Immobile costruito da un terzo su terreno non suo

[bruce-ecurb]

Buongiorno a tutti voi!
Giungo qui con un quesito riguardante una terra in possesso di un mio familiare che sta causando non poche discussioni

Proverò ad essere sintetico e tecnico:

A seguito di una eredità, venne assegnato un pezzo di terra nudo a mia madre. Anno circa 2004. Su questo pezzo di terra è stato costruito negli anni 70 un piccolo porcile di circa 10mq. Anni dopo (circa 2015) arrivò una multa dalla AdE in cui sosteneva ci fosse questa struttura mai stata incatastata. Così nello stesso anno pagammo tale multa per incatastare tale struttura, e rientrare nella legalità.

Nel 2017, tramite accordi a parole, venne decisa una vendita di tale terreno ad un parente. Ci tengo a sottolineare che al giorno d’oggi non sono ancora state fatte le carte di vendita, quindi mia madre ha il pieno diritto di tale terreno.

Questo parente chiese il permesso di costruire su tale terreno un capanno agricolo. Per comodità, siccome viviamo in regioni molto distanti, mia madre acconsenti ad una delega a questo parente di presentare un progetto di costruzione al comune (progetto completamente a nome di mia madre). Tale parente si prese la briga di pagare tutti gli oneri e doveri per il progetto seppur a nome dell’intestataria (mia madre). E così fu, la costruzione venne fatta.

Al giorno d’oggi, dopo una superficiale analisi delle carte, risulta che tale fabbricato (di categoria: garage, stando ai dati catastali) risulta essere stato costruito completamente fuori dal catasto. Ovvero le quattro mura costruite dal parente si trovano a 12 metri di distanza da dove dovrebbero essere stando alle carte catastali.

Leggendo su alcuni blog, risulta essere che se un terzo costruisce su un tuo terreno, automaticamente ne diventa proprietario il proprietario della terra, corretto? Salvo un accordo firmato tra le due parti.
Vorrei soffermarmi su questo punto, come posso capire se esiste un accordo? Dev’essere stato depositato da qualche parte per avere valenza legale, corretto? A quale ente dovrei rivolgermi?

Seconda domanda: appurato dunque che esiste una netta differenza tra il progetto presentato ed approvato dal comune, e quindi ciò che risulta sul catasto, e l’atto pratico, ovvero la reale posizione di tale struttura, sarebbe corretto dire che quel immobile deve essere assolutamente abbattuto in quanto non è conforme ai dati depositati in quanto pare essere abusivo?

Questa terza persona, il parente in questo caso specifico. Dovrà farsi carico di tali spese, oppure non risultando su nessun foglio (a me consegnato e trovato fin oggi) risulterebbe colpevole di tutto ciò la proprietaria della terra, ovvero mia madre?

In sostanza: sarebbe possibile sbattere fuori questo signore dalla nostra terra,oppure potrebbe fare valere qualche diritto, a me sconosciuto, rivendicando tale costruzione e quindi chiamando i danni?

Mi aiuterebbe molto avere un vostro parere, essendo completamente ignorante in materia. Tutto ciò che ho estrapolato è puramente basato sulla mia logica, stando alle leggi che conosco. Premetto che al più presto provvederò ad affidarmi ad un ingegnere, sperando che esso possa darmi una visione più chiara ed immagino lui abbia accesso a foglio che purtroppo io non posso avere.

Grazie in anticipo

Allego alcune foto

[nino-lo-bello]

Ciao, Bruce,
sono stato impiegato comunale all’ ufficio tecnico, tieni presente che la mappa catastale non fa fede perchè è un mezzo di indirizzo territoriale a scopo fiscale, ti pregherei di essere più chiaro con un disegno del fabbricato sovrapposto alla mappa catastale, perchè la parte che graficamente sconfina su terreno altrui può essere acquistata per accessione dipendente dall’ opera dell’ uomo ex art. 938 c.c. che disciplina che, se il proprietario non fa opposizione entro tre mesi per ottenerne la demolizione, il giudice gli far pagare il valore, ricavato dal comune commercio, dell’ area occupata per 2 volte più il risarcimento del danno , se è in campagna si riduce a pochi euro. Inoltre dalla posizione della recinzione si vede ch si tratta solo di una traslazione che, tradotta in mq, risulta compensata con quella non occupata. Altro aspetto è che la recinzione doveva essere contestata dal propretario del terreno confinante prima del completamento a norma dell’ 1171 c.c. passato il quale il vicino non può pretendere la sua rimozione. Cordialità

[bruce-ecurb]

Ciao Nino, grazie mille per il tuo parere.

