Buongiorno, mi chiamo Antonio.
In sostanza ho una proprietà con fabbricato e terreno annesso e particella catastale x.
La mappa catastale attuale non rispetta lo stato dei fatti dei confini, nel senso che copre solo una piccola porzione della casa e non considera il terreno. Stato dei fatti che corrisponde a quanto indicato in atti notarili.
Pertanto parte del fabbricato ed il terreno si trovano in una particella y di altra ditta, che reclama tale spazio ovviamente, in quanto tale particella y è stata ricevuta in donazione in atti notarili anni 1950, ma mai frazionata.
Nella sostanza fabbricato e terreno x appartengono ai miei antenati a partire dal 1930.
Risalendo alla mappa di impianto con levatura 1925 la situazione è uguale a quella odierna. Particella y non frazionata.
Sta di fatto che dal 1925 al 1940 ci sono degli atti notarili che definiscono bene i miei confini e confinanti, nonché un accertamento catastale dei fabbricati del 1940. Tali informazioni non sembrano siano mai state riportate in mappa.
Pertanto la particella y che doveva essere divisa tra due fratelli non è stata frazionata in mappa (anni 1930_1935) per cui parte del mio fabbricato e terreno risulta oggi posizionato su particella di altra ditta.
Pensavo di fare quindi un tipo mappale per riposizionare il fabbricato ed un tipo di frazionamento per stralciare terreno dalla ditta y portando a corredo dell’atto di aggiornamento pregeo gli atti notarili probanti.
Domanda:
- la ditta y ovviamente non accetta tale frazionamento. Che fare? Presentare atto pregeo senza firma della ditta y? Come viene valutato?
- altre strade quali possono essere senza dover ricorrere alle vie giudiziarie?
- è possibile reperire un modello di perizia al quale poter fare riferimento?
- la perizia deve essere una perizia giurata?
Si accettano suggerimenti
Grazie
Per l’amministratore del sito:
non capisco come mai adesso è reso possibile iscriversi al sito con nick name.
Grazie
Ciao, Antonio, la mappa catastale non è un elemento probatorio, essa fa parte del complesso di regole del diritto tributario, ma non ha niente a che vedere con il diritto privato, la mappa è un pezzo di carta disegnata, serve da indirizzo territoriale delle particelle a scopo fiscale.
L’ art. 8 della legge fondante del catasto n. 3682 del lontano 1886, detta legge Messedaglia, testualmente recita: Con altra legge saranno stabiliti gli effetti giuridici del catasto e le riforme che occorressero a tal fine nella legislazione civile. essa non venne più emanata. Il tuo caso è da analizzare nel contesto del tempo e degli atti di acquisto. Dato che dal 1930 ad oggi sono passati 90 anni, i diritti sul fabbricato e sul suolo si sono consolidati abbondantemente a tuo favore, pertanto è necessaria solo una rettifica catastale del tutto facoltativa, perchè ormai al catasto dei terreni si è sostituito quello dei fabbricati, la base fa parte integrante del fabbricato e l’ imposta si paga sul valore catastale del fabbricato e secondo le categorie catastali descritte nell’ art. 13 del DL 201 del 2011.
L’ aspetto più importante è che quando si costruisce un fabbricato e si sconfina sul fondo del vicino si ottiene il cosiddetto modo di acquisto per accessione dall’ opera dell’ uomo regolato dall’ art. 938 c.c. nel senso che, se il costruttore sbaglia in buona fede le misure, e occupa un lembo del terreno del vicino, questi può rivolgersi al giudice entro tre mesi dalla data dell’ inizio della costruzione per ottenere la restituzione, in caso contrario il giudice ha la facoltà di condannare il costruttore al pagamento al vicino di una somma pari al doppio del valore del terreno occupato. Il termine di tre mesi è ai fini della prescrizione prevista dall’ art. 2964 c.c… Cordialità.
Ciao Fausto,
infatti non è possibile e, come vedi, il sistema ha provveduto prontamente a riportare il nome/cognome.
Perfetto Gianni.
Bisogna avere il coraggio di scrivere almeno il nome e cognome.
Buona giornata.
Non credo di poter essere d’ accordo con quanto dice Fausto, secondo me il tecnico che chiede chiarimenti su argomenti che non conosce agisce nella riservatezza del segreto professionale, e quindi chiede in anonimato, a meno che questo forum imponga di presentarsi dicendo chi sia. Cordialità
Buonasera Nino, grazie per la risposta esaustiva.
In sostanza, secondo la mappa catastale il mio fabbricato sconfina. Tale mappa ha una levatura 1925, senza essere più stata oggetto di rettifiche secondo atti notarili degli anni successivi.
Il mio fabbricato è stato realizzato e donato tra il 1935 ed il 1940. Gli atti notarili che comprovano tali passaggi, tra cui il frazionamento del terreno y che si evince da essi, non vengono riportati in mappa. Di fatto le mappe catastali non sono aggiornate con tali atti.
