Buongiorno, vi contatto perchè ci siamo imbattuti in una causa civile. Abbiamo fatto nella nostra particella una nuova strada di accesso ai fondi, in modo che andavamo a togliere la precedente che passava proprio accanto alla nostra proprieta, ovviamente questa vecchia strada è una COMPROPRIETA’ tra sorelle. Si fa una scrittura privata per la permuta dalla vecchia strada alla nuova ovviamente tutto a spese nostre, in tale scrittura privata però c’è scritto “con medesime caratteristiche tipologiche e dimensionali”. La vecchia strada ha un accesso di 7 metri, poi si stringe a 4 e poi allargarsi a 6, la strada nuova invece avendo dovuto seguire le normative comunali, ha un ingresso di 4 metri e contrinua per tutto il tratto a 4 metri. Oltre a questa difformità tra le due strade, adesso è stato chiamato un ctu per varificare il tutto. Ma il problema è che queste misure della strada vecchia sono quelle che risultano sulla mappa catastale, ma lo stato di fatto è un altro, cioè la vecchia strada straborda finendo nell’altra mia particella ma non essendoci confini risulta un unica cosa strada e fondo! ora mi chiedo cos’ha rilevanza lo stato di fatto oppure le mappe catastali?
Gentile Signora Livia,
se non ho capito male esiste una difformità tra il disegno della mappa catastale e la realtà della strada, in tal caso prevale la realtà perchè la mappa catastale non ha valore probatorio, infatti l’ articolo 8 della legge fondante del catasto n. 3682 del 1886 rimandò ad altra legge la determinazione degli effetti giuridici del catasto e le riforme occorrenti sulla legislazione civile, tale legge non venne emanata. Altro aspetto assume nei confronti del regolamento edilizio del comune, per una risposta in tal senso ci deve fornire altre spiegazioni. Tenga presente che il CTU ma solo un tecnico di cui il Giudice si avvale per decidere che può anche ignorare la consulenza di ufficio se essa non lo convince. Buona giornata.
la strada vecchia straborda nella mia proprietà nello stato di fatto. il regolamento comunale per dla strada interpoderale (quindi parliamo del mio caso) mi ha dato la possibilità di avere un ingresso di 4 metri come da regolamento, invece la vecchia è di 3 metri effettivi, ma poi diventata di 7 perche nessuno si è mai preoccupato visto che era il nonno un unico proprietario e quindi con il tempo si è allargato sulla particella a fianco di sua proprietà. Per tanto la contro parte ritiene che la nuova strada non avendo le stesse dimensioni della vecchia non va bene, però la vecchia allo stato di fatto occupa la sua particella piu la una parte della mia. non posso allegare foto perchè non mi da la possibilità se no vi facevo capire.
Ciao Livia e benvenuta sul forum, qui ci diamo tutti del tu, ok?
Ti ho assegnato il livello di utente abituale così adesso puoi inserire foto o immagini, e ti invito a farlo perché altrimenti è difficile capire la situazione (ovviamente per te è chiara, ma non per noi che leggiamo).
In ogni caso, in linea generale vale quanto ti ha già detto Nino, cioè lo stato di fatto prevale assolutamente sulle mappe catastali, specialmente se tale stato di fatto esiste da più di 20 anni (usucapione).
Non hanno importanza le motivazioni che hanno indotto il precedente proprietario (il nonno) ad allargare o deviare il tracciato della strada. Se quel tracciato è rimasto tale nel tempo, quello è il dato oggettivo che vale per il giudice.
Poi naturalmente le parti possono stipulare qualsiasi accordo per modificarlo, ma non può farlo d’imperio una delle parti unilateralmente, se non ottenendo una sentenza giudiziaria.
Poi c’è il problema (enorme) dei CTU ai quali i giudici affidano di fatto la sentenza anche quando sono palesemente incompetenti.
Ma aspettiamo le foto.
