Domande per il corso Docfa Avanzato poste al seminario del 26/04/2023

Formazione Professionale
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Ciao a tutti,
come promesso durante il seminario propedeutico del 26/04/2023, riporto qui sotto le domande poste dai partecipanti a quell’incontro, in modo che il docente, geom. Carlo Pettenazzo, possa esaminarle per integrare se del caso il programma del corso di approfondimento che inizia il 23 maggio.

Invito quelli tra voi interessati al corso a scrivere su questo topic (cliccando il bottone Rispondi alla fine) i loro eventuali altri quesiti.

Infine vi riporto di seguito il link al foglio di calcolo per il calcolo della consistenza vani messo a disposizione dal mio Collegio di Padova:

CONSISTO_3.00a (1).xlsx

Resto a disposizione per eventuali altre informazioni (se preferite potete chiamami al numero di cellulare che trovate in calce).

A presto.

geom. Gianni Rossi
Cell. 3202896417
Email: gianni.rossi@topgeometri.it
www.topgeometri.it

Domande poste al seminario Docfa del 26/04/2023
Bellani Antonio PRIMA DI FARE LA PRATICA DOCFA DOBBIAMO VERIFICARE SE GLI ELABORATI TECNICI FATTI DA ALTRO TECNICO RISPECCHIANO LA REALTA’ DEI LUOGHI (NEL BENE E NEL MALE…OVVERO SE TROVO IN SITO UN ABUSO…) E’ UN OBBLIGO? HO RESPONSABILITA’?
Callegaro Roberto L’accettazione automatica, per noi tecnici, non una conquista. Sono assolutamente d’accordo che è preferibile che la pratica venga vista dai tecnici catastali.
Campostrini Laura Considerando che Docfa come programma non pondera certe cose per quale motivo si usa. Soprattutto dove troviamo i vani medi delle singole categorie di ogni Provincia?
Campostrini Laura VARIAZIONE PER ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA CON RENDITA ATTRIBUITA NEL 1990 DALL’UFFICIO CATASTALE OGGI OGGETTO DI REVISIONE DELLA RENDITA PER MODIFICA VANI. mA ERA STATA FATTA DALL’uFFICIO E QUINDI COSA DEVO FARE IO?
Campostrini Laura Stessa situazione a Verona categoria C/4 accertata in D/6 ma con rendite che danno differenze IMU da 75 a 200 euro
Casanova Gaetano Non riesco a trovare la Tabella sup max - min AdE Chieti e Pescara?..potete aiutarmi???
Campolo Filippo E’ possibile ,oggi, rettificare un A7 accatastato, a suo tempo, in maniera errata?
Caretto Flavio trattandosi oramai di dichiarazioni di natura più fiscale che tecnica, quali responsabilità ha il tecnico incaricato dell’accatastamento rispetto alla regolarità urbanistica del fabbricato?
Ciari Riccardo Chiedo per cortesia se sapete dirmi o avete notizia che importando file in dxf sul docfa la planimetria non viene importata correttamente e si visualizza un riquadro tutto nero. Da cosa dipende e a cosa eventualmente bisogna fare attenzione? Ho provato a pulire il file dxf in utilità disegno di autocad prima dell’importazione ma non è servito a nulla. Chiedo altresì come si possono importare in docfa anche lo spessore delle linee utilizzando il file dxf di autocad. Grazie
Crestani Andrea scusate…nella tab cantine e soffitte , manca una tipologia, tipo: cantina di fabbricato unifamiliare con ingresso da altro subalterno?? che sia autorimessa o magazzino o altra abitazione? è acc indiretto o devo accatastarla come c/2 a parte? potete illuminarmi? grazie
Davico Enzo SE uno dovesse fare post docfa approvato in automatico un atto notarile, si potrebbe chiedere al Catasto con istanza di validare la rendita o il docfa almeno?
Davico Enzo Ma nell’elaborato al piano terra dove ce’ area libera come sub 6 il porticato non è rappresentata come tutta area libera che è solo la metà come area libera l’latra parte è porticato accanto alla cantina
