Parere sconfinamento fabbricato su terreno agricolo

Riconfinazioni
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Ciao a tutti,
riporto qui di seguito il quesito di un collega che vuole mantenere l’anonimato data la delicatezza del caso esposto. Poi gli rispondo al post successivo.

Buongiorno Gianni,
vorrei chiederti un parere sulla seguente questione.
Un mio cliente ha recentemente acquistato un lotto di terreno:

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Dopo l’acquisto sono stato incaricato per eseguire il riconfinamento.
I confini sono tutti d’impianto ed ho quindi recuperato la mappa originale:

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Ho quindi eseguito il riconfinamento come da procedura applicabile al caso specifico, senza riscontrare errori nel rilievo/calcoli.

Dall’esito del riconfinamento è emerso che il fabbricato p.lla 29, fuso con la p.lla 30 con TM del 2005, risulta posizionato male in mappa. Non ho la copia del TM del 2005, che cercherò di acquisire, ma ho la netta sensazione che oltre alla fusione p.lla 29+30 ci sia stato un ampliamento verso Est che ha sconfinato sulla p.lla 215 e che per evitare tale sconfinamento il tecnico abbia operato una traslazione dell’intero edificio verso Ovest (vedi allineamento con p.lla 216 e fabbricato p.lla 58 nella mappa originale ed attuale).

Questa la situazione rilevata in occasione del riconfinamento (il retinato è la porzione di edificio e resede ricadenti sulle p.lle del mio cliente):

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Da questa foto, dove si vede il picchetto 211, si nota anche una colorazione differente nel manto di copertura, forse proprio la parte ampliata verso Est (?):

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Dalle ortofoto aeree sembra che la sagoma del fabbricato sia quella attuale almeno dal 1975:

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La volontà del mio cliente sarebbe quella di far presente alla proprietà confinante tale problema e trovare un accordo per frazionare e vendere la porzione oggetto di sconfinamento (pari a circa 200 mq).
Trattandosi di un caso che non mi è mai capitato nella vita professionale, come si procede in questi casi?
Ti ringrazio anticipatamente.
Saluti.

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Caro Collega,
ti rispondo volentieri e invito altri colleghi esperti in materia di confini a farlo.

Quando scrivi:

intendi che sia il presunto ampliamento che la corte annessa sono lì dal 1975? Te lo chiedo perché, se così, le possibilità del tuo cliente di vedersi riconoscere alcunché sono pari a zero perché il confinante ha ampiamente acquisito l’area per usucapione.

Tieni presente infatti che in casi come questo in cui c’è una situazione oggettiva consolidata nel tempo (50 anni), la ricostruzione delle linee catastali che hai svolto tu non ha alcun valore, tranne quello di dover far rettificare la mappa al Catasto stesso.

Certo, il tuo cliente può provare a sollevare la questione al fine di trovare un accordo bonario che preveda un qualche risarcimento … ma la vedo durissima.

Poi sarebbe anche da verificare quando dici:

Sono certo che hai agito con correttezza … ma sai, io ho a che fare con tanti colleghi che mi mandano le loro ricostruzioni, convinti che siano corrette e invece …

Ad esempio:

  • Qual è stata la procedura che hai applicato al caso specifico?
  • Che punti di inquadramento hai rilevato?
  • Hai usato quali punti di inquadramento gli spigoli originari (d’impianto) del fabbricato mapp. 29-30?
  • Che scarti hai ottenuto?
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Buongiorno a tutti

In questa casistica, molto interessante per la verità, le variabili da tenere in considerazione sono molte.

Come ho sempre sostenuto la riconfinazione è una vera e propria indagine che deve tenerle TUTTE ben presenti e TUTTE devono confluire a formare la valutazione finale.

In primis bisogna assolutamente verificare tutta la documentazione urbanistica e la storia di quel fabbricato perché qui i rischi sono molteplici.

Va tenuto infatti in considerazione che i fabbricati devono stare a 5 metri dal confine di proprietà (in origine 1,5 metri) salvo accordi diversi con il vicino. Oppure possono essere ri-costruiti o ampliati sul filo di quello esistente.

