Allego l’esempio di cui vorrei conoscere il parere dei colleghi , precisamente :
attualmente la proprietà ( UNICA per entrambi i sub.) si trova nelle condizioni di possedere due u.i. ed un BCNC ad entrambi ;
Si è presentata l’occasione di vendere le due unita’ compresa una porzione di BCNC ( circa 5 metri per lato ) come da esempio allegato , e trattenersi le due porzioni di BCNC laterali ( che diventeranno F1.
Domanda :
Ho pensato di procedere solo con procedura Docfa ( anche se la parte oggetto di compravendita perderà qualsiasi collegamento con il lotto originario ) , il primo riducendo il BCNC ed il secondo per costituire le due Aree urbani che rimarranno in ditta;
Mi sono poso una domanda ed anche un dubbio : sarebbe meglio( e più corretto ) procedere secondo la circolare 11/e al frazionamento al C.T. variando la sub. 100 e costituendo AAA e AAB ? e successivamente procedere con i docfa? L’unico caso , nella sua parte residuale potrebbe essere la tipologia “D” ma alle neoparticelle sarà assegnata dall’ufficio cat. 450 e successivamente con un T.M. successivo dovrei con una conferma mappa trasformare la cat. 450 a 282 e poi successivamente procedere con i docfa.
Vorrei conoscere il parere di colleghi che hanno avuto esperienze analoghe . Ringrazio
per u na migliore comprensione allego uno schema sintetico
2026-05-14T22:00:00Z
E’ il classico caso in cui bisogna prevedere che fine faranno le porzioni residuali AAA e AAB. Sotto il profilo economico conviene operare con l’elaborato planimetrico, ma giustamente ti poni il problema dell’autonomia del lotto. Attenzione … sono le due derivate che devono perdere qualsiasi collegamento con il lotto originario! Non è la stessa cosa! Pertanto devi dare giustificazione al frazionamento tramite la scelta del caso. Personalmente opterei per il caso D, accettato da Pregeo anche se lotti con superficie < 5000 mq. e farei il TM quando se ne rappresenta la necessità; ovviamente mod. 26, in alternativa, entro il 30/1/2027.
Intanto Grazie ,
le p.lle derivate restano alla proprietà per essere “ vendute” quando si presenterà l’occasione ma non al momento ;
Tralasciando l’aspetto economico,mi trovo ( sarà una deformazione data dall’età e dalla precedente prassi ) d’accordo con te sull’optare col caso “D” giustificando il tutto in relazione , procedere poi con il t:M. variando la cat. 450 in 282 ( in automatico assegneranno F/6 ) ed in ultimo variare con Docfa da F6 a F1 . Vero è che appare abbastanza articolato , però appare ,a mio parere, “storicamente” lineare . Mi farebbe piacere una tua/vostra risposta. GRAZIE e buon fine settimana
La circolare 11/E, allegato tecnico, recita la procedura che intenderesti adottare, ma non dice quando devi fare il TM, solo “successivamente”… Pertanto, non farei il TM fino al momento in cui se ne rappresenta la necessità, ovvero l’edificazione della particella (si provi a presentare un TM direttamente da seminativo senza l’indicazione del nuovo fabbricato….. l’Ufficio non lo accetta; per cui siamo siamo in presenza di un controsenso). Comunque, se una derivata dovesse venire a far parte del lotto limitrofo, previa atto notarile e volturazione del relitto di EU, non si configura certo un’errata dichiarazione della casistica adottata, perchè non si può prevedere tutto! Il relativo TM si farà in sede di fusione, evitando così due inutili passaggi.
Il punto è che la circolare è pura burocrazia ed è dimostrato che dalla sua emissione si ha un maggiore carico di lavoro e maggiori spese di diritti; causa l’assurdo passaggio ai Terreni di particelle che poi tornano ai Fabbricati (ci diranno necessario per la continuità storica…).
D’accordissimo . Grazie e buona giornata
Diciamo che potrei adottare , alla fine ottengo il medesimo risultato evitando l’eventuale casistica errata , il Caso C ; una volta divenute qualità 450 ( *farò mod. 26 per farle divenire seminativo o altro * ) e qualora dovessi avere la necessità di farli diventare successivamente F1 , altrimenti rimarranno terreni , questo non inciderebbe nè sull’IMU nè nel caso di una eventuale futura vendita.
POTREBBE ESSERE ANCHE QUESTA UNA SOLUZIONE -
E’ la soluzione migliore, che non ho contemplato perchè ritengo che il contesto urbano in cui si trovano le due particelle (salvo trovarsi in aperta campagna) presuppongono una destinazione finale al C.F. (sembra che alcuni Uffici del Veneto nei casi D ed E pretendano subito il TM e la denuncia in F/1, temendo forme elusive sotto il profilo IMU, ma non è corretto).
La tua considerazione è corretta , infatti ci troviamo in pieno centro urbano ( le norme non specificano questa differenza , mi sembra ) . Di fatto cerchiamo sempre la soluzione che "calza di più " , guidati dal buon senso non sempre quella rigida della normativa.
Spero condividiate.
Anche se sono Catastalemte terreni , di fatto se urbanisticamente rientrano in zone urbanisticamente edigciaBILI , l’IMU la paghi ugualmente.
