Relazione tecnica

Catasto
1

Buongiorno sono in procinto di vendere un laboratorio c3 di 100mq a Pesaro in zona semicentrale di valore catastale 100mila e qui viene il problema:

L immobile verrà venduto a 50 mila euro a un prezzo inferiore alla media di zona e per evitare sanzioni da parte dell Agenzia delle entrate il mio geometra farà una relazione asseverata(credo si chiami cosi),il laboratorio degli anni 60 mai ristrutturato esternamente,internamente si presenta in discrete condizioni con infissi vecchi e da cambiare,impianto elettrico elettrico non a norma e infiltrazioni dal pavimento, il prezzo è basso per i problemi che vi ho descritto e acquirenti mai pervenuti(verrà venduto all attuale inquilino)ma volevo un vostro parere da esperti,la mia preoccupazione è una multa

2

Salve,
il prezzo di vendita non ha niente a che vedere con il valore catastale perchè si tratta di valore attribuito dal catasto con la capitalizzazione della rendita dell’ immobile al tasso del 5%, per esempio in base all’ affitto. Il notaio sa come fare. L’ art. 42 della Costituzione italiana scancisce che la legge determina i modi di acquisto della proprietà privata cioè: per usucapione, per successione ereditaria, a non domino, per occupazione, donazione, per compravendita etc

3

Salve e grazie per la risposta,però informandomi un accertamento è quasi sicuro quando il prezzo di vendita è inferiore al valore catastale e soprattutto al prezzo di mercato (diciamo che il suo prezzo reale è di 90/100 mila euro)ma per mancati acquirenti e diversi lavori da svolgere sono costretto a venderlo a 50 mila,il notaio consiglia quasi sempre una relazione asseverata giustificando il prezzo di vendita

4

La relazione tecnica si allegherà all’atto notarile per uno scopo preciso: servirà “a smontare la pretesa del Fisco” quando avvierà la procedura di “accertamento con adesione” (un pre-contenzioso per discuterne “bonariamente”).

Relazione per giustificare la congruità del prezzo e blindare la compravendita contro presunzioni di evasione o elusione fiscale.

Relazione sullo stato di conservazione, analisi di mercato comparativa, giustificazione del prezzo, assunzione di responsabilità del tecnico.

Relazione che stimi ingenti spese di ristutturazione edilizia - urbanistica - sanitaria - impiantistica, per giustificare vendita immobile ad un prezzo inferiore sia al valore di mercato sia al valore catastale.

Ho notato una “novità” sulla riforma fiscale che non conoscevo:
Decreto Legislativo 18 settembre 2024, n. 139

Testo normativo di riferimento
Disposizioni per la razionalizzazione dell’imposta di registro, dell’imposta sulle successioni e donazioni, dell’imposta di bollo e degli altri tributi indiretti diversi dall’IVA.

Cosa cambia: il calcolo e il pagamento delle imposte
gravano interamente sul contribuente (tramite il notaio al momento del rogito).
L’Agenzia delle Entrate passa a un ruolo di controllo ex post (successivo).

Una prima lettura della nuova disciplina

Altro testo normativo di riferimento
DECRETO LEGISLATIVO 29 luglio 2024, n. 110
Disposizioni in materia di riordino del sistema nazionale della riscossione.

Dopo tanti anni (decenni) sono stati emessi Testi Unici “armonizzati”
“per mettere ordine” alle “frammentate normative”.
1. Testo Unico dell’Imposta di Registro e Tributi indiretti (D.Lgs. n. 123/2025)
2. Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.Lgs. n. 117/2026)
3. Testo Unico dell’IVA (D.Lgs. n. 10/2026)
4. Testo Unico delle Sanzioni Tributarie amministrative e penali (D.Lgs. n. 173/2024)
5. Testo Unico della Giustizia Tributaria (D.Lgs. n. 175/2024)
6. Testo Unico dei Versamenti e della Riscossione (D.Lgs. n. 33/2025)

Per “relazione blindata” suggerisco particolare “figura professionale”
Valutatore Immobiliare Certificato (o Esperto Stimatore Certificato).
L’esperto stimatore non si limita ad avere la laurea o l’iscrizione all’Albo.
Per dare alla perizia un valore inattaccabile, deve qualificarsi ai sensi
della norma tecnica UNI 11558:2014 (regolata in Italia da Accredia).

5

Salve,
una cosa è il prezzo di vendita ed altra cosa il vaalore catastale che si calcola in base alla categoria catastale dell’ immobile e alla sua destinazione d’ uso. Il prezzo non equivale al valore di mercato dell’ immobile, ma dipente dalla volontà negoziale delle parti contraenti. Se il fabbricato presenta degrado rispetto al tempo in cui venne iscritto in catasto, il notaio lo descrive nell’ atto.

6

Purtroppo di queste situazioni ce ne sono parecchie e soprattutto in categoria D dove il valore reale di compravendita dell’immobile e’ ben al di sotto del valore catastale sotto al quale non andrebbe rogitato… Una buona relazione documentata da foto e quant’altro per giustificare il prezzo piu’ basso puo’ aiutare e si spera possa bastare. Si spera.

7

Salve,
se può essere utile interpretando l’ art. 832 c.c. che per comodità riporto: Il proprietario ha diritto di disporre e di godere delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’ osservanza dell’ ordinamento giuridico, per cui se il proprietario vuol cambiare la cateegoria catastale perchè il fabbricato ha subito deterioramenti, mi pare che basti chiedere luni all’ Agenzia delle entrate.