Quindi va rifatta la storia del fabbricato.

Ovviamente tenendo in forte considerazione le varie epoche di costruzione, di ri-costruzione e di ristrutturazione. E anche le varie materializzazioni dei confini.

Questa storia può essere anche verificata attraverso i voli aerei e le foto ai vari anni. Anche attraverso Google Earth che permette di andare indietro per qualche decennio. Meglio i voli aerei però.

Poi ovviamente anche la verifica di mappa che come giustamente dice Gianni va fatta nei modi corretti.

In ultimo ma non per importanza va posta attenzione ai numeri di mappa. Le mappe venivano numerate da in alto a sinistra fino in basso a destra. Quindi quel 215 (e anche il 216) denotano aggiunta posteriore. Mentre il 216 poteva avere un significato il 215 poteva essere una dividente di coltura (non so se verso ovest o verso est) che come sappiamo bene sono state introdotte speditivamente e con bassa precisione.

Quindi sarebbe importante capire se faceva parte della proprietà a Est o a Ovest e questo lo puoi capire solo dai Prontuari vecchi e anche la funzione e la qualità di quella particella.

Così stretta poteva rappresentare qualcosa di particolare.

Fatti questi accertamenti poi magari possiamo fare un’analisi più approfondita.

Cordialmente

Carlo Cinelli

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Salve, mi pare che si tratti di un caso di accessione invertita, nel merito l’ art. 938 c.c. testualmente riporta: Occupazione di porzione su fondo attiguo: Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l’ autorità giudiziaria , tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell’ edificio e del suolo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare il doppio del valore e il risarcimento dei danni, quindi l’ obbligo del pagamento della porzione del valore del terreno e quello del risarcimento sono prescritti. Il confine disegnato sulla mappa non fa costituisce prova dello sconfinamento.

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Riporto qui la risposta del collega che ha sollevato il caso e nel post successivo la mia ulteriore risposta.

Ciao Gianni,
ho letto la tua risposta sul forum ed anche quelle dei colleghi che hanno al momento contribuito.

Provo a rispondere ai quesiti/dubbi posti:

  • non ho elementi certi, ma dall’ortofoto del 1975 sembrerebbe che la sagoma dell’edificio sia già quella attuale, ovvero con lo sconfinamento
  • la mappa è stata georeferenziata con la parametrica
  • avendo notato la diversa sagoma dell’edificio p.lle 29-30, per l’inquadramento ho rilevato altri punti, ovvero tre edifici dello stesso foglio che formano un triangolo contenente l’oggetto del riconfinamento, il più possibile baricentrico. Questi sono gli scarti sui punti omologhi mappa-rilievo, a mio avviso accettabili considerando che siamo in ambito “agricolo”:

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Tu citi l’usucapione e ti seguo, ma se è confermato quanto rilevato (ed io ho pochi dubbi, perchè molto evidente) bisogna parlare anche di abuso edilizio e di un tecnico che nel 2005 ha “contraffatto” un atto di aggiornamento: se non ci fosse stato sconfinamento, perchè traslare tutto verso ovest?
Infatti, un altro elemento a favore della mia tesi, che non ti avevo esposto, è il vertice rilevato della recinzione del resede del fabbricato sul lato ovest, ovvero quello opposto allo sconfinamento: corrisponde al confine est della p.lla 216, come dovrebbe essere nella mappa originale, quindi è impossibile fisicamente che il fabbricato sia ancora più ad ovest, come invece rappresentato nella mappa attuale post TM del 2005.
Altro punto a favore della mia tesi è che il coltivatore, che ha dovuto seminare il terreno tenendo in considerazione di escludere il lotto venduto, lo ha fatto proprio per come riconfinato, ovviamente con la tolleranza e precisione di un agricoltore.

