Buon giorno a tutti, premessa:
ho un immobile ristrutturato globalmente di 14 abitazioni con cantina, una unita commerciale e una cantine su due piani considerata come unità imm. a se stante. Devo redarre la tabella millesimale ex-novo. Le abitazioni hanno differenti altezze che variano da 2.55 a 2.70m oltre un sottotetto con altezze variabili da 2.4 a 2.9m mentre l’unita commerciale disposta su due piani negozio a PT H2.90m e magazzino a P.interrato. 2.20m.
Sono propenso all’utilizzo del parametro di calcolo del volume virtuale ma sono in dubbio sul fatto di dare troppo peso al negozio del piano terra e troppo poco alle cantine/appartamenti considerando l’utilizzo del coefficiente di destinazione. In quanto l’unità commerciale ha normalmente altezze maggiori rispetto agli appartamenti e viceversa le cantine minori.
Altra perplessità è sul fatto dell’utilizzo di quale altezza fittizia per le aree di parcheggio esterno (sempre unità a se stanti)
grazie,
Luca
Buongiorno, nel caso in cui l’utilizzo del volume virtuale fornisse valutazioni eccessive degli immobili con maggiore altezza rispetto a quelli con altezze minori, e quindi sproporzionate rispetto alle effettive differenze di valore tra tali immobili, è possibile utilizzare le superfici virtuali ed assegnare uno specifico coefficiente (che si può definire di funzionalità o di altezza interna-specificando poi bene nella relazione che viene utilizzato per tali differenze di altezze interne). Consiglierei di fare due tabelle distinte una per appartamenti ed unità commerciali ed una per locali come cantine, soffitte, ecc. In ognuna delle due tabelle andrebbero indicati i distinti coefficienti di altezza per intervalli di altezze differenti (ad esempio per appartamenti e negozi: con h da m 2,70 a 2,80 coeff. 1,00; con h da 2,81 a 2,90 coeff…) proporzionando i coefficienti con valori ritenuti adeguati. Lo stesso discorso per cantine, box e soffitte con intervalli di altezze differenti e dove magari il valore 1,00 viene attribuito anche per altezze minori (ad es.: con h da 2,30 a 2,40 coeff. 1,00 ecc.). Box e cantine, infatti, per la loro specifica destinazione d’uso non risultano meno funzionali anche con altezze inferiori. Ciò detto il tecnico deve attribuire dei coefficienti in base alle caratteristiche proprie del fabbricato in esame in modo da differenziare opportunamente il valore di unità che fanno parte di uno stesso edificio. Con tale metodologia si evita l’utilizzo di altezze fittizie per pertinenze come balconi e giardini ai quali si assegna coeff. di funz. o altezza pari a 1,00 applicato alla loro superficie.
Un altro metodo proposto invece dalla Circolare Ministeriale è quello di calcolare le volumetrie reali delle unità immobiliari o dei vani e ambienti di ogni unità e dividerli per un’altezza media, che la Circolare indica in m 2,80, e poi applicare a queste superfici ragguagliate i coefficienti di riduzione e senza più utilizzare, a questo punto, coefficienti di funzionalità o altezze per tali differenze altimetriche interne.