Gentile signora Livia,
da quanto tempo esiste la strada di 4 metri di larghezza, è utilizzata da ambo le parti ? per il fatto che la controparte assume che debba prevalere quanto stipulato nella scrittura privata,è necessario che ci faccia sapere se la scrittura è stata registrata. Buona sera
Più “precisamente” si intende “trascritta” …
La registrazione serve per rendere certa la data della stipula e può farla uno dei contraenti o tutti e due, per trascriverla è necessario un notaio, in tal caso diventa un atto pubblico.
Per farvi capire meglio vi allego la planimetria del progetto dove la strada blu sarebbe quella nuova, la rossa (1536) quella che è al catasto, quella da me colorata di verde è parte della particella 1535. Tale zona verde sullo stato di fatto sarebbe la strada rossa piu quella zona colorata di verde (ricordo che è la particella 1535 di proprieta di mio padre). spero di essere stata chiara
mappa.pdf (866,1 KB)
Gentile Signora,
quale delle due stradelle viene utilizzata ? essa viene usata da entrambe le parti e da quanto tempo? La larghezza di m 4 è stata imposta dal Comune ?
La strada rossa è quella che c’è sempre stata ovviamente non è così come da mappa catastale perchè allo stato di fatto è compresa pure quella che ho colorato di verde; viene usata da tutti per accedere ai fondi, 4 m è stata imposta dalle normative comunali!
Buon giorno Signora,
quella rtracciata sulla mappa catastale non ha nessuna valenza probatoria, allora era stata tracciata come tale perchè non produceva reddito catastaleesente da imposta, e per indirizzo territoriale verso le particelle numerate, che non avevano niente a che vedere con la realtà del terreno, Prevale quella larga m. 4 perchè deriva da un atto di autorità del Comune. Ci può dire da quando è stata realizzata perchè nel nostro ordinamento giuridico l’ art. 11 delle preleggi del codice civile impone la cosiddetta efficacia della legge nel tempo: La legge non dispone che per l’ avvenire: essa non ha effetto retroattivo.
la strada è stata fatta nel 2023 piu o meno… io ho i tecnico della controparte che fa molta pressione sullo stato di fatto quindi noi dovevamo costruire la nuova strada come sta ad oggi cioè le larghezze della vecchia strada piu la parte di mia proprietà, invece noi avendo fatto il progetti comunali le disposizioni sono quelle per una strada interpoderale. Poi scusatemi avendo la vecchia strada ha ormai sconfinato nella nostra proprietà (parlo dello stato di fatto) non si può fare niente su questa cosa? oppure nel momento che lo stato di fatto è cosi, vuol dire che lo sconfinamento è lecito visto che sta li da 20/30 anni?
Se non erro l’ accordo con la scittura privata prevedeva la costruzione di una stradella di pari dimensioni da quella segnata sulla mappa catastale e quindi esse se ne servirono per le esigenze di transito a prescindere dalla forma. La nuova strada è stata realizzata per soddisfare le esigenze di entrambe le parti tramite autorizzazione del comune, quindi non è stato per volontà nè dell’ una e nemmeno dell’ altra parte il cambiamento delle dimensioni e di tracciato; la scittura privata non può produrre effetti giuridici contro l’ autorizzazione del Comune.
ovviamente la costruzione della nuova stradella non è uguale alla strada vecchia, perchè le misure catastali della vecchia (se vedete l’allegato precedente) sono misure che partono da 3, poi 6 poi si stringono di nuovo, ovviamente non potevo fare una strada cosi? basta vedere il m io allegato che ho fornito. che poi la strada nuova sullo stato di fatto è enorme perche occupa anche la mia proprietà quindi una partciella che non era all’interno della scrittura privata. ma la controparte esingue che la nuova strada sia ridimensionata com’è lo stato di fatto! io non capisco che la cosa sia fattibile visto che lo stato di fatto occupa una porzione di un altra particella.
