Buongiorno, a seguito di una sucessione, i 3 eredi stanno valutando la divisione per contratto dell’eredità. Per fare questo è necessario effettuare una perizia (asseverata?) del valore di due abitazioni. Che cosa dobbiamo chiedere e verificare per definire al meglio l’incarico? ovviamente vorremmo evitare perizie basate sulla comparazione dell’immobile da stimare con le offerte di immobili in vendita trovate nei più noti portali immobiliari tipo immobiliare.it, casa.it o idealista.it
Non vorremmo trovare la dicitura: “…dopo un’attenta analisi di mercato, sentite alcune agenzie immobiliari, analizzate le offerte di vendita proposte nei portali immobiliari si può tranquillamente affermare che il più probabile valore di mercato è …”. Grazie
Ciao, Enrico,
come sai per l’ acquisto dell’ eredità è necessario un atto notarile di accettazione e di divisione dell’ asse ereditario ( art. 475) o di compensazione monetaria, diversamente è possibile fare la scrittura privata dove le parti scrivono le loro volontà negoziali e la firmano davanti un notaio che l’ autentica, a cui seguono le formalità catastali e quelle nei RR,II. La ratio legis è che dopo il decesso del proprietario l’ eredità resta senza titolare, ma la proprietà privata è volta alla produzione di rendita per ricchezza della Nazione per renderla accessibile a tutti ( art. 42 della Costituzione italiana), Ma sarebbe bene che ci dicessi se la data della morte del de cuius supera i dieci anni.
Per la perizia l’ideale (IL TOP) sarebbe . . . sinteticamente . . .
attestazione che la valutazione è stata eseguita conformemente alla norma UNI 11612:2015 sulla stima del valore di mercato degli immobili (Determination of the market value of properties)
sottoscritta da valutatore immobiliare (norma UNI 11558:2014)
Il Market Comparison Approach (MCA) è una procedura sistematica applicata alla stima del valore di mercato degli immobili; si basa su aggiustamenti dei prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche immobiliari degli immobili di confronto e dell’immobile da valutare.
https://www.abi.it/mercati/crediti/valutazioni-immobiliari/linee-guida-valutazioni-immobiliari/
ALTRI RIFERIMENTI
UNI 11558:2014 Valutatore Immobiliare.
Requisiti di conoscenza, abilità e competenza.
UNI EN 15733:2011 Servizi erogati da agenti immobiliari.
UNI CEI EN ISO/IEC 17024 Valutazione della conformità – Requisiti generali per gli organismi che operano nella certificazione del personale.
CEN Guide 14:2010 Linee guida di indirizzo per le attività di normazione sulla qualificazione delle professioni.
Valutazione immobiliare: pubblicata la UNI 11612:2015 - Stima del valore di mercato degli immobili • Carlo Pagliai ingegnere urbanista
un esempio di perizia immobiliare l’avrei (da sito internet)
ma non hanno rimosso i dati sensibili
meno di un anno. Dobbiamo ancora fare la denuncia di successione
Quindi in sostanza chiedere al professionista di effettuare una perizia sulla base della uni. 11612:2015. Perizia asseverata?
Sostanzialmente è una perizia asseverata
L’esperto attesta il valore di un immobile e si assume la piena responsabilità delle valutazioni e delle informazioni fornite
Questo documento è puramente teorico (senza dati sensibili)
tratta anche altri metodi / valutazione
e noto dei testi sostanzialmente simili
a quanto riportato nella norma UNI 11612:2015 ed altri testi
sostanzialmente quanto da riportare nella perizia con metodo MCA
https://www.enteitalianocertificazione.it/doc/valut-immobiliare/RT_001_Manuale_di_Buona_Pratica_Rev_06.pdf
Ciao, Enrico,
la dichiarazione di successione si fa entro 12 mesi dalla morte del de cuius, essa non costituisce titolo di proprietà, ma è un mezzo obbligatorio di natura fiscale e pubblicistico volto alla valutazione fiscale dell’ asse ereditario [quote=“alberto-cannao, post:7, topic:10133, full:true”]
Questo documento è puramente teorico (senza dati sensibili)
tratta anche altri metodi / valutazione
e noto dei testi sostanzialmente simili
a quanto riportato nella norma UNI 11612:2015 ed altri testi
sostanzialmente quanto da riportare nella perizia con metodo MCA
https://www.enteitalianocertificazione.it/doc/valut-immobiliare/RT_001_Manuale_di_Buona_Pratica_Rev_06.pdf
[/quote]
Ciao, Enrico,
la dichiarazione di successione non costituisce titolo di proprietà: essa è obbligatoria di natura fiscale e pubblicistica nella quale il dichiarante indica il valore dell’ asse ereditario ai fini fiscali e quindi garantire ( art. 42 della Costituzione italiana) al chiamato a succedere di valutare la convenienza di accettare o no, quindi il chiamato a succedere che non fa l’ accettazione ereditaria ne perde il diritto per prescrizione ( art. 480 c,c,).
Scusa ma mi sono spiegato male. Volevo sapere se è consigliabile una perizia asseverata o se è sufficiente una perizia normale
Si lo sapevo grazie. Era per dire a che punto siamo.
Non ci vuole una perizia asseverata perchè la cosa rientra nel contesto privato, se non c’ è testamento, basta che i tre soggetti siano legittimati a succedere all’ uopo leggi l’ art. 565 c.c.
Grazie. In realtà pensavo alla perizia asseverata per meglio garantire gli eredi della correttezza della stima ed evitare future liti o contestazioni. A tal fine suggerisci di rivolgersi ad un perito iscritto all’albo ctu del tribunale?
