Sanatoria soffitta

Buongiorno a Tutti.
Avrei necessità di un Vostro parere per sfatare i miei dubbi sulla tematica “sanatoria” e più che altro capire se conviene farla.

Vi spiego…
Mia sorella e mio cognato sono andati a vivere nella casa che lui ha avuto in donazione dai suoi genitori. Hanno fatto tutti i lavori di ristrutturazione (conclusi nel 2020) e ad oggi sono indecisi proprio sulla tematica “soffitta/mansarda”.
Ristrutturando anche la piccola mansardina (abitabile) rompendo il muro hanno avuto accesso anche ad il resto del sottotetto della casa (con altezze presso chè identiche alla mansardina).
Ora, questa soffitta non è mai stata dichiarata al catasto (sin da quando era di proprietà dei nonni di mio cognato) quindi “non esiste” ed è proprio allo stato “brado” (passatemi il termine), per dirvi non è nemmeno camminabile.
Se loro volessero ristrutturarla (sarà circa 70/80 mq) e quindi chiedere prima la Sanatoria, a cosa andrebbero in contro?
perché guardando un pò sul web ci siamo imbattuti in varie informazioni, come il fatto che se non rispetta varie normative, il comune potrebbe richiederne la demolizione e, ove non possibile, chiedere la fiscalizzazione dell’abuso. Ora, siamo quasi sicuri che rispetti le altezze richieste dalla normativa ma, tra le cose che sicuramente NON rispetta c’è il Rapporto aeroilluminante (c’è solo un piccolissimo lucernario).

Quindi la domanda che li sta tormentando è: a cosa potrebbero andare incontro sia come spese che eventuali procedimenti penali? Gli conviene davvero farlo o chiuderla nuovamente?

Grazie mille
Vi auguro una buona giornata

Verifica se è fattibile secondo il PRG. Dovresti recarti presso l’ufficio tecnico del tuo comune e verificare la cubatura residua del fabbricato oltre ad altri parametri tecnici. Saluti.

Ciao Eleonora,
sono Gianni Rossi il gestore del sito e ti do il benvenuto sul forum. Devo però avvisarti di un paio di regole: la prima è che qui ci diamo tutti del tu, la seconda è che ci si deve registrare con il nome e cognome per intero. Ti invito pertanto a modificare i tuoi dati seguendo queste indicazioni:

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geom. Gianni Rossi
Responsabile corsi online del Collegio Geometri e G.L. di Padova
cell. 3202896417
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Ciao, Elieonora, la donazione di immobile, salvo eccezioni scritte nell’ atto, si accetta nello stato in cui si trova, quindi se l’ immobile era già iscritto in catasto dovresti dirci la data di iscrizione. La mansarda fa parte integrante del fabbricato dell’ immobile e, se si tratta di abitazione principale, non è soggetto ad imposta l’ intero fabbricato. Secondo il principio del tempus regit actum bisogna risalire alla data in cui l’ immobile venne realizzato che presumo prima dell’ entrata in vigore della legge sull’ edilizia 1150 del 1942, che impose ai comuni di fare dei piani regolatori, di fabbricazione e i regolamenti edilizi , pertanto non sarebbe stata costruita abusivamente. Quindi i comuni impiegarono dei tempi per farli per cui bisogna andare a vedere la data di entrata in vigore del primo piano regolatore, in quanto si rinnovano ogni cinque o meno anni secondo le esigenze urbanistiche, quindi se privi di autorizzazione ( allora licenza edilizia) diventarono abusivi quelli successivi alla vigenza del piano di fabbricazione. Pertanto se il fabbricato si trova in zona B già completata non c’ è abuso edilizio. Quindi facendo dei piccoli lavori che non mutano le strutture portanti ritengo che possano considerarsi opere assimilate alla manutenzione ordinaria dell’ intero edificio per cui quindi basta solo una dichiarazione da presentare al comune come tale. Se invece si debbano ricavare delle stanzette nella mansarda basta una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato, oppure una SCIA e poi accatastare le stanzette a fine dei lavori dichiarando la data di utilizzo a norna dell’ art. 2 comma 1 lettera a) 2 del Dlgs 504 del 1992, richiamato dall’ art. 13 del DL 201 del 2011.