Per quanto mi riguarda, l’argomento non è se c’è o non c’è sconfinamento, perchè questo è un punto già fermo ed oggettivamente verificato, semmai in contraddittorio si dovrà quantificare l’esatta consistenza dello sconfinamento. L’argomento del quesito è come procedere: acquisizione atto di aggiornamento del 2005, accesso agli atti per verificare la conformità urbanistica, ecc..???

Grazie e saluti.

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Ok, direi che la procedura di ricostruzione delle linee di mappa è corretta e gli scarti sono molto buoni quindi, come dici tu, lo sconfinamento è assodato.

Certo, potrebbe essere che l’ampliamento sia abusivo, ma questo non inibisce l’usucapione. Se leggi questo articolo del blog di www.topgeometri.it su un mio caso:

Quando l’usucapione diventa un esproprio legalizzato

vedrai che l’usucapione si acquisisce anche in malafede (per me è una “bestemmia” giuridica ma è così). Quindi, l’eventuale abuso sarebbe una questione tra il confinante e il Comune, non incide minimamente con lo sconfinamento perché quell’area è già usucapita.

Fai attenzione ad accusare quel Tecnico di “contraffazione” perché potresti beccarti una denuncia per calunnia e diffamazione. Per accusarlo di “contraffazione” devi dimostrare il dolo, mentre lui può semplicemente dire che “ha sbagliato”.

Detto ciò, è ovvio che l’eventuale abuso edilizio e l’evidenza del TF “errato” sono sicuramente elementi che possono indurre il confinante (e quel Tecnico) ad addivenire ad un accordo bonario. Ma se si rifiuta, il tuo committente legalmente non ha armi da utilizzare.

Quindi sì, dovresti chiedere l’accesso agli atti in Comune per verificare la conformità urbanistica e reperire il TM 20025 e da questi due elementi trarre le ulteriori mosse.

geom. Gianni Rossi
cell. 3202896417
Email: gianni.rossi@topgeometri.it
www.topgeometri.it
www.corsigeometri.it

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Scusate se intervengo,

la soluzione del problema non è cartografica, ma dipende dal comportamento del vicino rimasto inerte durante la costruzione del fabbricato che allora costituì un tacito permesso del vicino che non si oppose alla costruzione del fabbricato in parte sul suo fondo come spiega l’ art. 938 c.c.. Mi .pare che la cosa non possa rientrare nel contesto urbano. Se a suo tempo il comune autorizzò a costruire il fabbricato, lo pubblicò all’ albo pretorio per consentire a che di diritto per bloccare i lavori, se ciò non è stato la licenza fu certamente regolare. . Dato che il fabbricato è stato accatastato non c’ è nessuna ragione di fare rettifiche catastali, ciò secondo il principio dell’ efficacia della legge nel tempo e nello spazio.

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Per chi è alle prme armi riporto quanto segue: per i vari modi di acquisto della proprietà privata bisogna richiamare l’ art. 42 della Costituzione italiana che ha sancito: La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge che ne determina i modi di acquisto per renderla accessibile a tutti. il motivo di renderla accessibile a tutti è regolato dall’ art. 922 c.c. La proprietà si acquista per occupazione ( art. 923 c.c.), per invenzione art. 927 c.c. , per accessione art. 934 c.c., per specificazione ( art. 940 c.c.), per unione o commistione,( art. 939 c.c.) per usucapione ( art. 1158 c.c) per effetto di contratti ( art, 1736 c.c.) per successione per causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge art. c.c.( . 851, 855, 1153, 1153, 1155, 1158, 1162*** . Quando ero impiegato comunale ho dovuto risolvere un caso di una costruzione in parte su un relitto stradale non più asservito al demanio pubblico per sdemanializzazione in forma tacita, per cui rilasciai al proprietario del fabbricato una dichiarazione di avvenuta sdemanializzata perchè la strada era stata ricostruita su un tracciato diverso da quello di prima,

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Al di la delle considerazioni corrette a sfondo giuridico di Nino rimango sul tema tecnico perché prima di tutto bisogna capire, in questo caso di fattispecie, se tutte quelle presunzioni che sono state fatte corrispondono alla realtà.