Deperi Remo Docfa approvato in modalità automatica. Cosa succede se viene successivamente modificato dall’Ufficio e nel frattempo è già stato fatto un atto di vendita? (esempio unica uiu con abitazione a Piano Primo (con accesso autonomo) e cantina a Piano Terra (anch’esso con accesso autonomo ma considerato accessorio)
Di Gristina Emanuele In caso di presenza di intestati nati tra il 1800 e il 1900 (quindi sprovvisti di CF) e al quale non è possibile risalire tramite documentazione ufficiale (atti di nascita/decesso) si può procedere con le variazioni catastali e/o atti notarili? E’ possibile eliminare questi intestati in fase di voltura?
Di Gristina Emanuele Essendo un giovane collega (24 anni) quando ho dovuto trattare un fabbricato di categoria D, mi ero sorpreso di aver trovato i valori di riferimento fermi al biennio 1988/89. Mi confermate che non sono stati ancora aggiornati?
Feraco Alberto L’approvazione automatica dei DOCFA riguarda pratiche prese a campione (una percentuale) oppure vengono registrate in automatico le pratiche con una determinata causale? Grazie
Gaianiinf Stefano Sul MOD. 1 a pag. 7 Accertamento della proprietà immobiliare urbana, quando si trattano immobili in Cat. D (D1 o D7) oltre ad inserire le destinazioni d’uso dei locali e le valutazioni a mq o mc., è necessario inserire la valutazione degli impianti (elettrico forza motrice e/o riscaldamento) ? Oppure sono da considerare intrinseco nella valutazione a mq o mc. dei locali (laboratrio, magazzino, uffici, ecc).
Giumento Ignazio se la piscina è pertinenza della abitazione viene considerata come vano?
Gravina Alberto nello specifico un wc da vano scale comune esterno all’alloggio si deve censire separato?
Lombardi Michele IO MI SONO TROVATO A CAMBIARE LA DESTINAZIONE D’USO DI UN LOCALE ADIBITO AD A10 A SEGUITO DI UNA PRATICA EDILIZIA AL COMUNE DI FOGGIA REGOLARMENTE APPROVATA. DOPO AVER FATTO IL CAMBIO D’USO SIA AL COMUNE CHE AL CATASTO. DOPO UN ANNO IL CATASTO HA CAMBIATO D’UFFICIO LA CATEGORIA RIPORTANDOLA IN A10.
IL COMMITTENTE HA DOVUTO FARE RICORSO CHE ANCORA E IN ATTO.
Lombardi Michele IO MI CHIEDO SE FACCIO TUTTO BENE URBANISTICAMENTE E POI MODIFICO LA CATAEGORIA ANCHE IN CATASTO PERCHE’ L’UFFICIO A RIFIUTA?
Malacarne Bortolo parlate di fare il calcolo della consistenza, ma il docfa non esegue il calcolo lui in automatico?
Moretti Massimo CONSISTENZA IN SEDE DI CLASSAMENTO AUTOMATICO…mi risulta che la consistenza in sede di classamento automatico tenga in considerazione tutti i parametri del caso e pertanto sia attendibile.
Diverso è il classamento automatico a livello di categoria e classe che solitamente spara alto.
Maggi Giuseppe C’è modo di evitare il controlllo automatico ovvero di chiedere che sia il tecnico fisico a controllare il nostro docfa?
Novellini Daniele Mi viene chiesto di accatastare una fonte termale (pozzo): non ho trovato nulla al riguardo. Come posso procedere?
Piero Boncompagni la piscina non poteva accatastarlo come porzione di piu ampia ui conintestazione differente
Pili Giorgia Questo distinguo è normato anche per superfici a parcheggio su area cortilizia? perché il posto auto tipicamente di 12.50 mq ormai si richiede venga censito autonomamente, ma le superfici a corredo di quel parcheggio? (spazi di manovra)
Polesel Giuseppe come si fa ad indicare il muro più grosso…quando tresformo in dxf e carico la scheda le linee sono tutte uguali di spessore
Renzoni Riccardo Accatastamento di un punto vendita carburanti:D/7 o D/8 mentre in diversi se non in molti sono accatastati come E/3? solo per esenzione IMU o altre motivazioni? Grazie Geom. Carlo Pettenazzo, seminario molto interessante.
Santinelli Luigi Se possibile, mi interessava solo sapere se era vero che, nel caso la rendita catastale non aumenta del 15% rispetto a quella attuale, è possibile non inserire nel DOCFA il nuovo impianto fotovoltaico. grazie mille