Nella sostanza il fabbricato è stato costruito su un terreno la cui ubicazione e confini sono corretti e ben definiti negli atti notarili anni 35-40. Ciò che non è corretta è la rappresentazione su mappa della particella.
Per definire tramite atto di aggiornamento pregeo la corretta riconfinazione andrei a fare un tipo di frazionamento per stralciare il terreno dalla ditta y, allegando perizia con atti probanti.
Nel tuo commento mi suggerisci una rettifica catastale, ben diversa da un tipo di frazionamento, anche dal punto di vista dei costi che quest’ultimo comporta.
Ciao, Antonio, al tuo posto non farei nulla, perchè un conto è il disegno catastale e un altro è la proprietà: l’ uno è regolato dalle norme del diritto tributario e l’ altra da quelle del diritto privato che sono incompatibili tra di loro. Come ti dicevo la rettifica è del tutto facoltativa perchè, la base del fabbricato dal catasto dei terreni è passata al catasto dei fabbricati che prevale quindi quella dei terreni diventa del tutto indiziale perchè l’ imposta non si paga più come terreno ma sul fabbricato utilizzato secondo la categoria catastale a cui appartiene il fabbricato descritta nell’ art 13 del DL 201 del 2011.
Altro aspetto assume la proprietà perchè per difenderla, a norma dell’ art. 2697 del codice civile, è la tua controparte che ha l’ onere di dimostrare in giudizio che la parte del terreno sotto il tuo fabbricato l’ avuta in donazione e che ne è stato in possesso senza soluzioni di continuità . Le donazioni si acquistano nello stato in cui si trovano alla data dell’ accettazione dal donatario: In sostanza non si dona e non si accetta un pezzo di mappa, ma un immobile. Ormai non c’ è dubbio che, se si era sconfinato nella costruzione, tale fatto rientrava nel disposto dell’ art. 938 del c.c e quindi l’ avversario aveva tre mesi di tempo per contestarlo. Altro aspetto è che il tecnico che ha fatto l’ accatastamento potrebbe aver sbagliato a disegnare il fabbricato in mappa e sarà stato così oppure che il tecnico catastale l’ abbia riportato in mappa in modo errato. Allora i frazionamenti si riportavano su apposito modello catastale in carta trasparente, vi si disegnavano le particelle e le misure prese dai punti di riferimento in rosso e il tecnico del catasto le ridisegnava a mano mappa tramite “spillature” cioè sovrapponeva il tipo di frazionamento sulla mappa, mettendo degli spilli su ogni vertice del perimetro delle particelle facendo dei forellini sulla mappa, poi vi toglieva il foglio del frazionamento, e, usando i forellini come vertici disegnava i perimetri a mano sulla mappa. Ma non si può pretendere che la base del fabbricato si debba spostare per farla coincidere con il confine catastale. L’ Italia è uno stato di diritto e non di mappe catastali,. Nel nostro ordinamento giuridico la proprietà è considerata estesa in senso orizzontale ed in senso verticale, quindi paradossalmente starebbe a significare che la parte di terreno sotto il fabbricato fosse di proprietà del tuo avversario, mentre la casa è tua, in tale configurazione si concretizzerebbe, di fatto, il diritto di superficie a favore del proprietario del fabbricato previsto dall’ art. 952 del c.c.,ma alla situazione di fatto si adegua la situazione di diritto dopo un ventennio tramite l’ usucapione, Gli atti prevalgono certamente sulla situazione catastale, ma ormai sull’ argomento si è stesa la pietra tombale per termini di prescrizione. Sono disponibile per altri chiarimenti. Cordialità
Bisogna andare comunque per via legale, i pareri dei colleghi, sono, ovviamente, di parte. Saluti
Ciao, Giuseppe, i miei non sono pareri ma prove e norme che regolano la materia, poi da quando vige il sistema della transazione prima di un procedimento giudiziario, che ragione c’ è di fare cause che durano decenni e costano un barca di soldi. Cordialità
Ho presentato al Catasto istanza con modello 9t dove indicavo la necessità di allineare il catasto terreni e fabbricati con quanto risulta negli atti notarili.
La risposta è stata che bisogna inoltrare opportuno atto di aggiornamento pregeo con allegati atti probanti.
Per cui sicuramente Nino ha ragione, ma probabilmente il Catasto necessita (??) di un tipo mappale e frazionamento con stralcio di particella di altra ditta.
Tale riconfinazione della particella x allo stato dei fatti e legale sarebbe necessaria inoltre per una vendita della stessa. Sicuramente non si ricevono in donazione mappe, bensì terreni e fabbricati dove sono ben chiari i confinanti, ma ad oggi l’unica via che potrei percorrere mi sembra essere quella indicata dal catasto.
