Buongiorno a tutti,
vi scrivo per porvi un quesito. Mi sto occupando della edificazione di un edificio residenziale in località montana e qui i confini non sono materializzati in quanto non è possibile delimitarli dalla normativa comunale.
All inizio del progetto ho fatto eseguire da una ditta specializzata il rilievo del terreno, molto scosceso, e mi è stata consegnata una sovrapposizione tra catastale e rilievo che ho utilizzato per presentare il permesso di costruire.
Ad oggi che sono iniziati i lavori e abbiamo già realizzato le fondazioni, è emerso un contenzioso con i vicini per uno sversamento di terra di scavo su parte di terreno che i vicini sostengono essere di loro proprietà. La ditta che si è occupata del rilievo è stata richiamata per verificare i confini ed è emerso che la loro prima sovrapposizione non era propriamente corretta e non verificata. Dopo diverse valutazioni è emerso che una sovrapposizione più “restrittiva” sembrerebbe più coerente con i confini reali. Da qui però nasce il problema perché se i confini fossero effettivamente quelli, la casa si troverebbe in un punto a circa 4.5 m dal confine. Quindi prima di elevare la costruzione vorremmo avere conferma dei confini ma non si riesce a confrontarsi con i vicini a riguardo. Quale potrebbe essere la strategia migliore per procedere? Grazie
Convocazione scritta del vicino ed in mancanza di contradditorio e conclusione bonaria del contraddittorio, occorre gioco forza citazione il confinante prima in mediazione, e poi, nel caso che questa sia negativa, si deve procedere alla citazione in tribunale per la definizione del confine per vie legali.
Saluti
Ciao a tutti,
secondo la più accreditata giurisprudenza, in giudizio sono entrambe le parti che devono indicare quale sia la linea di confine tra due fondi in base agli atti di acquisto con il criterio vindicatio duplex incertae partes cioè in base alle reali estensioni dei due fondi, perchè quelli indicati dalle particelle catastali non sono reali ma nominali; inoltre bisogna tenere presente che, se risulta lo sconfinamento su fondo altrui, la parte lesa deve agire in tribunale entro un mese dall’ inizio dei lavori in tal caso il giudice valuta se è conveniente far demolire l’ opera oppure far pagare alla parte lesa il doppio del valore dell’ area occupata e il risarcimento dell’ eventuale danno( art. 938 c.c.),
Grazie a tutti per le risposte. Intendiamo sconfinamento anche se non si rispettano le distanze dal confine ma siamo comunque con l intera costruzione dentro il nostro terreno? Lo sconfinamento cè stato solo per uno sversamento di terra di scavo e per una rete di confine del cantiere ma è stato ripristinato. Prima di proseguire con l elevazione conviene quindi verificare con i vicini gli effettivi confini? Il problema è che non riuscendo ad avere riscontro e rischiano di allungarsi molto i tempi.
Da quanto tempo sono iniziati i lavori?
I lavori sono iniziati i primi giorni di giugno
Ciao, Franco,
la controparte avrebbe dovuto agire entro tre mesi della data di inizio dei lavori e ciò se realmente vi è stato sconfinamento come disciplina l’ art… 938 c.c. in quanto le mappe catastali non sono utili a determinare un confine ma hanno valenza residuale ( art. 950 c.c.), detto ciò si tratta solo di valutare il valore venale dell’ area eventualmente occupata e pagarlo alla controparte con l ’ aggiunta di eventuale risarcimento danni con proposta di accordo bonario,
Ciao Franco,
quello che devi fare te l’ha scritto sopra Fausto al quale mi associo nel consigliarti di non sottovalutare la questione. Devi agire nei confronti del confinante per definire il confine prima di costruire, altrimenti poi sei a rischio (specialmente se il confinante ha già il dente avvelenato). Agisci dapprima bonariamente e poi, se con esito negativo, legalmente.
La cosa migliore è ovviamente addivenire ad un accordo bonario tra le parti ma, se ciò non si rivelasse possibile, devi appoggiarti ad un avvocato con il quale indagare se esistono prove sulla posizione del confine, quali documenti scritti, elementi sul posto, ma anche testimonianze. In mancanza di tali elementi probatori, rimane il ricorso alle mappe catastali e su questo fronte occorre conoscere le idonee tecniche di ricostruzione del confine. Non è una cosa banale, io ci ho scritto un librone dello spessore di 10 cm (Tecniche di riconfinazione).
Ti dico questo perché nel tuo post iniziale parli di una non meglio precisata sovrapposizione tra catastale e rilievo…
Ciao, Gianni,
Franco ha detto che ha già cominciato a costruire nel mese di giugno.
Grazie Nino e grazie Gianni per i vostri preziosi consigli. Valuterò come procedere al meglio con il cliente e il suo avvocato.
Ciao, Franco,
al tuo posto io prima contesterei il confine delineato dalla mappa perchè non è probatorio e ed evidenzierei alla controparte il disposto dell’ art. 938 c.c. poi le lascerei parte di decidere una proposta bonaria. Quello che dice Gianni è corretto ma si applica caso di azione di regolamento di confine ex art. 950 c.c. dove entrambe le parti hanno l’ onere di fornire le prove, quindi in assenza di altri elementi il giudice si attiene al confine delineato dalla mappa. Mi pare comunque di aver capito che la linea di confine era già nota, se è così si tratta di una parte della costruzione su fondo altrui per la quale il proprietario ha tempo di tre mesi dall’ inizio della costruzione per contestarla. *La costruzione deve essere in buona fede, cioè nel convincimento che il costruttore stia edificando su terreno di sua proprietà diversamente il giudice ne ordina la demolizione. Il motivo è che non si è padroni assoluti ma titolari di un diritto di godimento sul fondo art. 832 c.c. in quanto la proprietà si intende in funzione sociale allo scopo dell’ arricchimento della Nazione e di renderla accessibile a tutti come sancito dall’ art. 42 della Costituzione italiana.
Vorrei ribadire che in ogni caso la costruzione non è effettivamente sul fondo attiguo ma potrebbe non rispettare di poco la distanza dei 5 metri dal confine che al momento non è materializzato.
Ciao Franco,
la distanza legale di un fabbricato verso un altro fabbricato è di tre metri come impone l’ 873 c.c. inteso come segue: chi costruisce per primo e osserva la distanza di m.1,50 verso il confine impone all’ altro di osservare la distanza di m. 1,50 dal confine. Se costruisce a a cavaliere confine non può aprire nè luci e nemmeno vedute verso l’ altro fondo, in tal caso il vicino può costruire in aderenza al muro esistente pagando al al proprietario del muro la metà del valore del muro, Se invece la costruzione ricade su centro abitato allora deve osservare la distanza legale tra edifici imposta dal regolamento edilizio comunale, in tal caso puoi andare in comune per farti dire qual’ è la distanza legale nel caso specifico se vi è una via pubblica.