Regolarizzazione postuma e requisiti aeroilluminanti – intervento del 1991 a Milano

Catasto
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Buongiorno,
sottopongo al forum un caso per il quale stiamo cercando di orientare la soluzione più corretta e meno impattante possibile, in vista di una futura assegnazione ereditaria.

Contesto:
Si tratta di un appartamento a Milano oggetto di una ristrutturazione interna avvenuta nel 1991, regolarmente autorizzata. Il progetto prevedeva la creazione di un grande ambiente unico tra soggiorno, ingresso e corridoio, mediante demolizione di due tramezzi. Tuttavia, per garantire il rispetto dei requisiti aeroilluminanti all’epoca, era stata inserita nel progetto una parete divisoria tra ingresso e soggiorno, che avrebbe limitato l’area utile da considerare per il calcolo.

Problema:
Tale parete non è mai stata realizzata. Di conseguenza, la situazione attuale non corrisponde al progetto approvato e, molto probabilmente, non rispetta i rapporti aeroilluminanti minimi secondo la normativa del tempo.
Inoltre, non è mai stato fatto l’aggiornamento catastale con la nuova distribuzione interna.

Situazione attuale:
– L’immobile è rimasto nella disponibilità familiare per 25 anni.
– Da 7 anni vi risiede un nipote che vorrebbe continuare a viverci.
– Ora, dopo il decesso della proprietaria, si vorrebbe procedere all’assegnazione dell’immobile a un erede.
– Il notaio richiede la regolarità urbanistica e catastale per poter procedere con l’atto.

Domande:

  1. I requisiti aeroilluminanti nel Comune di Milano (ex rapporto 1/8) sono stati nel frattempo modificati o resi più flessibili, in particolare per immobili esistenti o per interventi anteriori al 2000?
  2. In questa situazione, è possibile presentare una sanatoria (art. 36 o 37 DPR 380/2001) o utilizzare altri strumenti alternativi (es. attestazione di conformità in doppia conformità, tolleranze costruttive, ecc.) per regolarizzare l’immobile senza interventi edilizi?
  3. È ammissibile l’impiego di sistemi di ventilazione meccanica forzata per compensare la carenza di ventilazione naturale e ottenere comunque la conformità?
  4. Qual è il percorso tecnico-amministrativo più adatto in questi casi (SCIA in sanatoria + aggiornamento catastale, oppure altro)?
  5. In caso di mancata conformità, ci sono soluzioni alternative alla demolizione o al ripristino murario, che non compromettano la possibilità di assegnazione dell’immobile?

Ogni consiglio, anche sulla prassi attuale del Comune di Milano o su casi simili affrontati, sarà davvero utile per trovare una soluzione che tuteli la regolarità dell’atto e al tempo stesso preservi l’assetto abitativo attuale.

Grazie a tutti per l’attenzione.

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*Sapevo già che a Milano sono restrittivi e complicati . . .
. . . nonostante ciò per grandi opere lo sono meno . . .

Regolamento Edilizio 2016
Art. 101 AERAZIONE ATTIVATA: CONDIZIONAMENTO
VENTILAZIONE MECCANICA (pagina 67)

Art.102 AERAZIONE DI TIPO INDIRETTO

Art. 103 AERAZIONE NATURALE (commi 2+5)
2. Le parti apribili dei serramenti occorrenti per l’aerazione naturale degli ambienti mediante aria esterna, misurate al lordo del telaio degli infissi, non possono essere inferiori a 1/10 del piano di calpestio degli ambienti medesimi.
5. La conservazione di superfici aeranti esistenti inferiori ai rapporti prescritti è consentita limitatamente ai casi previsti nell’Articolo 85 e a condizione che i rapporti aeranti non siano inferiori del 30% rispetto a quanto previsto nel presente Articolo.

che richiama Art. 85 CAMPO DI APPLICAZIONE (pagina 59)

Art. 104 ILLUMINAZIONE (pagina 68) che richiama
Art. 105 REQUISITI DI ILLUMINAZIONE NATURALE E DIRETTA

Regolamento Locale d’Igiene 1994 e s.m.i.
Aggiornato il: 24/04/2019

Storico Raccolta Regolamenti Edilizi Comune di Milano
Regolamento locale d’igiene
1989-RI-tipo-Reg-Lombardia-1989

Regolamento edilizio
1983-RE-1983-e-aggiornamenti-21-03-1991

Dimenticavo . . .
da alcuni anni cercano di sostituire DM 05/07/1975

In arrivo i nuovi requisiti igienico-sanitari? - BibLus
Redazione Tecnica - 15 Giugno 2023

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Buongiorno,
la ringrazio molto per la risposta e per i riferimenti normativi indicati. Confesso però di avere qualche difficoltà a orientarmi tra i vari articoli, anche perché non riesco a capire con chiarezza cosa si possa effettivamente fare nel caso concreto.