Ciao, Antonio, ripeto che il trasferimento di beni, per donazione, per eredità e per altri negozi giuridici si trasferiscono nello stato in cui si trovano al momento del trasferimento. La risposta del catasto è corretta, quindi puoi chiedere la rettifica catastale unilaterale tramite elaborato fatto da un tecnico abilitato allegando l’ atto di donazione e una relazione con cui narri i fatti che hanno causato l’ errore che può essere stato commesso dal tecnico di parte o dal tecnico del catasto, se non lo devi vendere ne puoi fare a meno, perchè, come ti dicevo, l’ imposta si paga sul fabbricato così com’ è e non più sul terreno; mi pare che si possa fare anche per via telematica; negli atti sono descritti i confini e costituiscono prova. Ti ripeto che il catasto ha fini fiscali, acchiappa soldi se ne fotte delle mappe, esse hanno solo valore di indirizzo territoriale nel contesto fiscale, come la classica mappa del tesoro dei pirati, che una volta trovato, se ne fottono della mappa. Se lo devi vendere puoi chiedere la rettifica assieme allo stesso atto di trasferimento descrivendone i motivi, in sostanza la linea di confine mappale non ha valore probatorio, non interpreta la volontà delle parti. Una volta in Sicilia vigeva il catasto borbonico che era solo descrittivo e non particellare, e le linee di confine si descrivano: ad est con tizio ad ovest con caio indicaando pure il soprannome. Sono siciliano, ho 80 anni, e cazzate catastali ne ho visto a iosa; nelle nuove mappe elettroniche non c’ niente di esatto: sembrano quadri di Picasso; dimmi a quanti mq ammonta l’ errore? Cordialità
Le CTU che ho svolto sono arrivate a sentenza
dopo un mese. Cordialità
Il caso di Antonio è diverso dalla riconfinazione, esso rientra modo di acquisto della proprietà “per opera dell’ uomo”, non c’ è dubbio che il suolo della casa gli appartiene, mentre la riconfinazione riguarda due fondi che hanno proprietà produttive dove le parti, per garantirle, quando il confine è incerto, chiedono al giudice dei determinarlo secondo le prove che portano in giudizio, in modo tale che ognuno possa chiuderei il proprio fondo come gli consente l’ art. 841 del c.c. testualmente: Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il suo fondo. Ovviamente per impedire a terzi di entrarvi se teme per danni alle colture, ma il sedime di una casa non è un fondo. In caso di contestazione, a norma dell’ art. 2697, incombe sull’ avversario dimostrare che quella parte di sedime gli è appartenuta in capo a se stesso e ai propri danti causa fino ad ad arrivare a un acquisto a titolo originario e soprattutto di averla posseduta ininterrottamente. Ciao
È tutta una questione di massoneria. Non prendiamoci in giro, please.
Pensala come vuoi, non ti stavo affatto prendendo in giro. Chi chiede lumi in questo forum lo fa per poter presentare all’ avversario norme di legge per difendere le proprie ragioni. Non si possono di certo piantare fagioli o cavoli ovvero sedani sotto un fabbricato, quindi chiedere in giudizio un confine sotto le fondazioni per difendere le colture sarebbe assurdo. In campo urbano i confini mappali non c’ entrano per niente, perchè si risolvono secondo le distanze legali tra i manufatti così come impone il regolamento edilizio di quel comune e il codice civile.
Ciao Nino,
grazie per le risposte esaustive. Sicuramente negli anni il catasto ha subito molte variazioni e pertanto le mappe potrebbero non essere state aggiornate nel tempo con i vari atti di donazione, frazionamento, etc, soprattutto negli anni 30-40. Come hai ben detto di utilizzavano anche i confinanti per indicare una porzione di terreno; es. a ponente con … ad oriente con …
L’errore in mq ammonta a circa 20 mq su una superficie che ad oggi ne conta 22 mq in catasto (dovrebbe essere di 42 mq circa).
Ciao, Antonio, il terreno sotto il fabbricato sicuramente appartiene al fabbricato, ma dimmi : è già inventariato nel catasto dei fabbricati? lo spazio con la Y che cosa è ? si trova in città oppure in campagna? vi sono finestre verso il terreno? porte a piano terra? da quale lato si accede? quando venne costruito il fabbricato? fammi uno schizzo. Cordialità.
Grazie per le delucidazioni. Provvedo ad effettuare una rappresentazione più dettagliata.
A tal proposito vorrei recuperare i vecchi schedari dei possessori ed i registri delle partite catastali (titoli di carico e scarico) ante 1970 delle particelle coinvolte, al fine di individuare anche eventuali frazionamenti.
Tali documenti storici (probabilmente dal 1900 al 1970) si richiedono al Catasto o alla conservatoria dei registri immobiliari?
Ciao, Antonio, la tua situazione, dopo tanto tempo, giuridicamente è imputabile ad un errore cartografico, perchè ora dovrebbe essere inventariato nel catasto dei fabbricati per intero dalle dimensioni attuali perchè a quei tempi si stipulavano gli atti e gli aggiornamenti catastali si facevano a parte, quindi è verosimile che non si sono fatti, oppure che l’ impiegato del catasto non l’ abbia riportato. Nell’ atto di donazione dovrebbero essere descritte le caratteristiche e ledimensioni del fabbricato; Se non hai la copia dell’ atto cercala all’ archivio notarile della tua provincia. Cordialità.
