Sottotetto/intercapedine non censita: come procedere materialmente con “UIU aff. sfuggita all’accertamento

Catasto
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Buongiorno, avrei bisogno di un aiuto pratico per capire come impostare correttamente un DOCFA a seguito di un respingimento.

La situazione è questa: sono proprietario di un appartamento posto all’ultimo piano di un condominio. Sopra l’appartamento esisteva un’intercapedine tecnica/sottotetto compresa nella sagoma del fabbricato, mai censita catastalmente come unità autonoma.

Questa intercapedine non è accessibile dalle parti comuni, non costituisce uno spazio comune condominiale e l’unico accesso era tramite botola interna al mio appartamento.

Con regolare Permesso di Costruire ho recuperato questo spazio ai fini abitativi, collegandolo all’appartamento sottostante mediante scala interna e realizzando quindi un’unica abitazione su due livelli.

Nel DOCFA avevo pertanto proceduto in maniera abbastanza lineare: soppressione del subalterno originario dell’appartamento e costituzione di un nuovo subalterno comprendente piano primo + nuovo piano sottotetto, con causale ampliamento/ristrutturazione.

Il DOCFA è stato però respinto perché la porzione al piano superiore, non essendo mai stata censita, non risulta assistita da un autonomo titolo di proprietà. L’Ufficio mi ha indicato di fare riferimento alla procedura prevista dal Vademecum DOCFA Lombardia, pag. 265, e in particolare, considerato che l’accesso è esclusivo dalla mia UIU, alla costituzione con RISERVA 1 utilizzando la causale:

“UIU AFF. SFUGGITA ALL’ACCERTAMENTO”

Il mio dubbio è soprattutto operativo: non mi è chiaro materialmente come impostare il tutto nel software DOCFA.

Qualcuno che ha già affrontato un caso analogo potrebbe spiegarmi passaggio per passaggio cosa fare? In particolare: devo presentare prima un accatastamento come “Unità afferente con intestati” attribuendo un nuovo subalterno alla sola intercapedine/sottotetto con Riserva 1? E successivamente come devo gestire il collegamento con l’appartamento sottostante: fusione, unione di fatto o altra procedura? Il subalterno originario dell’appartamento deve essere mantenuto oppure successivamente soppresso?

Mi sarebbe molto utile capire proprio come compilare concretamente i quadri del DOCFA e quale sequenza di pratiche presentare, più che l’inquadramento teorico della questione.

Grazie a chiunque possa darmi una mano, soprattutto se ha già avuto un respingimento analogo dall’Ufficio Provinciale di Milano.

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Salve,
se il fabbricaro è intero compreso il sottotetto e il tetto e appartiene a un solo proprietario, costituisce un’ unica unità immobiliare, e come tale suggetta a unica imposta.Cfr art. 2 DM 2 gennaio 1998 n.28, scaricabile da Internet

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Ho l’impressione che il Catasto abbia confuso ciò che era un semplice sottotetto ispezionabile con una vera e propria unità “sfuggita all’accertamento”, che giustamente deve seguire le indicazioni previste, anche per l’eventuale recupero dell’IMU… Ti consiglio di insistere con la presentazione del normale ampliamento, trattandosi effettivamente di un aumento della consistenza e non già di una nuova UIU. Considerazioni: vi sono centinaia di migliaia di sottotetti solamente “ispezionabili” non dichiarati, in quanto privi delle caratteristiche proprie dalla UIU, pertanto non vedo perchè considerarli alla stregua di cantine o soffitte; mi risulta che vengono dichiarati autonomamente (in seguito ad un recupero edilizio) solo quando sono in comproprietà ed è necessario definire la questione in sede notarile (porzione di UIU).

Temo che nel tuo caso vi sia un’altezza eccessiva del sottotetto, per cui l’Ufficio ritiene vi sia stata comunque una forma elusiva… ma non si può configurare una nuova UIU!

Mandami la pagina citata del Vademecum…

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Ciao, Alesssio,
ci puoi dire se il fabbricato compreso il sotto tetto e il tetto appartiene a una sola persona, se ha un solo numero catastale di identificazione ?

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ciao, si tratta di un immobile in contesto condominiale, lo stabile a più proprietari, ma il mio immobile e all’ultimo piano e sopra insiste un vano tecnico con la stessa sagoma dell’appartamento, chiuso e raggiungibile da botola interna al mio immobile. lo spazio di questa intercapedine aveva un’altezza al colmo di 240 cm prima della ristrutturazione. il tetto è condominiale, ma da quello che mi risulta: Se il sottotetto non è destinato all’uso comune e svolge esclusivamente funzione di camera d’aria/intercapedine di isolamento e protezione dell’appartamento dell’ultimo piano, senza caratteristiche tali da costituire un vano autonomamente utilizzabile, viene considerato pertinenza dell’appartamento sottostante.

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Comunque questa è la pagina 45 del Vademecum

3.2.2 Causali di presentazione
3.2.2.1 Nuova costruzione
Per le nuove costruzioni la causale è intrinseca nella tipologia del documento specifico (nuova costruzione).
3.2.2.2 Causale di unità afferenti
a. Unità afferenti edificate in sopraelevazione
Si utilizza quando si accatasta una nuova unità immobiliare edificata in sopraelevazione dotata di autonomia funzionale e reddituale o un’unità appartenente alle categorie F (F/3 ed F/5).

