Salve a tutti,
sto seguendo una pratica DOCFA per la variazione di classamento da A/1 a A/2 di un appartamento in un palazzo condominiale anni '60 a Vercelli (Fg. 92, Part. 369, Sub. 5 — Via Giovine Italia 2, piano 2°). Volevo un vostro parere sulla solidità dell’istanza prima di depositarla.
L’immobile è classato A/1 dall’impianto meccanografico del 1987 (che ha recepito la planimetria del 1964) e non ha mai subito aggiornamenti tipologici. Rendita attuale € 991,60 — consistenza 6 vani — superficie netta 154 mq.
──────────────────────────────────
CARATTERISTICHE A FAVORE DEL DECLASSAMENTO
──────────────────────────────────
▸ Superficie netta 154 mq: ampiamente sotto la soglia automatica di 240 mq (artt. 1-7 DM 2/8/1969)
▸ Nessun criterio automatico degli artt. 1-7 soddisfatto: assenza di parco, piscina, zona urbanistica di lusso, scale monumentali
▸ Verifica art. 8 — al massimo 2-3 caratteristiche rilevabili su 4 minime richieste:
• Doppio ingresso: funzionale a un eventuale frazionamento dell’unità, non ingresso di servizio dedicato alla servitù nel senso tecnico del decreto
• Corridoio largo circa 2 m: non particolarmente lungo, borderline
• Altezza interna 3,00 m: superiore all’attuale standard abitativo (2,70 m) ma inferiore alla soglia di lusso di 3,30 m prevista dall’art. 8
▸ Finiture ordinarie dell’epoca, impianti standard (riscaldamento centralizzato a radiatori), classe energetica E
▸ Contesto edilizio: 9 subalterni su 12 dello stesso fabbricato sono A/2 (75%); solo 2 residui in A/1, di cui uno con superficie significativamente maggiore (175 mq)
──────────────────────────────────
PRECEDENTI NELLO STESSO EDIFICIO (elemento più rilevante)
──────────────────────────────────
▸ Sub 11 (166 mq): originariamente A/1 — l’AdE aveva riclassificato d’ufficio in A/1 dopo proposta del contribuente, ma la CTP di Vercelli con sentenza n. 56 del 10/08/2010 ha confermato definitivamente la categoria A/2
▸ Sub 13 (138 mq): originariamente A/1 — variazione presentata a novembre 2008, AdE ha validato A/2 senza contenzioso nel gennaio 2009
Lo stesso Ufficio Provinciale di Vercelli ha quindi già riconosciuto, per unità tipologicamente identiche dello stesso stabile, l’incongruenza del classamento A/1.
──────────────────────────────────
Due domande:
-
A vostro avviso il quadro è sufficientemente solido per ottenere il declassamento tramite DOCFA, o vi aspettate che AdE possa contestare — in particolare sulle 2-3 caratteristiche ex art. 8? Qualcuno ha esperienza con casistiche simili in Piemonte?
-
Suggerireste di presentare la DOCFA prima del rogito (a cura dei venditori) oppure dopo (a cura del nuovo acquirente)? L’immobile verrà ristrutturato e il passaggio ad A/2 è economicamente rilevante: sblocca l’IVA agevolata al 10% sui lavori e l’accesso ai bonus ristrutturazione/energetici, che restano preclusi finché l’unità rimane in categoria A/1.
Grazie mille a chiunque possa darmi pareri.
