Buongiorno, sono Fulvia Cingottini, collega della provincia di Livorno, ho bisogno di porre un quesito sulle tabelle millesimali:
in un condominio la spesa per pulizia scale viene divisa in parti uguali, mentre per le spese ascensore c’è la tabella apposita
Il fabbricato è vecchio e sembra che le spese siano sempre state divise così
Il regolamento di condominio non dice niente di specifico in merito.
È possibile pretendere una ripartizione delle spese scale secondo i criteri legali e non più in parti uguali?
Se servono altre informazioni fammi sapere.
Ringrazio e aspetto riscontro, un saluto e buona giornata
Buongiorno, suddividere la spesa di pulizia delle scale in parti uguali è un criterio derogatorio dell’art. 1123 comma 2 e quindi tale criterio è legittimo solo se approvato dall’unanimità dei condomini. Pertanto, se tale criterio in deroga non è stato deliberato all’unanimità oppure tramite un regolamento contrattuale, o comunque un regolamento approvato da tutti i condomini, ritengo corretto richiedere una correzione ed una ripartizione che tenga conto del maggior utilizzo della scala da parte dei proprietari delle u.i. ai piani maggiori. Proprio la Cassazione ha precisato ultimamente che per le spese di pulizia delle scale si deve tener conto della diversa utilità di tale parte comune a favore dei condomini e quindi di quanto disciplinato dall’art. 1123 2° comma (Cass. Civ. n. 5068/2023). Ciò detto, per la Cassazione la Tabella millesimale redatta ai sensi dell’art. 1124 e con ripartizione secondo due metà, una in base ai valori delle u.i. ed una in base all’altezza di ubicazione delle stesse, va applicata per le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale; per le spese di pulizia, invece, con la Sentenza suddetta la Suprema Corte ha confermato una precedente Sentenza (Cass. Civ. n. 432/2007), che secondo me andrebbe rivista, in base alla quale le spese di pulizia andrebbero ripartite soltanto in base alle altezze di ubicazione delle u.i. e non dei relativi valori. Inoltre sempre con la recente Sentenza del 2023, la Suprema Corte, esclusivamente per le spese di pulizia, ha ritenuto corretto escludere le unità imm.ri al piano terra e quelle che comunque non utilizzano la scala, e questo in modo differente da quanto esposto dalla Cassazione stessa sulle spese di manutenzione e ricostruzione che invece spettano anche ai proprietari di tali unità (Cass. Civ. n. 5068/2023). Personalmente ritengo maggiormente corretto applicare la tabella delle scale redatta ai sensi dell’art. 1124 c.c. anche per le spese di pulizia ed illuminazione mentre il criterio che considera solo l’altezza dei piani è un’applicazione parziale di quanto sancito dall’art. 1124 che invece, con la ripartizione delle due metà, sta ad indicare un unico criterio non scindibile. A tale proposito auspico una ricomposizione di tale questione da parte della Cassazione. Ciò detto, tale pronuncia, come detto inizialmente, ribadisce che nelle spese di pulizia si deve tener conto della diversa utilità della scala comune e quindi non è possibile ripartirne la spese in base ai millesimi di proprietà generale e, pertanto, se ne deduce che non è possibile nemmeno ripartirle in parti uguali, salvo diversa convenzione con decisione unanime dei condomini.