In particolare, nel mio caso:

  • La ristrutturazione è avvenuta nel 1991.
  • Il progetto approvato prevedeva un setto divisorio mai realizzato, e oggi l’ambiente risultante potrebbe non rispettare i requisiti aeroilluminanti.
  • Vorremmo evitare interventi murari perché nell’appartamento vive da anni un nipote e vorrebbe restarci.
  • Valuteremmo positivamente l’impiego di sistemi di ventilazione meccanica forzata, se fosse sufficiente per regolarizzare la situazione.

Mi permetto quindi di chiederle, se possibile:
– sulla base della normativa attuale, è oggi ammesso regolarizzare una situazione simile (magari in sanatoria), anche con ventilazione forzata?
– oppure è comunque necessario ripristinare l’assetto originario del progetto (muro divisorio)?
– cosa consiglierebbe di fare per procedere verso la conformità urbanistica e catastale, senza dover stravolgere l’attuale distribuzione interna?

La ringrazio molto se vorrà aiutarmi a capire meglio.
Un cordiale saluto.

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Non sono di Milano e non conosco le specifiche norme
Un collega del posto avrà preparazione e conoscenza delle stesse
per fornire le relative rapide e specifiche risposte
Per me occorre maggiore tempo, meglio un collega del posto
Ho risposto segnalando quale rapporto aeroilluminante attuale (1/10)
andando a cercare i regolamenti edilizi e d’igiene
sia quelli attuali che quelli vigenti alla ristrutturazione di allora (1991)

Mancano tutti i riferimenti necessari del caso specifico
Occorre conoscere l’anno di ultimazione dell’intero edificio
di cui l’unità immobiliare è parte (appartamento in condominio ?)

Per i requisiti aeroilluminanti occorrono le superfici calcolate
per la pratica edilizia di allora, quindi conoscere stato preesistente
Conoscere le superfici dei pavimenti e quelle delle finestre
Il rapporto 1/10 è già una tolleranza rispetto al rapporto 1/8
Nella sostanza si tratta di tolleranza pari al 20%
1/10 = 0,10 — 1/8 = 0,125 — 0,10 / 0,125 = 100 / 125 = 0,80
20% in meno — 1-0,20 = 0,80 — 125 x 0,20 = 25 — 125 - 25 = 100

Poi occorre considerare l’altro rapporto (non inferiore al 30%)
(limitatamente ai casi previsti dall’art. 85)
Conoscere i corrispettivi rapporti vigenti e quelli calcolati in allora

Conoscere gli eventuali interventi migliorativi realizzati / realizzabili
Valutare quanto applicabile (e se) dal vigente decreto Salva Casa

Regolamento edilizio 1983 (aggiornamenti 21/03/1991)
Art. 38. Requisiti illuminotecnici
38.4. Le parti trasparenti delle pareti perimetrali esterne dei singoli locali degli alloggi, dedotte quelle poste entro i primi 0,60 m. di altezza, misurate convenzionalmente al lordo dei telai delle finestre, non devono avere aree inferiori a 1/10 (A) di quella del piano di calpestio dei locali medesimi.
La conservazione delle minori superfici trasparenti esistenti può essere autorizzata negli interventi sugli alloggi esistenti anche quando non fosse rispettato il secondo comma dell’art. 36.3.
NOTA (A) corretto il testo

Art. 36. Oggetto e applicazione delle norme tecnologiche
36.3. Le norme tecnologiche sono vincolanti per gli interventi di nuova costruzione e per gli interventi di edilizia sperimentale.
Esse sono altresì (A) vincolanti, negli interventi sugli edifici esistenti, per quanto compatibile con le opere previste e con l’incidenza dei costi dell’adeguamento sul costo complessivo di tali opere.
Ove questi interventi interessino edifici o loro parti soggette a tutela, l’applicazione delle norme tecnologiche è subordinata al rispetto delle disposizioni di cui al precedente art. 5

Decreto Legge n° 69/2024 convertito con modificazioni dalla
Legge n° 105/2024

Salva Casa: tutte le novità sulle tolleranze costruttive ed esecutive
Matteo Peppucci - 05/02/2025

Tolleranze edilizie e sanitarie, differenze applicative
Ingegnere Urbanista Carlo Pagliai - 30/09/2024

Salva Casa operativo in Lombardia
La Lombardia, con la Legge Regionale 20/2024, in vigore dall’11 dicembre 2024, ha modificato alcune norme regionali precedenti che sarebbero entrate in conflitto con il rinnovato Testo Unico dell’edilizia.
Testo Legge Regionale 20/2024

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La ringrazio davvero per la disponibilità e per il grande lavoro di ricerca che ha fatto: mi rendo conto che si tratta di una questione complessa, e apprezzo molto il tempo che mi ha dedicato.

