Salve a tutti, ho un problema con una pratica, spero che qualcuno possa darmi un consiglio! La proprietaria di un appartamento al piano terra con giardino di una palazzina a 2 piani ha deciso di mettere in vendita il suddetto immobile, solo che l’agenzia immobiliare che si sta occupando della pratica le ha detto che il giardino non è accatastato. Allora ho fatto delle indagini e ho scoperto che questo giardino non è di sua proprietà ma fa parte dell’area scoperta che circonda tutto il fabbricato da usare in ragione condominiale, anche se ognuno ha realizzato dei muretti di separazione. Inoltre esso costituisce un’altra particella, la 1152 (il fabbricato invece è la 567), che risulta graffata all’appartamento al primo piano (sub 1, stessa particella), il quale nella sua planimetria catastale ce l’ha il giardino (non tutto ma la porzione recintata di fronte al proprio ingresso sul retro)! Ma,come se non bastasse, tutta quest’area scoperta è classificata come ENTE URBANO. Ora mi chiedo cosa posso fare per assegnare il giardino all’appartamento della signora? Ho già provato a fare un docfa semplicemente riportando la piantina con il giardino ma me lo hanno respinto. Bisogna fare un atto notarile per frazionare questa area e poi fare il docfa? E se questa risulta tutta di proprietà dell’inquilino del piano 1 (devo andare a breve dal suo notaio per vedere l’atto di proprietà) cosa si fa? Bisogna convocare tutti e quattro gli inquilini dal notaio per frazionare?
Ciao o buonasera,
Da come descrivi le cose ti consiglio di prendere appuntamento con un tecnico comunale e capire quell’area in fase di realizzazione come e stata concessionata onde fare cose che non vanno bene…
Se l’area deve essere ad uso condominiale da progetto uno non puo’ frazionare o fare un do.c.fa. e farla diventare esclusiva anche se sul posto ognuno ad “umma umma” si e impossessato del suo fronte…
Vai a parlare con il tecnico comunale prima di fare delle scelte te lo consiglio vivamente…
Ciao, Josè,
lascia fottere il catasto, basta che la venditrice dichiari al notaio che ha posseduto pubblicamente pacificamente, senza violenza per venti anni l’ area di cui parli, e che faccia per essa la descrizione della sua ampiezza e la vendita cosiddetta “a non domino” per dieci anni ne avrà il possesso poi la piena proprietà, quindi sarà il compratore che penserà ad accatastarla come pertinenza. I muretti di recinzione certificano la volontà di condomini di appropriarsi ognuno quella chiusa dai recinti Cordialità.
L’esposizione del problema, seppur chiara, è carente e non si può dare una risposta precisa; mi sembra che l’incongruenza maggiore sia la presenza di un cortile, con mappale 1152, graffato con una unità del condominio la cui planimetria rappresenta altra porzione di cortile…(o sbaglio?).
E’ necessario leggere attentamente quanto riportato nell’atto di CV circa i beni trasferiti per intero e quelli condominiali comuni, con la speranza che non ci siano errori nell’identificazione delle entità.
Resta evidente che se giuridicamente la situazione è chiara necessiteranno delle rettifiche a livello catastale…
Buon lavoro
Concordo in tutto anche quanto scritto da Corrado. Aggiungerei, se esiste un regolamento di condominio con il quale si possano identificare gli spazi comuni. Ovvero leggendo gli atti se vi sia traccia.
Dici bene Nino, ma oggi come da diverso tempo, per trascrivere u.i.u. occorre identificarla catastalmente. Se si configura come area comune e la si vuole frazionare andrà intestata a tutti i condomini e con un atto si intestano le varie porzioni a ciascuno.
non è un condominio, non ci sono parti comuni, è una palazzina con 2 appartamenti al piano terra e due al piano primo, e ognuno ha un proprio ingresso. Comunque mi è stato suggerito , per abbreviare i tempi, senza andare dal notaio, di fare un docfa con variazione di identificativo catastale…cosa dovrei fare se volessi procedere in questo senso? Bisogna sopprimere il sub e crearne un altro collegato alla pa.lla 1152?
Hai verificato la plla 1152 dalla visura storica al catasto terreni a chi era intestata prima della classificazione come ente urbano ?
Al catasto fabbricati come è censita?
Sui rogiti notarili è citata ?
Questi a mio avviso sono i punti di partenza per capire il seguito che potrà avere la pratica.
ho fatto la visura storica e dal 1977 risulta classata come: “Particella con qualità ENTE URBANO, superficie 463 mq, aree di enti urbani e promiscui-Partita speciale 1, Redditi dominicale e agrario= 0,00” . Non dice altro.
Trattasi di bene comune non censibile, devi costituirlo dall’elaborato planimetrico. Cordialita’ geom. Giuseppe Caltabellotta