Redazione tabelle millesimali fabbricato in categoria B/6

Ripropongo di seguito il quesito, pubblicato su altro noto forum, su cortese segnalazione del geom. Gianni Rossi.

Buongiorno,

chiedo suggerimenti e/o riferimenti circa un incarico che esula dalla routine, nella speranza che qualcuno del forum si sia già trovato in una situazione simile.

Ho appena terminato di espletare delle pratiche catastali relative ad un fabbricato multipiano in Categoria B/6, ora i due enti utilizzatori nonché comproprietari, un Fondo e un Centro Nazionale Studi, mi chiedo di redarre le tabelle millesimali…

Di fatto esistono spazi variamente destinati/utilizzati: biblioteca, sala consultazione, sala conferenze, uffici vari, servizi igienici e locali tecnici, quali criteri o di consegenza quali coefficienti si potrebbero applicare per determinarne i volumi virtuali?

L’invalsa Circolare LLPP 12480 26 marzo 1966, base ordinaria per la redazione delle tabelle, non mi pare di nessuna utilità pratica.

Ringrazio sin d’ora chi vorrà contribuire

L’uso improprio delle due Circolari LLPP (12480/1966 + 2945/1993)
pare essere annosa questione oggetto di articoli di settore.

L’articolo non menziona una quarta circolare, precedente la n° 12480/1966,
per me sfuggente, non ricordavo numero ed anno.
Non è quella del 1926 del sopra citato articolo, l’ho trovata quando partecipai assiduamente ad altro forum, è la n° 9836 del 1964.
In quel forum nessuno la conosceva, insieme ad un altro partecipante abbiamo tentato di rintracciarne il testo.
Nella rete internet poche pagine web la menzionano, le ho trovate per caso,
essendo vecchia non sono riuscito a rintracciarne il testo.
Comunque alla circolare 12480 sono stati aggiunti altri e troppi coefficienti da scegliere, alcune sono scelte soggettive.

A parte quanto sopra le Linee guida per le valutazioni delle quote condominiali di proprietà (1) sostanzialmente spingono alla ricerca del valore di mercato, come il sopra citato articolo.

(1) Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard
Copyrigth Tecnoborsa S.c.p.a.
Possiedo la Terza Edizione Gennaio 2009 (prima ristampa)
ora pare esserci la Quinta Edizione

Le quotazioni medie determinate dall’OMI sono solo delle stime approssimative, la sentenza n° 3197 della Corte di Cassazione (09/02/1998) (2) è stata molto chiara.
(2) E-Valuations - Le quotazioni OMI solo per expertise estimativi

Buongiorno, in un caso del genere, nel quale la particolarità consiste nella destinazione d’uso degli immobili di proprietà privata, va premesso che, salvo che non siano stati stabiliti differenti criteri per la ripartizione delle spese comuni che potrebbero derivare da regolamenti condominiali o atti di proprietà, vale sempre il principio secondo cui i diritti di ognuno e le quote con cui ognuno deve partecipare alle spese comuni dipendono dal valore di ognuna unità immobiliare di proprietà esclusiva; per la ripartizione delle spese delle scale comuni varranno poi sempre i criteri di cui all’art. 1124; per le coperture varranno sempre le disposizioni del codice civile e così via. Per quel che riguarda il valore delle unità immobiliari ritengo che si possano ovviamente utilizzare i coefficienti della circolare ministeriale per quel che riguarda luminosità, orientamento rispetto ai punti cardinali, affacci e altezza di piano e poi ovviamente considerare anche le differenti altezze interne. Va poi considerata la destinazione d’uso dei vari ambienti ed in questo caso, considerato che per destinazioni come quelle del caso specifico nè la Circolare nè la letteratura forniscono indicazioni, dove essere il tecnico redattore a stabilire dei valori per il coefficiente di destinazione ritenuti congruii rispetto al valore dei singoli ambienti. Per locali con destinazione ordinaria invece sia la circolare che numerosa letteratura forniscono già indicazioni sufficienti. In un immobile con destinazione ordinaria abitativa, i locali con coefficiente di destinazione maggiore sono i soggiorni e le camere con valore 1,00 e tutti gli altri locali assumono valori inferiori. In un caso del genere occorre valutare se locali come le biblioteche, gli uffici, ecc, possano assumere il valore maggiore pari ad 1,00 oppure, come spesso accade in simili contesti, un valore ancora superiore all’unità. Se poi si ritiene che vi siano altri aspetti che possano incidere sulla valutazioni degli ambienti, si potrebbero adottare ulteriori coefficienti magari per segnalare la presenza di particolarità di pregio che potrebbero riguardare un particolare valore artistico, ornamentale o architettonico di alcuni locali. Quello che non si deve mai considerare in tali valutazioni, così come nei casi ordinari, è lo stato di manutenzione. Chiaramente, in un caso del genere, la stima e la redazione delle tabelle millesimali dipende discrezionalità e valutazioni del tecnico redattore