Non sono un geometra, perdonatemi se uso un linguaggio poco tecnico. Vorrei acquistare un immobile la cui planimetria catastale contiene delle anomalie grafiche che ho riportato in giallo nell’immagine al seguente link i.postimg.cc/yx7Hr01t/image.png
Le sezioni che ho evidenziato rappresentano degli elementi della pianta che sembrerebbe siano stati corretti direttamente sulla carta (il file è stato estratto ieri dal catasto dei fabbricati):
In rosso ho segnalato tre muri che non sono presenti nella realtà. Se notate tutti e tre presentano delle barrette oblique come a segnalare che sono errati e non presenti
In giallo è presente un muro che è stato aggiunto (di fatto la divisione di salone e studio è cambiata a parità di perimetro complessivo)
In blu sono presenti le due porte da cui si accede a salone e studio che sono rappresentate da linee perpendicolari alla parete.
La proprietaria dell’immobile mi ha garantito che non ha fatto modifiche ed effettivamente i segni che sono presenti nella planimetria del catasto, usando l’interpretazione che vi ho dato, sono coerenti con l’attuale stato. Più in generale, non vi sono problematiche in termini di vani e di metratura dell’immobile.
L’agente mi ha detto che può capitare negli immobili in cui la distribuzione degli spazi è variata dalla fase progettuale a quella di realizzazione. Piuttosto che rifare la planimetria è stata aggiustata con questi elementi. Considerate che l’immobile è di fine anni 60 e, immagino, all’epoca c’era una minore sensibilità al catasto.
La domanda che vi faccio riguarda il fatto che dovrò richiedere un mutuo per l’acquisto dell’immobile. Ritenete che la situazione che vi ho descritto possa essere ostativa in sede di perizia? E nel caso lo fosse come si può sanare e in che tempi? Il venditore mi ha garantito che se c’è da fare qualcosa lo farà ma secondo l’agente i segni inseriti sono sufficienti per far confermare al perito la corrispondenza dell’immobile alla planimetria (dice che qui a Roma non è molto strano imbattersi in queste correzioni a mano negli immobili degli anni 60).
Che ne pensate?
Grazie a tutti per l’attenzione e per i consigli che potrete darmi!
Fermo restando la conformità urbanistica a cui tu non fai alcun cenno ma che ti consiglio vivamente di far verificare, il mio consiglio è quello di far aggiornare la scheda catastale così come è attualmente l’immobile.
La piantina catastale deve essere chiara ed ineludibile, sono finiti i tempi degli scarabocchi.
Chi vende deve procedere a correggere eventuali imprecisioni catastali … ed urbanistiche se necessarie.
L’immobile ha l’abitabilità ed è conforme. Il problema risiede nella piantina “scarabocchiata” come giustamente tu noti.
Ti risulta che questo potrebbe creare problemi in sede di perizia mutuo? Come potrebbe essere sanata e in che tempi?
Ciao, Stefano,
il catasto ha scopi fiscali non ha niente a che vedere con le strutture dell’ immobile. La planimetria catastale serve come rappresentazione dei vani a scopo archivistico e al fine di determinare l’ imposta. Puoi vedere se le differenze tra il reale e la planimetria rientrano nei valori di tolleranza dal 2 al 6% stabilite o nel Decreto Salvacasa oppure nel Testo Unico sull’ edilizia DPR 380 del 2001, Se la piantina è scarabocchiata puoi chiederne copia dell’ originale all’ Agenzia delle entrate..
Una piantina catastale deve rappresentare lo stato di fatto dell’immobile che rappresenta e non deve presentare elementi di “disturbo” come gli scarabocchi che citi.
Il fatto che possa essere un problema o meno in sede di perizia non è un problema che deve riguardarti.
Prima che il perito della banca venga a fare il sopralluogo devi obbligare il venditore a farti aggiornare la piantina catastale eliminando gli scarabocchi.
Basta una semplice variazione catastale (c.d. Docfa) con causale: esatta rappresentazione grafica (se non vi è modifica della consistenza). Si pagano €. 70.00 ad unità immobiliare e viene registrata anche in automatico dal sistema telematico dell’Agenzia delle entrate.
Gli scarabocchi NON sono consentiti già dal 1939 (più o meno)
Segni manuali su vecchie schede (planimetrie) del passato
A volte con dicitura tipo planimetria non accettabile
inserita da un tecnico del Catasto di allora in fase di accertamento
Anche collocata in una posizione NON consentita
§ 17. Verifica delle planimetrie.
… Se la planimetria è accettabile, sul margine di essa si stampiglierà
(in modo che non possa apparire nell’eventuale riproduzione) la parola «accettabile». …
… Le dette annotazioni vanno sempre apposte al margine.
Per il caso specifico occorre la seguente causale per Do.C.Fa. Variazione planimetrica - diversa distribuzione degli spazi interni
Diversamente particolari altre causali
ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA
SOSTITUZIONE PLANIMETRIA ERRATA
(pare NON in questo caso se manca specifica dicitura)
A volte nel passato copia / incolla del progetto edilizio originale
con le indicazioni di posizione dei pilastri
Anche quali sanitari per il bagno e la cappa per fumi nella cucina
Segue link vademecum ufficiale (nazionale)
(prima pubblicati quelli regionali / province autonome)
Buogiorno Stefano
quindi, come vedi, il problema non è solo catastale, ma di sostanza, ossia il problema è anche urbanistico, dato che adesso vogliono fare la sanatoria tramite una CILA.
Ti attenziono sul fatto che con la CILA non possono essere sanate abusi che hanno interessato PARTI STRUTTURALE DELL’EDIFICIO… valuta bene che variazioni sono state fatte.
Se trattasi di spostamento di tramezzature interne e/o porte interne realizzate su tramezzatura la cila va bene, altrimenti occorre un titolo sanante di “grado superiore” come una SCIA o addirittura (ma non credo sia necessario nel tuo caso) il Permesso di costruire da richiedere ai sensi dell’art. 36 e/o 36 bis (quest’ultimo articolo introdotto dall’art. 1, comma 1, lettera h) del decreto-legge n. 69 del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024 - c.d. Decreto Salva Casa).
P.S. naturalmente e soprattutto se l’edificio è in muratura portante è essenziale conoscere l’entità degli abusi in relazione all’ubicazione del fabbricato stesso, ossia se questo è ubicato in zona sismica oppure no. Se gli abusi commessi non sono strutturali, quest’ultimo problema non esiste.