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ciao, grazie per la risposta. in che modo posso insistere? me lo hanno già respinto 4 volte. Ho soppresso il sub esistente e ne ho ricostituito uno nuovo inserendo anche il piano 2. Ho aggiornato EP inserendo un secondo piano dedicato collegato con scala interna al piano primo, ma mi chiedono di dimostrare la titolarità del volume. il Vademecum alla pagina 256 dice: «C’è la possibilità di intestazione con riserva 1 se si ha accesso esclusivo (non in comune con gli altri condomini) da una UIU già censita ed i relativi intestatari catastali risultano anche i “possessori” del solaio/sottotetto. In questo caso la causale da inserire in forma abbreviata è “UIU AFF. SFUGGITA ALL’ACCERTAMENTO” nel campo “Altro” delle causali di presentazione relative alle unità afferenti di cui al Quadro A - Dati Generali della dichiarazione Do.C.Fa.»

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Grazie per la risposta.

Esatto, questo è il principio su cui si basa il progetto, ma come va gestito catastalmente?

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Di norma il punto di partenza è il diverso concetto di “nuova costruzione”
Per il Catasto Fabbricati sembra essere se u.i.u. mai censita è “nuova costruzione”
anche se fisicamente preesistente …
Per me il punto di partenza è un altro: cosa è stato scritto sull’atto di provenienza
e poi usi e consetudini dell’ufficio provinciale

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l’atto di provenienza è scarno nei contenuti e gli atti di fabbrica irreperibili come da comunicazione ricevuta. Il punto è che ci sono anche sentenze della cassazione che dicono che La proprietà del sottotetto si determina in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Quindi essendo in concreto una pertinenza diretta non si tratta di una nuova uiu da dover rappresentare e classificare. Oltretutto se si tratta di una pertinenza diretta non dovrei dimostrare neanche il titolo.

Se il concetto è corretto in che modo posso insistere affinchè mi venga considerata tale, allego una mia relazione tecnica alla pratica? A quel punto dovrebbe essere corretto come avevo impostato la mia pratica di soppressione sub esistente e ricostituzione di nuovo sub in cui viene rappresentata anche la porzione superiore. La causale resterebbe planimetria / ampliamento + diversa distribuzione spazi interni?

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Il Catasto si contraddice perchè fa riferimento al Vademecum (che non è norma… ma prassi) che dice espressamente “Si utilizza quando si accatasta una nuova unità immobiliare edificata in sopraelevazione dotata di autonomia funzionale e reddituale o un’unità appartenente alle categorie F”, ed il sottotetto in questione non è autonomo!!

Non sapevo che la denuncia fosse stata respinta 4 volte e nemmeno che l’Ufficio fosse entrato nel merito della titolarità (dovrebbe occuparsi dell’aspetto fiscale e lasciare al professionista la responsabilità della formale dichiarazione, anche perchè non è probatorio); a mio parere hai ragione sul fatto che gli altri condomini non hanno titolo (se hai fatto le indagini tramite gli atti notarili) e mi fa specie che il Catasto parta dal presupposto che si tratta di una nuova UIU, peraltro intestata a chi? Ti consiglio di riprovare specificando quanto sopra (se riesci, allega una autocertificazione sottoscritta da tutti gli altri condomini in cui dichiarano di non avere diritti sul sottotetto).

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ho inviato un ulteriore pratica con allegata una relazione tecnica in cui spiegavo le mie ragioni, ma l’hanno respinta nuovamente dicendo: Viste le ulteriori dichiarazioni rese in relazione, si precisa che ne gli atti di fabbrica/permesso di costruire ne le sentenze giuridiche sono idonei a comprovare la proprietà della maggior superficie rappresentata, pertanto non possiamo far altro che confermare l’impossibilita di procedere all’accoglimento della sua richiesta per imotivi gia ampiamente illustrati nelle precedenti sospensioni. Non si può che ribadire di valutare le soluzioni normative già citate nella precedente sospensione.

Ma il punto è che non capisco è secondo quale principio la mancata precedente rappresentazione catastale del sottotetto/intercapedine comporti automaticamente che lo stesso costituisca un bene autonomo, distinto dal mio sub. e quindi bisognoso di un autonomo titolo di proprietà.

Non so cosa fare

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L’Ufficio ha preso una ferma posizione secondo la quale si configura una elusione fiscale per mancata presentazione entro i termini di quella che ritiene, erroneamente, una UIU a tutti gli effetti.

Nell’ipotesi che si sposi la tesi dell’Ufficio relativamente alla richiesta di intestazione del sottotetto in capo a tutti i proprietari del fabbricato, si configurerebbe comunque un ampliamento ma con sconfinamento, da dichiarare in base alla normativa in vigore (Nota prot. n.15232 del 2002) come “porzioni di UIU …” in quanto, si torna a ribadire, non si tratta di nuova UIU.

Si chieda espressamente all’Ufficio il riferimento normativo cui si appellano per ciò che sembrerebbe costituire un abuso di autorità.

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Come sarebbe “soluzioni normative” ? Quali ?
Comunque sono “un tecnico” e NON “un esperto civilista”
So che NON considero corretto “estrapolare” ciò “che può far comodo”
di una sentenza (quale?) relativa “a specifico caso reale”

Salvo titolo contrario, il sottotetto è comune anche se nei rogiti
o nel regolamento non è indicato tra le parti comuni

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli 26/02/20

Sentenza n. 6458 del 6/03/2019 sembra riferirsi a …

11.11 secondo motivo di ricorso di C denuncia la violazione dell’art. 917 c.c. e del principio
“accessorium sequitur principale”, non ravvisandosi nella striscia di terreno per cui è causa gli elementi propri della pertinenza.

Forse si intendeva Cassazione Civile Sezione II del 17 febbraio 2020 n. 3860

La Proprietà del Sottotetto negli Edifici Condominiali
Di Avv. Claudia Chiarini / Diritto / Immobiliare / 30 Marzo 2020
Ultimo Aggiornamento 21 Maggio 2024