Ci tengo però a chiarire che non sono un tecnico, ma un privato cittadino che sta cercando di capire come muoversi prima di affidarsi a un professionista.
L’appartamento è situato in un condominio costruito intorno al 1947 e la ristrutturazione di cui parlavo è stata fatta nel 1991.

So bene che per affrontare la questione in modo formale sarà necessario rivolgersi a un tecnico abilitato, ma mi sarebbe utile avere, anche solo in via indicativa, qualche parere da altri colleghi del forum su questi due punti principali:

  1. È oggi realistico pensare di poter sanare una difformità legata al mancato rispetto dei requisiti aeroilluminanti, magari con ventilazione meccanica o sfruttando le recenti norme sul Salva Casa, senza dover ricostruire pareti?
  2. Se la sanatoria fosse possibile, quali sarebbero i primi passi da fare per avviare un percorso di regolarizzazione urbanistica e catastale?

Ringrazio ancora molto e spero che qualche altro collega milanese o con esperienza in casi simili possa aiutarmi a fare un po’ di chiarezza.

Un saluto cordiale

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Sono le solite attività minime indispensabili

  • consultazione dei documenti in possesso del committente
  • raccolta dei documenti mancanti (Comune e Catasto)
    (ma non solo, dipende, per esempio atto di provenienza)
    (atto di provenienza per i dati catastali e dichiarazioni riportate)
    (dimostra titoli diritto reale e per incarico professionale scritto)
  • consultazione di tutti i documenti
  • sopralluogo presso l’immobile
    (dopo avvio pratica edilizia periodici controlli di cantiere)
  • consultazioni norme edilizie / urbanistiche (e quant’altro)
  • valutazione su cosa fare e quanto si intende spendere
    (rinuncia alla sanatoria, quando necessaria, anche se possibile)

Prima si svolgono le attività per la regolarità edilizia / urbanistica
Si intende la comunicazione di inizio lavori (oppure sanatoria)
Poi si presenta la denuncia di variazione catastale
Quando obbligatoria la ricevuta di presentazione variazione
si allega alla comunicazione di fine lavori (al Comune)
Alcuni allegano la pratica DoCFa, che comprende la planimetria,
quando obbligatoria anche la dimostrazione dei subalterni
(quando si sopprime uno o più subalterni e si costituiscono nuovi)

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Dipende da cosa sia necessario fare dopo gli accertamenti
La ristrutturazione del 1991 ha applicato le normative vigenti in allora
Comprese quelle del Decreto del Ministero della Sanità 05/07/1975
A volte si ricorre alla costruzione di una parete proprio per ridurre
la superficie pavimento della stanza con finestra (finestre)
Ciò che era preesistente si presume rispettasse le norme previgenti
La costruzione dell’intero edificio è stato ultimato intorno al 1947
Prima del Decreto 05/07/1975 e Legge Ponte (n° 765 del 06/08/1967)
che ha modificato la Legge Urbanistica (n° 1150 del 17/08/1942)
e prima della Legge Bucalossi (n° 10 del 28/01/1977)
Sono le principali norme ma ce ne sono altre
(non solo quelle per edilizia / urbanistica)
Si controllano il primo progetto di costruzione dell’intero edificio,
le successive ed eventuali varianti,
i successivi interventi alla singola unità immobiliare
Quanto sopra per segnalare che tutto si riporta
alle norme vigenti all’epoca in cui si eseguono gli interventi
Se abusivi occorre accertare quando sono stati ultimati
e consultare le norme vigenti in allora
Nel passato occorreva la doppia conformità,
in altri casi con il Salva Casa . . .
Salva Casa: come funziona la doppia conformità semplificata
Matteo Peppucci - 21/11/2024

Nel caso specifico siamo nell’ambito delle opere interne
se opere abusive sono considerate minori,
oppure non sono abusive perché entro le tolleranze
Questione diversa potrebbe essere per modifica della facciata,
diverse posizioni e dimensioni dei serramenti esterni (ma non solo),
e potrà essere accertata parziale difformità
Nel caso specifico si presume già accertato in allora (1991)

Parziali difformità dal Permesso di Costruire,
come individuarle dopo DL Salva Casa
Ingegnere Urbanista Carlo Pagliai - 17/06/2024