Salve avrei bisogno di un consiglio su come procedere per l’acquisto di un immobile. Ho individuato una porzione di testa tutta su un piano di 90 mq con annesso garage di 50 mq a 3 km dal centro abitato di mirano-ve e al momento di richiesta dei documenti l’agenzia mi presenta solo planimetria catastale dicendomi che a seguito di richiesta accesso agli atti in comune essendo un immobile ante '67 non risulta esserci niente. Da qui il mio dubbio…la casa potrebbe essere abusiva? So che questo non compromette la compravendita ma io come faccio poi a regolarizzare l’immobile senza rischiare multe salate oppure peggio di dover demolire qualcosa?
Ringrazio per l’attenzione
Alice
Posso darti un consiglio. Ovviamente va verificata prima la rispondenza dello stato di fatto con la planimetria catastale, unico documento tecnico in possesso; dal punto di vista edilizio, consiglio approfondimenti presso il Comune perchè una volta acquistato l’immobile, difficilmente viene reso nullo l’atto per falsa dichiarazione e non ci sarebbe convenienza.
Carlo
Quello che mi meraviglia è la risposta a mezzo telefonata del comune: “se non troviamo niente per noi l’immobile è apposto così”. Ma se in catasto c’è una planimetria perché non viene richiesto al proprietario prima di vendere di depositarla anche in comune?
Salve Alice
Comprendo che la compravendita della casa focalizza sempre sull’acquirente una serie di tensioni legate alle giuste aspettative di effettuare il miglior acquisto nella legittimità, quindi cercherò di essere utile fornendo un contributo sulla base della personale esperienza nei Comuni.
Premesso che parto dai dati forniti e quindi:
- immobile in comune del Veneto realizzato ante 1967, la cui consistenza volumetrica, da quanto asserito dall’agenzia immobiliare coincide con quella dell’accatastamento;
- non mi risulta se sia stato verificato dall’agenzia se l’immobile è ubicato in centro abitato dell’epoca o meno;
- non mi risulta se è stato verificato se rispetto alle planimetrie allegate all’acatastamento siano state realizzate opere all’interno dell’involucro edilizio in assenza di titolo in epoca in cui era necessario.
- non mi rusultano provvedimenti ufficiali del Comune na solo contatti informali telefonici.
Per procedere più serenamente all’acquisto dell’immobile individuato, tenendo conto sia dei documenti forniti dall’agenzia (planimetria catastale ottenuta in accesso agli atti in comune), che delle valutazioni effettuate dalla stessa (immobile ante '67), dovresti effettuare un rilievo e degli accertamenti che sono disciplinati dal Testo Unico Edilizia (aggiornato dalla legge 120/2020), nonché dalla recente legge regionale Veneto n. 19/2021 utilizzando un tecnico abilitato incaricato.
In particolare il tecnico potrà effettuare una preliminare verifica dell’esistenza o meno sul territorio comunale (se centro abitato), di uno strumento urbanistico nell’area dove insiste il fabbricato in epoca anteriore al 1967.
Potrà inoltre redigere un rilievo dell’immobile per confrontarlo con l’accatastamento, ed infine accertare l’esistenza o meno di difformità da sanare in considerazione delle verifiche previste dagli articoli 9 bis e 34 bis del DPR 380/2001 (TESTO UNICO EDILIZIA), il tutto prima o dopo del rogito e secondo eventuali accordi con la parte venditrice.
Potrai decidere, sulla base delle indagini, come effettuare o meno il tuo migliore acquisto anche in considerazione degli esiti dei controlli e delle stime sulle eventuali difformità che potresti accollarti o meno anche una volta trasferito il bene, in considerazione dell’entità.
Ti riporto per completezza gli articoli di legge segnalati.
DPR 380/2001 (TESTO UNICO EDILIZIA)
ART. 9 bis. Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili
comma 1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
(comma aggiunto dall’art. 10, comma 1, lettera d), della legge n. 120 del 2020).
ART… 34-bis. Tolleranze costruttive
(articolo introdotto dall’art. 10, comma 1, lettera p), della legge n. 120 del 2020)
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Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
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Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
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Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
LEGGE REGIONALE VENETO N. 19/2021
ART. 7 Inserimento dell’articolo 93 bis nella legge regionale 27 giugno 1985, n. 61
“Norme per l’assetto e l’uso del territorio.”.
- Dopo l’articolo 93 della legge regionale 27 giugno 1985, n. 61, è inserito il seguente:
“Art. 93 bis
Stato legittimo dell’immobile - Tolleranze.
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… OMISSIS…
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Lo stato legittimo di immobili realizzati in zone esterne ai centri abitati e alle zone di espansione previste da eventuali piani regolatori in epoca anteriore al 1° settembre 1967 è attestata dall’assetto dell’edificio realizzato entro quella data e adeguatamente documentato, non assumendo efficacia l’eventuale titolo abilitativo rilasciato anche in attuazione di piani, regolamenti o provvedimenti di carattere generale comunque denominati, di epoca precedente.”.
Roberto Manfredonia
Grazie mille per l’esaustiva risposta.
Roma Alice