Gianni e colleghi buongiorno. Vi scrivo perchè nessuno riesce a dare una spiegazione. Vi spiego la situazione. Ho effettuato un frazionamento di un terreno di 10.360 m² (Augusta vicino alla esso prima del panino condito contrada Casitti San Calogero zona E1 agricolo articolo 23), suddividendolo in due lotti rispettivamente di 4.804 m² e 5.822 m². Le proprietarie sono due sorelle, che avevano acquistato l’intero terreno dal padre. Sono stato incaricato di procedere al frazionamento perché il proprietario del fondo confinante, che utilizza il terreno per attività agricole, desidera ampliarlo esclusivamente per la coltivazione vorrebbe comprarsi parte del terreno frazionato.
Dopo il sopralluogo ho eseguito il frazionamento e ho depositato il tipo presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Augusta. In un primo momento mi era stato detto che il frazionamento era possibile; successivamente, però, il Comune ha cambiato posizione, sostenendo che non si poteva più autorizzare perché i frazionamento sotto i 10.000 mq non sono ammessi.
Ho inviato una PEC al Comune di Augusta chiedendo che mi venisse indicata la norma comunale o lo strumento urbanistico (PRG vigente) su cui si basa questo diniego. La PEC è stata regolarmente protocollata, ma al momento non ho ancora ricevuto risposta.
So che esiste un’alternativa: procedere tramite donazione o divisione ereditaria, situazioni nelle quali non è necessario il deposito del frazionamento presso il Comune. In questo modo si arriverebbe comunque alla formazione di due lotti, e una delle sorelle potrebbe vendere la parte a lei assegnata. Tuttavia un avvocato mi ha riferito che questa strada potrebbe essere contestata, perché sarebbe considerata come un modo per aggirare la normativa sui frazionamenti. Pertanto ho mandato una pec all’ufficio urbanistica per sapere quale regolamento comunale o PRG nega il frazionamento ma ancora nessuna risposta. Sono passati 10 giorni. Inoltre, un altro avvocato esperto ha consigliato di parlare con un notaio competente in materia.
Secondo voi, come dovrei muovermi? Grazie anticipatamente.
Hai scritto che lo hanno acquistato. Pertanto non è una donazione o divisione ereditaria. Si configurano come due persone distinte anche se sono parenti (in questo caso sorelle). Per ciò non è possibile frazionarle inferiori a 1 ettaro.
Vedi l’articolo 732 del Codice Civile. Comunque su internet trovi tutte le rsposte.
E’ una norma statale contro le lottizzazioni abusive.
Codice Civile e il Codice Penale. In particolare, l’articolo 892 del Codice Civile stabilisce che il frazionamento dei terreni deve essere autorizzato dal Comune competente, che valuterà la conformità del progetto alle norme urbanistiche e edilizie. In caso di violazione di queste disposizioni, si configura un reato penale, punito con sanzioni pecuniarie e, in alcuni casi, anche con la demolizione delle opere abusive.
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Ciao Gionata, grazie per avermi risposto.
Ho controllato la situazione dei lotti frazionati vicino alla particella che ho frazionato. Una di queste è stata frazionata nel 2000 e in visura risulta frazionata solo ai fini catastali (art. 18 delle 47/85). Ora, tutto è stato inglobato nel DPR 380/2001.
Visto che il confinante che dovrà acquistare il terreno non ha interesse per usi urbanistici, il notaio potrebbe fare il rogito specificando che il frazionamento e quindi la vendita hanno effetto solo ai fini catastali. Io tramite il pregeo non ho l’obbligo di depositare al comune ed il lavoro sarebbe completato. Non riesco a capire perchè il notaio afferma che non si può fare perchè secondo lei il frazionamento è seguito subito da una vendita. Guarda questa visura.
DOC_1932458011.pdf (21,0 KB)
Rosario, allora cerco di dire anche la mia opinione.
Le due sorelle hanno COMPRATO dal padre (come hai scritto tu)… quindi la loro “comunione” non è di TIPO EREDITARIO poichè NON hanno ereditato nulla ma comprato dal padre.
Quindi le due sorelle non si trovano nel “regime” della comunione ereditaria ma nel regime della comunione ORDINARIA.
Se vai a frazionare il terreno per la divisione NON PUOI invocare “il mancato deposito per divisione ereditaria” e neanche il “mancato deposito per donazione fra parenti in linea retta” poichè il confinante deve COMPRARE e non è (penso) un figlio di una delle due sorelle.