La perizia asseverata è una forma di maggiore garanzia
perché il redattore è responsabile che quanto dichiara sia vero
La perizia semplice ha un valore legale limitato
Per le cause in Tribunale c’è la perizia giurata
(per cui in particolare art.483 del codice penale)
Il valutatore immobiliare ai sensi UNI 11558:2014
non è semplicemente iscritto ad un albo (ordine / collegio)
ma ha frequentato corsi e superato esami (livelli base / avanzato)
poi potrà ottenere certificazione da parte di enti accreditati
(ACCREDIA è l’Ente unico nazionale di accreditamento)
ADDENDUM
Valutazione immobiliare: come diventare un valutatore immobiliare certificato
diventa difficile trovare particolari riferimenti . . .
https://www.casaportale.com/public/uploads/65833-circolare-accredia.pdf
Ciao, Alberto.
permettimi di dire che si è un contesto privato che riguarda l’ eredità di una casa della quale alcuni vogliono essere compensati in denaro in cambio della loro parte e penso che non sia conveniente rivolgersi a un perito estimatore perchè non si è sicuri che non dica cazzate, L a via più conveniente e quella che una delle parti dica quanto vuole per cedere la sua parte di contro l a parte che vuole acquistare la casa può anche non accettare se la pretesa è esosa, Se si nomina un tecnico estimatore non è certo che colui che vuole acquistare sia d’ accordo.
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Non conveniente da che punto di vista. Troppo costoso? Stime poco veritiere? Pensavo che un professionista potesse fare una valutazione più corretta di quella che potremmo fare noi basandosi sui valori richiesti negli annunci. Come fare a sapere il prezzo effettivo di una compravendita?. Ho controllato i valori messi a disposizione dall’agenzia delle entrate e la forchetta tra min e max e abbastanza ampia. Probabilmente vanno fatte altre valutazioni analizzando gli immobili per affinare la stima. Credo che valga la pena spendere qualcosa per un giudizio di un serio professionista.
Per me la domanda è chiaramente circoscritta
all’intervento di un esperto per la perizia
Dopo di ciò è stato chiesto quale perizia fornisca maggiore garanzia
Ho risposto per il caso ideale e sull’opportunità (che non è un obbligo)
A me sembra anche di avere risposto nel caso di mancato accordo bonario tra le parti, ovvero chiedendo l’intervento di un giudice
La domanda riguarda due abitazioni ma nulla so di quanto possano essere i valori commerciali, quindi sull’opportunità (economica) di una perizia
Ai tempi del mio praticantato è capitato una successione estremamente particolare che ha richiesto l’intervento di un giudice tutelare per la presenza di due minorenni, la cui mamma era premorta, quindi rappresentanza dei figli / nipoti, di conseguenza accettazione con beneficio d’inventario (per i minorenni)
poi uno degli eredi maggiorenne era incapace di intendere e volere
poi particolari legati ad un privato ed anche la curia
poi una certa massa mobiliare (anche qui inventario)
mentre la massa immobiliare era alquanto notevole (abitazioni quasi tutte in zone di pregio)
Infine la proposta di divisione con conguagli in denaro
Nel presente caso gli eredi potranno fare a meno della valutazione commerciale e limitarsi alla sola valutazione fiscale (catastale), in autonomia o tramite commercialista
Ovviamente la valutazione fiscale non è quella commerciale
per esempio
VALORE CATASTALE e VALORE DI MERCATO: NON CONFONDERLI - Archtools
Con il tempo il valore normale OMI è stato abrogato
Documentazione Economica e Finanziaria - Dettaglio Articolo
Abrogato il “valore normale” delle abitazioni
Il valore normale svolge una funzione antielusiva - FISCOeTASSE.com
Esattamente il confronto con altri immobili simili
compravenduti in date recenti (possibilmente nelle vicinanze)
La difficoltà in Italia (pare una realtà estranea al resto d’Europa)
è quanto si dichiarava negli atti di trasferimento
per eludere i controlli automatici fiscali (il prezzo - valore)
Quei valori (spesso non reali) non possono essere di riferimento per la valutazione commercale
In sostaznza si cercano i comparabili per la valutazione commerciale
per esempio
https://www.ricercacompravendite.it/
AGGIUNTA
In Italia il dott. Marco Simonotti nella sostanza
ha applicato il sistema delle matrici (segue esempio)
Villetta
Quindi i valori OMI non devono essere assolutamente presi come riferimento? C’è una cosa che non capisco. la banca dati utilizzata per la ricerca dei comparabili nel sito indicato è l’agenzia delle entrate e quindi mi sembra che siamo al punto di partenza (veridicità di quanto dichiarato) sbaglio?
Possono essere usati come dati ausiliari (un range di massima)
In sostanza è la banca dati della Conservatoria dei Registri Immobiliari
Progressivamente nel tempo negli atti di trasferimento
pare esserci la tendenza a dichiarare valori reali
Nel metodo MCA di norma si riesce a circoscrivere valori anomali
Ho cercato un dettaglio nel Manuale delle Stime immobiliari
autore Dott. Marco Simonotti
testualmente riporto quanto segue sulla verifica della stima
L’eventuale test di confronto si basa sull’errore di stima corrente per le valutazioni immobiliari, che in genere si pone pari a ± 10%
meglio riportato nell’esempio per un appartamento
Villetta
LINK CORRETTO (il sito web è un po’ pasticciato)
Appartamento
Nell’introduzione al sistema di compravendita c’è scritto: “Questi dati sono acquisiti direttamente dalla Agenzia delle Entrate”. ma forse è un’altra banca dati per altri usi