Ancora più chiara da vista satellitaria …
Al Catasto Terreni particelle 1535 + 1536 censite come vigneti (producono reddito)
Particella 1547 regolarmente censita come Ente Urbano
La “nuova strada” verosimilmente per distanza minima da edificio (anzi due edifici)
Gentile Signora,
l’ argomento è diverso da come la pensa Lei o la controparte oppure il tecnico. nella scrittura privata vi sono scritte le volontà delle parti parti per ottenere un risultato che può anche non essere possibile per futuri fatti imprevedibili. Se allora si era stabilito che la nuova stradella doveva avere la stessa forma planimetrica della prima e poi il Comune ha imposto la stradella larga metri 4, non fu nè per volontà di una parte e nemmeno dall’ altra. Quel che resta della particella originaria può essere diviso tra di loro in parti uguali se la stradella non era pubblica o se lo era potrebbe essersi concretizzata la cosiddetta sdemanializzazione tacita. La mappa catastale non c’ entra perchè costituisce una sorta di fotografia del tempo in cui fu disegnata e non dipese dalle volontà delle parti a suo tempo, ma dalla legge istitutiva del catasto n. 3682 del 1886. Sostanzialmente gli impegni dei due contraenti si sciolsero ( scioglimento del contratto tramite scrittura privata) per l’ intervento delle norme contenute nel Regolamento edilizio del comune, se la stradella serve a tutte e due le parti; essa ha una denominazione civica ?.
no! ha un numero civico ma non ha una via perchè è un accesso ai fondi e tali fondi sono delle sorelle di mio padre… lei ha visto questa cosa da un punto diverso da come la vedevo io e il tecnico della controparte! Si parla di stato di fatto, che noi non abbiamo rispettato la scrittura perchè la vecchia strada ha una larghezza diversa ecc… che poi mi chiedo, lo stato di fatto che comprende a catasto la strada piu’ un pezzo della mia proprieta, non ha valore che sono stato espropriato di una parte della quota? la strada si va ad allargare sulla mia proprietà
Le dimensioni su cui si basa la scrittura privata sono le “dimensioni reali” e non quelle della mappa catastale. Se per ipotesi la strada sulla mappa fosse stata di 1 mt non penso che avrebbe realizzato una strada di un metro.
Purtroppo le scritture private, quando si fanno vanno fatte bene senza lasciare adito ad alcun dubblio.
Il fatto che sia stato scritto "con medesime caratteristiche tipologiche e dimensionali” purtroppo mi porta a dire che la scrittura non è stata fatta bene, in quanto nella stessa andava precisata la differente larghezza, la differente forma etc.
Dire che il comune ti ha autorizzato una strada di 4 metri mi suona strano a dire il vero.
Penso che per realizzare la strada avete presentato una SCIA se non addirittura un Permesso di Costruire (dipende dal regolamenti comunali), ma in entrambi i casi è stato fatto un progetto nel quale la strada è stata progettata con una larghezza di 4 metri. Se il progetto avrebbe riportato una larghezza di 5 metri (ad esempio) non credo proprio che il comune non l’avrebbe autorizzata.
Saluti
Più precisamente il Piano Urbanistico Comunale (o “documento equipollente”)
Nel “caso specifico” quale “destinazione urbanistica”?
Pare essere “B1 Zona di rispetto ambientale” (da accertare / verificare)
Quale “possibile conseguenza”?
Quale “distanza minima” tra edificio e “nuova strada”?
Quindi in tribunale la controparte ha un argomentazione favorele. Che poi nella scrittura privato ho specificato che la strada alla particella 1535 " con medesime caratteristiche tipologiche e dimensionali", non ho detto lo stato di fatto. Perchè ad oggi lo stato di fatto equivale parlare di particella 1535 piu una parte di 1536 (mia proprietà) quindi non aveva senso basarmi su una strada che già per 1/4 si trova nella mia proprietà! Mi trovo in una zona con molte limitazioni quindi l’accesso alla mia proprietà per una nuova strada è di 4 metri se no 3.5!