Vedo che sei anche un esperto in materia edilizia oltre a riconfinazioni e alle frasi latine… complimenti.
Hai mai letto le NTC2018 tra cui paragrafo 8.3, ma non solo questo?
Penso di no.
Quando vi è cambio d’uso di un immobile, occorre la verifica di sicurezza dell’edificio e non una “semplice relazione tecnica asseverata”.
Elenora la tua domanda non ammette una risposta semplice purtroppo e non potrà essere risolta su un social.
Per dare una risposta certa devi rivolgerti ad un tecnico esperto che deve valutare:
-Data di costruzione
-Grafici di progetto dell’epoca
-Tipo di costruzione (in muratura o in c.a.)
-Caratteristiche tecniche e geometriche della struttura per individuare il giusto “grado di conoscenza” della struttura
-Valutare i carichi previsti nel progetto originario (se sottotetto non accessibile, se sottotetto accessibile, se deposito/soffita, etc, etc)
-Valutare la convenienza tecnico/economico di una pratica di sanatoria edilizia
Ed infine le NTC (norme tecniche comunali) per verificare la fattibilità urbanistica della sanatoria.
Il catasto, lascialo alla fine, quello non serve a nulla (e solo un adempimento fiscale).
Solo dopo il tecnico potrà valutare cosa si può fare e fino a dove ci si potrà spingere con la pratica.
Ricordati una regola base per le sanatoria: ossia la norma della DOPPIA CONFORMITA’ ossia le opere oggetto di sanatoria devono essere conformi alle norme di quando sono state costruite, E alle norme attuale vigenti al momento di presentazione della richiesta di sanatoria.
Permessi di costruire in sanatoria soggetti anche ad esecuzione di ULTERIORI lavori di adeguamento strutturale NON POSSONO essere rilasciati.ù
L’opera è sanabile solo, e solo se, il fabbricato è conforme alle norme vigenti oggi e a quelle di allora.
Saluti

Ciao, Fausto, la locuzione latina "tempus regit actum*, vuol dire che la data in cui è stato fatto l’ atto lo ha legalizzato in base alle leggi vigenti del momento; tempus vuol dire anche data; una legge emanata dopo la costruzione del fabbricato non vi influisce. La sorella di Eleonora e il marito ha avuto la casa in donazione nello stato in cui si trovava, e vi abitano, quindi all’ anagrafe del comune
risultano tali, ma non ha detto quando è stata costruita e con quali materiali, se in cemento armato o in muratura, nè ha detto se era stata costruita con regolare licenza, Tu sai che il sottotetto non si dichiara al catasto perchè non produce rendita in quanto, assieme al tetto ha funzione protettiva della casa contro le intemperie, diventa mansarda quando vi si aprono quelle specie di abbaini con le finestre che permettono di guardare fuori, far entrare aria e quindi permettere le comodità abitative. Mansarda deriva dal nome dell’ architetto francese Mansard o Mansart, il quale diffuse in Francia questo tipo di architettura e venne adottata anche nella costruzione della reggia di Versailles. Da quando è stato costruito il fabbricato, il tetto fa parte dell’ intero fabbricato, quindi colui che lo costruì verosimilmente fu autorizzato dal Comune. Se venne realizzato prima dell’ adozione dei piani di fabbricazione imposti dalla legge 1150 del 1942 non c’ è sicuramente costruzione illegale in base alle odierne leggi. Se la sorella di Eleonara e suo marito vogliono trasformare il solaio in mansarda con stanzette, dal punto di vista costruttivo si deve adeguare alle odierne normative limitatamente alla mansarda, l’ ammissibilità del peso aggiunto e sul solaio sottostante dipende dalla sua resistenza e dalla rsistenza della struttura portante, quindi non ci vuole molto a fare i calcioli specifici. Quindi sarà cura del tecnico indicarle se è necessaria una SCIA o altro. In quanto alle mie conoscenze del latino le ho studiate allla scuola media liceo scientifico sessantacinque anni fa, ma non fu merito mio, ma dei miei professori, uno era prete che lo parlava e l’ altro una specie di Cerbero, però posso dire che mi hanno fatto bene, non vuole essere un vanto per farmi sfottere da te. Il latino ha espressioni molto sintetiche che danno le idee immediate di quello che si vuol dire, e il verbo se mette quasi sempre all’ inizio delle frase per dare immediatamente il significato di ciò che si vuol dire. Poi mio padre non aveva i soldi per tenermi all’ università e ho sostenuto l’ esame integrativo per l’ ammissione alla quarta classe in due anni sono diventato geometra. Per esperienza fatta e anche subita, ho ottanta anni, posso dire che meno domande si fanno agli inpiegati degli uffuici e meglio è, perchè non sai della loro preparazione, ci sono anche quelli raccomandati che sono i più pericolosi.l’ NTC 2018 non rientra nel caso de quo. Se si vogliono aprire lucernari invece delle finestre, e l’ intero fabbricato è unica unità immobiliare, e ache abitazione principale, al loro posto non farei nulla perchè l’ IMU non si paga. Vale.