Caro amico per ora anonimo non ci interessa sapere se l’immobile è conforme urbanisticamente ma ci interessa sapere come questo nel tempo si è modificato.

E dai permessi edilizi si dovrebbe capire.

Lo si potrebbe capire, peggio però, anche dalle mappe tolte alla visura.

Cordialmente

Carlo Cinelli

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Riporto qui l’ulteriore risposta del collega che ha sollevato il caso e nel post successivo la mia risposta.

Ciao Gianni,
purtroppo non ho trovato la discussione sul forum risolutiva. Rimangono molti dubbi sulla procedura da seguire.
Io resto dell’idea, avvalorata dagli elementi oggettivi acquisiti fino ad oggi, che via sia stato nel tempo un abuso edilizio (da verificare) e che ad un certo punto qualcuno abbia voluto “mascherare” il tutto, almeno dal punto di vista catastale.
Poichè la situazione in qualche modo va sanata, perchè il mio cliente non vuole certo diventare responsabile di ciò che non è suo ma si trova sul suo terreno (al di là dell’eventuale ritorno economico o meno che non è la priorità), mi consulterò con un legale esperto in materia e seguirò i passi che mi dirà di seguire per arrivare alla risoluzione del problema.
Grazie comunque per il supporto.

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Beh, se ti aspettavi dal forum la “formula risolutiva” di un caso delicato come questo, direi che sei fuori strada. Pensavi forse che potessimo dirti: per risolvere la questione fai questi passi e sei a posto?

In realtà qui ti abbiamo dato alcune indicazioni fondamentali, ma mi sembra di capire che, non essendo quelle che tu ti aspettavi, non trovi la discussione risolutiva.

Esempio, quando dici:

Io ti ho scritto che l’abuso edilizio non c’entra nulla con la rivendica della porzione di terreno occupata dal confinante, se tale occupazione è iniziata nel 1975 (come tu stesso avvalori) e si è protratta indisturbatamente fino ad oggi. Se è così, quell’area è già usucapita dal confinante e il tuo committente non ha alcuna arma legale per vedersela restituire. L’abuso edilizio riguarda solo lui e l’amministrazione pubblica.

Anche il fatto del Tecnico che ha redatto il TM “mascherando” lo sconfinamento non potrà restituire quell’area al tuo committente. Gli atti catastali non hanno alcuna valenza in presenza di una situazione oggettiva di possesso continuato per 50 anni.

Certo, tu potresti agire nei confronti di quel tecnico e del suo committente, ma devi dimostrare il dolo, cioè la loro volontà a redigere un falso per trarne un vantaggio. Come ti dicevo, lui si difenderà dicendo che ha semplicemente sbagliato in modo del tutto involontario. Ma se anche fosse ritenuto colpevole, comunque non darebbe diritto al tuo committente di ottenere la restituzione dell’area o, in alternativa, un indennizzo.

Poi ti avevo anche detto che se prospetti al confinante la segnalazione dell’abuso edilizio e la “mascheratura” del TF, può essere che questi, per evitare le conseguenze, accettino un accordo bonario e siano disposti a pagare.

Un altro consiglio molto pertinente te l’ha dato Carlo dicendoti:

Significa che se per caso accerti che quel fabbricato si è modificato invadendo la proprietà del tuo committente in epoca utile per impedire l’usucapione, allora sì che avresti un’arma legale effettiva.

Sì, è la cosa giusta da fare. Magari fagli leggere anche le considerazioni che ti abbiamo scritto su questo forum, può essere che, pur non trovandole “risolutive”, gli siano comunque utili.

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Buongiorno

Considero la risposta di Gianni perfetta ed esaustiva sotto ogni punto di vista e quindi nel merito non aggiungo altro.

Non posso però non rimanere sbalordito dalla considerazione che “la discussione non è risolutiva”.

Cosa si aspettava l’anonimo frequentatore? Che noi dai nostri studi potessimo consegnargli la pozione magica?

Noi, sulla base delle descrizioni, e in base alle nostre esperienze possiamo solo dare delle indicazioni sugli aspetti da approfondire.