La norma urbanistica che prevale rispetto a quella catastale se vieta il frazionamento di lotti inferiore a 1 ettaro tu non puoi cercare altri escamotage per superare l’ostacolo.
Quello che hanno fatto (o che faranno) gli altri colleghi non deve servirti da riferimento o da giustifica, in quanto le responsabilità sono TUE e purtroppo sono tante (causa penale per dichiarazione mendace, richieste di risarcimento danni dal compratore, etc, etc), per cui ti consiglio di non procedere al frazionamento.
Se poi il comune non ti da alcuna risposta alla tua PEC, devi far andare le due sorelle da un avvocato per chiarire tale situazione e la mancata comunicazione della normativa di riferimento che vieta tale frazionamento per lotti inferiori al minimo (non vorrei che fosse solo un “modo di fare” del comune senza una normativa che effettivamente vieta tali frazionamenti.
Saluti
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Ciao, Rosario,
francamente la cosa mi pare assurda: sarebbe come dire che nel territorio di Augusta i terreni si possano vendere solo all’ ingrosso, Ti hanno detto i motini e le norme giiuridice, ovvero quelle del regolamento edilizio che vietano il frazionameno ? il comune potrebbe vietare la lottizzazione di un terreno inferiore a 10,000 mq comunque puoi trovare la spiegazione nell’ art. 28 della legge sull’ edilizia n. 1150 del 1942.
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Nino buongiorno. Grazie per avermi risposto. No… sto aspettando da loro una risposta. Comunque, vado a leggere l’articolo 28 della legge sull’edilizia n.1150 del 1942. Buona giornata.
Fausto, buongiorno. Ti ringrazio per la risposta.
Avrei bisogno di un ultimo chiarimento per un eventuale scamotage: all’interno della particella è presente un fabbricato e potrei procedere con un tipo mappale per scorporo della corte. In questo modo eviterei di dover rispettare la normativa sui lotti minimi ed escluderei il rischio di configurare una lottizzazione abusiva. Naturalmente dovrei comunque depositare l’atto al Comune, ma il frazionamento assumerebbe una natura diversa. Cosa ne pensi?
Un’ulteriore domanda: creando due nuove particelle – una contenente il fabbricato (con eventuale graffatura) e l’altra costituita solo da terreno agricolo – è possibile trasferire la capacità edificatoria dalla particella agricola a quella con il fabbricato prima di vendere il terreno privo di edificio? Ti allego foto.
Rosario, come già ti ho scritto prima, per me fino a quando non verifichi al comune la fattibilità del frazionamento io non mi azzerderei a trovare escamotage che non portano da nessuna parte.
Come puoi pensare di graffare quella superficie a un fabbricato di così medeste dimensioni?
Quella particella che vorresti graffare al fabbricato non ha le caratteristiche di una corte urbana, ma di un terreno agricolo… come ti giustificheresti se l’accatastamento sarebbe oggetto di verifica?
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Fausto buonasera. Certamente. Andrò di persona presso l’ufficio urbanistica. Grazie sempre. Buona serata.
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Buongiorno.
Mi sembra di aver capito che si disquisisce sul frazionamento di un terreno agricolo di cui una porzione è destinata ad essere venduta per un utilizzo che rimane agricolo.
Se così è, cosa c’entrano ?
- articolo 732 del Codice Civile - Diritto di prelazione
- articolo 892 del Codice Civile - Distanze per gli alberi
- articolo 28 della L. 1150/1942 - Lottizzazione di aree (a scopo edilizio)
Buongiorno.
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Ettore buongiorno. Non so se hai letto i precedenti messaggi. Ho mandato una pec all’ufficio urbanistica del Comune e sto aspettando quale norma vieta il mio frazionamento, ovvero regolamento comunale o piano regolatore. Cosa vuoi dire… che se rimane agricola la destinazione il frazionamento può essere realizzato, quindi autorizzato dal Comune?
Concordo in linea di massima con Fausto ma sono perplesso per il fatto che possano esistere norme (comunali) che impediscano la redazione di un frazionamento e quindi un trasferimento di diritti…
Posso capire la necessità di mantenere fondi agricoli di grandi dimensioni, ma se dovesse trattarsi della vendita di una striscia di terreno al proprietario del lotto limitrofo (con originaria che supera i 10.000mq) come si procede? Bisogna dichiararlo come per la circolare 11/E?
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Carlo buonasera. Si, come ho scritto in precedenza sto aspettando una risposta dall’ufficio tecnico. Mi sembra assurda questa situazione. Pazienza. Riguardo alla circolare 11/E non saprei.