Nino scusami per la schiettezza ma ti dico che le sanatorie sono una cosa seria ed oggi soprattutto che tutti vogliono fare il superbonus. Ti porto un esempio: prima le cantine erano disegnate nelle piantine dell’abitazione, e l’agenzia con una circolare vuole che queste vadano scorporate e tutti a lamentarsi perchè questo passaggio può incidere sulle imposte, adesso che le cantine nel caso del superbonus fanno unità a se stante e quindi aumentano i massimali tutti che vogliono scorporare le cantine… diciamo che l’Italiano è un popolo unico a seconda delle proprie convenienze vuole agire di conseguenza (questo non è riferito all’autore del post giusto per chiarire).
Con questo voglio dire che la normativa edilizio/urbanistica/sismica è molto ampia e complessa e bisognare stare attendi ad ogni sanatoria che si vuole fare.

Su questo ti faccio i complimenti. Io non conosco quasi nulla di latino e mi dispiace molto.

Ciao, Fausto, Eleonora ha detto che sua sorella e suo cognato vogliono vuole trasformare il solaio sottotetto in mansarda e che hanno ristrutturato l’ edificio completato nel 2000, ma non ha detto che il fabbricato sia stato ristrutturato abusivamente o no, nè come vogliano dividerla e nemmeno il muro che ha demolito avesse inciso nella struttura portante del fabbricato, non ha detto nemmeno se era un tramezzo in laterizi di cotto o lixiato di gesso. Quindi, limitatamente all’ interno del sottotetto, può chiedere a un tecnico quello che è conveniente fare se trasformarla in mansarda e, installarvi finestre e parapetti, oppure farvi dei lucernari., certo noi non conosciamo lo stato dei luoghi, per cui, se ritornerà in questo sito e si spiegherà meglio, le diremo il da farsi. Vale, in latino vuol dire ti auguro buona salute; lo diceva Cicerone quando scriveva le lettere ai suoi parenti con l’ acronimo S V B E E V = si vales bene est ego valeo, che significa " se stai bene è cosa buona io sto bene".

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Se è un’abitazione in villa, a prescindere se sia sanabile o meno, trattasi di un unica u.i.u. (ABITAZIONE IN VILLA), quindi la causale dell’accatastamento, è una variazione per AMPLIAMENTO+CAMBIO DI DESTINAZIONE. per quanto riguarda la sanatoria dovresti munirti degli identificativi del fabbricato ed estrapolare eventuali concessioni/licenze edilizie comprensive di varianti in opera e verificare la doppia conformità ai tempi dell’eventuale abuso e alla data odierna ex. Art.13 l. 47/85.

Ciao, Giuseppe, Eleonora dovrebbe chiarire se l’ immobile sia il fabbricato costruito in una villa o se è un villino unifamiliare perchè tra i due l’ applicazione dell’ IMU è diversa, inoltre non ha ha chiarito se la ristrutturazione sia stata realizzata abusivamente. Cordialità