispettare per il recupero dei sottotetti a fini abitativi, chiarendo un aspetto interpretativo che ha generato incertezze applicative tra tecnici, amministrazioni comunali e professionisti del settore edilizio.
La sentenza del TAR Lombardia stabilisce che nel recupero dei sottotetti l’altezza media ponderale di 2,40 metri è un limite minimo per l’abitabilità e non un valore massimo da rispettare tassativamente
Sentenza n° 3058/2025 - TAR Milano
DIRITTO
Il ricorso è fondato.
Il Collegio, in assenza di espressa graduazione dei motivi, ritiene di esaminare il secondo e il terzo motivo di censura, ritenendoli fondati ed assorbenti.
Attraverso di essi, in sintesi, i ricorrenti deducono che la ratio delle previsioni di cui agli artt. 63 comma 6 e 64 comma 1 della L.R. 12/2005 sarebbe quella di limitare, per ragioni di controllo della conformazione delle edificazioni, la “proliferazione” di innalzamenti disordinati, disorganici e non giustificati. Tuttavia, nell’ipotesi concreta, in cui la copertura dell’edificio nel quale è collocato il sottotetto non viene minimamente modificata nella sua conformazione esterna, l’esigenza di controllo e disciplina sopra richiamata, con i conseguenti limiti dimensionali da rispettare negli interventi di recupero di sottotetti, verrebbe meno. L’interpretazione corretta del combinato disposto tra le norme regionali (artt. 63 e 64 L.R. 12/05), osserva parte ricorrente, sarebbe quella che consente, laddove non intervenga alcuna modifica delle coperture esistenti, il raggiungimento delle altezze che determinino l’abitabilità del locale recuperato, pur non necessariamente corrispondenti al limite di metri 2,40. In sostanza, il limite massimo dell’altezza media ponderale di metri. 2.40 non indicherebbe affatto che il limite massimo di altezza di un sottotetto recuperato debba equivalere in tutti i casi alla misura riportata. Il combinato disposto delle norme regionali, nel rispetto della ratio ad esse presupposta e delle conseguenti prescrizioni, legittimerebbe invece il recupero dei locali sottotetto, anche con altezza maggiore di quella minima di metri 2.40, laddove non siano necessarie la modifica delle linee di colmo e di gronda, ovvero, più in generale, della copertura dell’edifico interessato dall’intervento.
Nella fattispecie concreta, in ragione di quanto sopra rilevato, non essendo stata realizzata alcuna modifica delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, non sarebbe ragionevole contestare ai ricorrenti il mancato rispetto di una misura non applicabile all’intervento di recupero del locale sottotetto di loro interesse e, soprattutto, dedurne la mancata “verifica della doppia conformità prescritta dagli articoli 36 e 37 del D.P.R. n. 380/2001”. Ciò non realizzerebbe alcuno “snaturamento” dell’attività di recupero attraverso una riqualificazione dell’intervento che resterebbe una “ristrutturazione edilizia”, così definita dalla stessa Legge Regionale, nel caso concreto “leggera” regolarizzabile in applicazione dell’istituto dell’accertamento di conformità, di cui agli articoli 36 e 37del D.P.R. n. 380/2001.
Potrei presentare domanda di Cila per abbattimento “solaio portante”, anche se non realmente esistente, e dichiarare la nuova altezza a 2,70m al catasto?
Come sarebbe anche se non realmente esistente
L’atto amministrativo su interventi edilizi su struttura portante
richiede dichiarazione tecnica asseverata
quindi attenzione a dichiarazione mendace con risvolti penali