Buongiorno, in base agli argomenti trattati durante il corso “Proprietà, Possesso, Diritti reali e sistema delle trascrizioni“, chiedo se sia possibile rispondere ai seguenti quesiti:
1 - L’acquisto della proprietà tramite procedura espropriativa per P. U. è a titolo originario o derivativo?
2 - In materia di trascrizioni, nel momento in cui viene espropriato un immobile che risulta avere un nudo proprietario e un usufruttuario per 1/1 ciascuno, il negozio giuridico è uno solo oppure sono due? Mi è capitato che un ufficio della conservatoria dei registri immobiliari chiedesse la doppia imposta ipotecaria e catastale (ex art. 21 c.1 del D.P.R. 131/86), mentre io reputo che si ricada in un unico negozio in quanto l’esproprio acquisisce il diritto di piena proprietà che deriva inevitabilmente dalla componente di usufrutto e nuda proprietà (ricadendo quindi nella fattispecie dell’art. 21 c.2 del D.P.R. 131/86)
3 - Nel momento in cui viene presentata una nota di trascrizione per un atto che liquida le dovute imposte direttamente all’ufficio del registro è necessario dare prova dell’avvenuto pagamento e della già avvenuta registrazione dello stesso? Nel caso in cui, in mancanza di questi documenti, il conservatore si rifiuti di trascrivere l’atto, dove dovrebbe indicare i motivi del rifiuto?
1 - ai sensi dell’art. 25 del DPR 327/2001 “L’espropriazione del diritto di proprietà comporta l’estinzione automatica di tutti gli altri diritti, reali o personali, gravanti sul bene espropriato, salvo quelli compatibili con i fini cui l’espropriazione è preordinata”. L’automatica estinzione dei diritti gravanti sul bene, unita all’irrilevanza della volontà del proprietario che subisce l’espropriazione, favoriscono la tesi secondo cui l’acquisto avviene a titolo originario.
2 - l’articolo richiamato in precedenza sostiene la sua tesi. L’ente espropriante acquista il diritto di proprietà e, contestualmente, sul bene espropriato si estinguono “tutti gli altri diritti reali”. Non vi è quindi l’acquisto della nuda proprietà da un lato, e dell’usufrutto dall’altro, ma vi è l’unico acquisto della piena proprietà (da parte dell’ente espropriante nei confronti del nudo proprietario) e l’estinzione del diritto reale minore di usufrutto. Tuttavia, la Cassazione n. 7154/2021 e la risposta all’interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 410/2023 sostengono la tesi della conservatoria, posto che usufrutto e nuda proprietà sarebbero oggetto di due disposizioni distinte. La questione è oggettivamente complessa e si inserisce in un crocevia di norme civili, amministrative e fiscali.
3 - l’art. 2669 c.c. stabilisce che “La trascrizione può essere domandata, quantunque non sia stata ancora pagata l’imposta di registro a cui è soggetto il titolo, se si tratta di atto pubblico ricevuto nello Stato o di sentenza pronunziata da un’autorità giudiziaria dello Stato”. Per sentenze e atti pubblici non può quindi opporsi alcun rifiuto. Il rifiuto è inoltre opponibile nei casi previsti dall’art. 2674 c.c. Ad ogni modo, occorrerebbe verificare se conviene, all’atto pratico: i) regolarizzare la registrazione; ii) chiedere la trascrizione con riserva e proporre reclamo; iii) far verbalizzare il rifiuto ai sensi dell’art. 2674 ultimo comma c.c.