Terrin Francesco A proposito di casi particolari: alloggio turistico definito dalla Regione come “”struttura turistica ricettiva complementare”” che poi la Regione stessa dovra’ accreditare come tale: trattasi di un locale unico al piano primo con accesso da scala comune composto da bagno ma senza cucina, inserito in un condominio in centro con u.i.u. a destinazione appartamenti, negozi e uffici e niente altro, va in categoria D2 oppure in categoria A2??? Il tecnico catastale afferma in categoria A2. In Regione dicono che deve avere destinazione Ricettiva, senza specificare la categoria D2 piuttosto che A2. Mah
Brindani Corrado no invece con determinate causali le piu banali vengono approvate in automatico…purtroppo anche sulla banalita’ c’e’ sempre qualcosa che puo’ sfuggire perche’ di fatto non ERA UNA COSA DA APPROVAZIONE AUTOMATICA. TROPPO COMPLESSA NELL’INSIEME DI COSE
quando uno parla di interpretabilita’ cioe’ incertezza NON PUO’ ESISTERE UN APPROVAZIONE AUTOMATICA. O FANNO CHIAREZZA IN TUTTA ITALIA OPPURE STA COSA E’ UN FALLIMENTO .
Brindani Corrado non capisco perche lo stradello se e’ della stessa ditta (anche se e’ ai terreni) non lo posso fondere al 282 o fabbricato se dichiaro che e’ area di pertinenza del medesimo?
anzi adesso con le disposizioni vigenti non vogliono piu’ tanti numeri di mappa quindi si divide tutto con le schede ed e.p. quotato
Cappelletti Ugo … perché nei Docfa non viene mai sollecitata da parte del Catasto la presentazione del fabbricato con le esatte coordinate assolute rilevate con il Pregeo compreso l’aspetto che, non necessariamente, debba seguire il parallelismo con il riquadro del Docfa stesso come, purtroppo, forse nel 99% delle presentazioni ? A volte addirittura inconfrontabili con la realtá ?
Cerbioni Fabrizio verranno trattate anche le categorie speciali? ho participato al corso Docfa fatto da Carlo presente sul sito ed è stato molto interessante dopodichè ho trattato una categoria D/8 come ben specificato dal Collega Carlo riportando i valori al 11988/1989 ma nonostante la mia relazione integrativa l’ufficio continua a variarmi la rendita raddoppiando i valori
Franchetti Vittorio buongiorno, il problema non è solo la completezza del docfa che presentiamo, ma soprattutto la diversa valutazione che fanno i tecnici del catasto incaricati alla sua valutazione…questo è stato il più grande problema che ho riscontrato
Tescari Romeo si chiede se potete specificare quale superficie va conteggiata ai fini di stabilire i fabbricati di lusso e se la superficie del lotto incide nel calcolo, grazie
ed aggiungo: è la superficie lorda o netta?
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Buona sera. Innanzitutto vi ringrazio per l’adesione al seminario e l’interessamento dimostrato. Non posso in questa sede rispondere a tutti i vostri quesiti; vi garantisco che nel corso delle lezioni affronterò sicuramente le tematiche da voi esposte, sia quelle di carattere generale, per le quali proverò ad interfacciarmi con l’AdE di Padova, che quelle particolari, alle quali darò la risposta che riterrò più opportuna (si tratta di interpretazioni della norma che una volta comprese e condivise si fanno proprie e pertanto si ha modo di sostenerle).
Come Pregeo, il programma Docfa è imposto e ricco di falle; sta a noi individuarle e rimediare. Non lo si può certo usare per scopi puramente fiscali (riduzione della consistenza e/o rendita), ma per mettere il cliente nelle condizioni di assolvere i propri doveri fiscali con equità. E’ evidente che la nostra controparte, i tecnici del Catasto, hanno troppo spesso l’ultima parola, ma per mettere in discussione la loro preparazione tecnica dobbiamo essere preparati come e più di loro.
Carlo