Ho notato anche io che la mappa utilizzata, sconfinava un po’ dal terreno. C’è un po’ di imprecisione. Così, come mi hai consigliato ho creato una nuova immagine sovrapponendo il reale catasto con la visione di Google Earth (datata 2022). Cercando di essere il più preciso possibile.

Faccio brevemente chiarezza. La struttura numerata 1 è un edificio vero e proprio in muratura, ovvero l’oggetto di cui stiamo discutendo.
Il numero due è una tettoia con montanti in ferro.
la numero 3 una semplice tettoia con pali in legno e lamiera. Giusto per dare una visione chiara.

Quello che non capisco e come sia stato possibile che un ingegnere abbia messo una firma, pur sapendo che la costruzione è fuori catasto. Almeno, così sembra. Il progetto al comune, come scritto sopra, e stato tutto completamente intestato a nome della proprietaria della terra (mi madre in questo caso) ma pagato da un terzo. Il che mi fa pensare che dal punto di vista legale, la proprietaria è in pieno possesso di tale struttura, anche se essa dovesse trovarsi non a norma di legge.

Confermo quello che hai suggerito. La costruzione appare essere confinante su due lati, mentre dal punto di vista catastale si trova quasi al centro del terreno, con un solo lato sul confine

Credo ci siano alcune magagne, così ad una prima visione, ripeto, da un occhio mio, quindi non un esperto del settore.

Allego le foto che hai richiesto, e aggiungo una visione da Google street view per dare più concretezza alle mie parole.

[nino-lo-bello]

Ciao, Bruce,
il catasto non c’ entra nel tuo casoperchè non è probaatorio e l’ ingegnere non ha sbagliato, a quando ho capito il complesso ricade nel centro abitato, per cui valgono le distanze legali verso gli altri edifici stabilite nel piano regolatore comunale. Se la casa è accatastata non c’ è bisogno di fare nulla perchè a norma dell’ art 13 comma 2 del DL 201 del 2011, ai fini fidcali il suolo fa parte integrante del fabbricato. Per quanto riguarda le tettoie è facoltativo accatastarle come disciplina l’ art. 3l DM 2 gennaio 1998 n. 28. Dimmi la proprietaria è tua madre e da quanto tempo è stato costrito il fabbricato? Cordialità.

[bruce-ecurb]

Grazie ancora Nino per il tuo parere.

Si il terreno risulta in un centro abitato, più precisamente nella periferia di questo paesino.

Si, per le tettoie sapevo non fosse necessario l’accatastamento. Fu una mia chiarezza per fare capire meglio le fotografie.

Capisco che il catasto non sia probatorio, tuttavia la discordia tra fabbricato reale e dati catastali, in termini di misure, risultano quindi corretti dal tuo punto di vista? Stando alle immagini della mappa e del documento che ho caricato prima? Anche se, facendo i calcoli (in scala 1:200) le misure non tornano? Chiedo scusa se mi ripeto, magari mi hai già risposto e non ho capito.

La proprietaria della terra in questione si, è mia madre. La proprietaria del progetto presentato (il garage che vedi sul catasto) sul comune nel anno 2017, risulta essere sempre mia madre. (Anche se come detto, è stato fatto da un terzo con i nominativi di mia madre)

Per rispondere alla tua domanda:
La costruzione è stata avviata dall’anno 2017 (stesso anno in cui è stato presentato il progetto).

Grazie ancora Nino mi sei veramente d’aiuto, sto iniziando ad avere chiara la situazione, più o meno.

[nino-lo-bello]

Ciao, Bruce,
l’’ atto pubblico di compravendita trascritto nei RR. II ricevuto da un notaio, che è un pubblico ufficiale, come disciplina l’ art. 2700 c.c., fa piena prova delle dichiarazioni delle parti da lui raccolte e scritte. La prova non sussiste in caso di querela. A quanto ho capito il tutto è stato progettato a nome di tua madre se è così va bene perchè l’ ingegnere veva l’ obbligo di farle firmare il progetto , se è così va bene. tieni presente che dalla sovrapposizione del fabbricato sulla mappa devi togliere la suprficie degli spioventi della mantovana Cordialità