Poi sarà il Professionista incaricato a fare quello che deve fare, compreso il non tenerne di conto delle nostre indicazioni se ritiene che non siano importanti, e portare a conclusione l’incarico nel migliore dei modi.

Purtroppo anche da questi comportamenti mi si conferma che manca l’ABC della nostra Professione.

Non riusciamo a renderci conto che quando svolgiamo un incarico ci mettiamo la nostra faccia, non quella di Carlo Cinelli, di Gianni Rossi o di Pinco Pallino.

Dobbiamo evolverci.

E tu anonimo frequentatore fai tutti gli accertamenti del caso e trai le TUE conclusioni.

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Ciao, Gianni e Carlo,
come sapete, nel nostro ordinamento giuridico vige la coseddetta " Presunzione legale" juris tantum, nel caso de quo alla situzione di fatto si adeguò situazione di diritto 50 anni fa anni mi pare, secondo la disposizione dell’ art. 938 c.c. accessione invertita nel senso che il proprietario del la porzione di terreno occupato 50 anni fa non fece un’ azione petritoria a difesa del possesso, quindi si concretizzò un modo di acquisto a titolo originario, per cui alla situazione di diritto si deve adeguare il catasto con una rettifica mappale.

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Riporto qui l’ulteriore risposta del collega che ha sollevato il caso e nel post successivo la mia risposta.

Questo è il motivo per cui non volevo scrivere sul forum: ognuno la pensa a modo suo e tutti pensano di aver ragione. E chi pone il quesito è uno che non conosce la professione, uno improvvisato.

Invece qui siamo in una situazione oggettiva che non dovrebbe lasciare spazio a troppe interpretazioni, al netto degli approfondimenti da dover necessariamente fare.

Se poi uno trova anche offensivo scrivere che non è stata risolutiva, travisandone il senso…

Evidentemente ho sbagliato io a chiedere consiglio in tema di riconfinazioni, visto che il tema è solo legale.

Ti ringrazio comunque per la collaborazione.

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Perdonami, ma hai una strana concezione dei forum.

Che ognuno la pensi a modo suo convinto di aver ragione è fuori discussione, non capisco nemmeno perché lo dici.

Viceversa qui nessuno pensa che chi pone un quesito sia uno che non conosce la professione, uno improvvisato.

Tu hai posto un quesito e noi ti abbiamo risposto sui punti del tuo quesito. Certo, ti abbiamo risposto con le nostre opinioni nel merito. Solo che tu, vedendo che non coincidono con le tue ipotesi, le hai trovate inutili.

Quindi sì, hai ragione, a te non serve il forum, ti serve semplicemente qualcuno che ti dica che le tue tesi sono giuste.

Quanto all’aver travisato, perdonami ancora, ma l’italiano scritto credo di capirlo bene, hai scritto:

Poi saremmo noi ad aver travisato?

No, non hai sbagliato, nelle riconfinazioni ci sono aspetti tecnici e aspetti legali. A volte quelli tecnici sono significativi, altre volte (molto più spesso) sono completamente annullati da quelli legali. Questo tuo caso è uno di questi ultimi. Infatti, se rileggi i miei post io ti ho risposto dicendoti che la tua ricostruzione tecnica del confine è corretta ma è vanificata dai fatti legali.

Sarebbe interessante sapere cosa ti dirà l’avvocato … ma immagino non vorrai dircelo. Mentre invece, vedi, chi ritiene utili i forum lo farebbe volentieri … per puro per spirito di categoria.

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E aggiungo:

Chi ritiene utili i forum lo farebbe per spirito divulgativo.

Perché i forum potrebbero essere validissimo strumento di confronto.

Detto ciò confermo la mia linea all’anonimo frequentatore: completa i tuoi accertamenti e poi fai le tue considerazioni finali.

La riconfinazione è una perizia che ha bisogno della conoscenza di tutti gli elementi in campo.

Diversamente è come fare una stima senza conoscere i valori unitari e comparativi della zona.

Cordialmente

Carlo Cinelli