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Anziché una domanda, aggiungo una nota relativa a questa domanda del test e relative risposte, le quali, per i seguenti motivi, potrebbero originare situazioni discutibili in fase di classamento :

  • abitazione A/2 con piscina superiore a 80 mq diventa di lusso per il fisco (DM lavori pubblici del1969)
  • abitazione A/2 di superficie superiore a 200 mq (derivate dalla fusione di due appartamenti condominiali) (DM lavori pubblici del1969)
  • abitazione A/2 con campo da tennis (DM lavori pubblici del1969)

E’ vero che in fase di classamento il catasto dovrebbe tener conto delle unità tipo presenti nella zona anziché quanto disposto dal DM lavori pubblici del1969, ma da quando Catasto e Agenzia Entrate sono diventate la stessa cosa, c’è una commistione che può creare problemi in fase di classamento e/o di reclamo/ricorso successivo in Commissione Tributaria.

Quindi credo che questa casistica meriterebbe opportuno di approfondimento anziché relegarla ad una singola domanda test.

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L’argomento relativo ai fabbricati di lusso verrà trattato nella lezione n.6.
Ho inserito una domanda sugli immobili di lusso in quanto ritengo che la questione sia molto delicata nel momento in cui si redige una denuncia Docfa di un fabbricato di dimensioni ragguardevoli.
Condivido la tua opinione sul fatto che il Catasto, ora, è un Ufficio dell’AdE e sappiamo che l’imperativo è fare cassa… ma siamo tecnici e la normativa è tecnica. Ho in serbo una certa quantità di esempi e verrà dettagliatamente analizzato il DM del 1969 (non basta la piscina con sup.> 80 mq…).

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Dal momento che si parla di fabbricati di lusso, mi sento di rispondere, seppur parzialmente, all’ultima delle domande pervenute.
Oggi la superficie da considerare è quella lorda, mentre prima del 2013 era quella netta (ciò in virtù della sentenza n. 21287 della Cassazione civile, con una motivazione ben precisa circa l’interpretazione del concetto di superficie utile).
Fra le 8 caratteristiche che definiscono un fabbricato “di lusso”, i punti n. 5 e 6 trattano le casistiche più frequenti; infatti viene fatto un preciso riferimento a determinate tipologie di unità residenziali e vengono riportano i limiti di superficie oltre i quali l’abitazione viene qualificata di lusso. Al punto 5 è specificato che l’unità in fabbricato monofamiliare, oltre ad avere una superficie superiore a 200 mq. (esclusi alcuni ambienti ben determinati), deve avere un’area scoperta di pertinenza pari ad oltre 6 volte la sup. coperta; in questo caso è evidente che la superficie del giardino incide notevolmente sulla qualificazione o meno di fabbricato di lusso. Al riguardo si raccomanda la corretta attribuzione dell’area in sede di redazione del Tipo Mappale.

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Rispondo al quesito di Michele sul cambio di destinazione d’uso con accertamento da parte dell’Ufficio e ricorso pendente.
Innanzitutto gradirei sapere quale categoria hai assegnato all’unità in seguito al completamento della pratica edilizia. Suppongo la C/2 dato che si tratta di un locale. Il Catasto controlla tutte le variazioni che comportano diminuzione della RC; inoltre, non si allinea alla destinazione urbanistica avendo normativa propria, che prevede l’attribuzione della categoria in base all’ordinaria destinazione dell’immobile; pertanto, se non ci sono state modifiche sostanziali (es.: eliminazione del bagno…) opera al fine di evitare forme elusive e/o danno per l’erario. In linea di massima concordo con te circa la necessità di uniformare l’operato degli Uffici comunali e catastali, ma, forse, avverrà solo con il passaggio del Catasto ai Comuni.

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Buongiorno.
Chiedo gentilmente se c’è un modo per correggere un elaborato planimetrico senza beni comuni non censibili e quindi senza la possibilità di variare uno di essi.
L’elaborato era stato fatto in precedenza anche se non c’era nessun presupposto per redigerlo e io, nel modificarlo, ho sbagliato a posizionare la cantina.
Non essendoci beni comuni da poter variare e non avendo nessun motivo per ripresentare/correggere la scheda catastale della mia unità, non so come procedere per la modifica di questo elaborato.
Ringrazio e auguro buona giornata.
Giulia

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Rispondo al quesito di Giulia relativo ad un problema che può capitare (in effetti è raro che all’interno di un elaborato planimetrico non ci sia un BCNC).
Una causale per la quale non si scontano diritti è la variazione d’identificativo; pertanto proverei a presentare l’elaborato corretto con la variazione di un sub. In relazione scriverei che lo scopo è quello di aggiornare l’elaborato errato.
Se farai come ti suggerisco, mi farai sapere come è andata.

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Buonasera Carlo e grazie molte per la risposta!
Sto provando ora ma utilizzando quella causale il programma mi chiede in automatico la soppressione e la successiva costituzione di unità immobiliare e, di conseguenza, anche la scheda catastale.
E’ possibile o sto sbagliando qualcosa io con la selezione della causale?

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Sarebbe interessante per tutti penso una risposta a questa domanda

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Non mi risulta che per la causale n. 7 necessiti la presentazione di planimetrie; mentre ho appena provato ad inserire un elaborato planimetrico in una var. simile ed il Docfa lo accetta…
Giulia, prova e vediamo (mi raccomando di giustificare l’adozione della causale).

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Al collega Antonio mi limito a ribadire che il Catasto non entra nel merito di eventuali abusi; basti pensare ai fabbricati “fantasma” per i quali vige ancora l’obbligo di accatastamento anche se completamente abusivi. E’ evidente però che si tratta di una autodenuncia…
In realtà, molto spesso durante i sopralluoghi non troviamo rispondenza con i documenti depositati presso gli Uffici ed è nostro dovere invitare il proprietario a regolarizzare tutto; anche perchè in caso di vendita diventa obbligatorio.

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Io riporto la “fotografia” dello stato dei luoghi. Se vi è un abuso a me dal punto di vista catastale non mi interessa, è, e resta un problema del committente.
Se il collega in precedenza non ha riportato “lo stato dei luoghi” in maniera coerente, io lo spiego al committente, e se vuole che gli porto avanti la pratica vado a riportare tutto correttamente con la sottoscrizione di tutto il fascicolo docfa (ivi incluso i grafici) da parte del committente.
Inoltre negli ultimi 10 anni, faccio anche alcune foto degli interni per “ricordare” al proprietario quale era la situazione alla data in cui ho preparato la pratica docfa.
Dopo tanti anni è facile per il proprietario dire: “e che ne so che ha fatto il tecnico, avrà sbagliato a disegnare la piantina, ma l’unità è sempre stata così”… l’esperienza ci insegna che dobbiare andare sempre cauti sempre, in ogni situazione, anche quando sembra tutto semplice e tranquillo.
Saluti

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Riporto in alto perché ho ricevuto richieste per il file CONSISTO.

08/11/2023