Buongiorno geom. Rossi
ho partecipato al corso SALVA CASA appena concluso e vorrei esporre un quesito al relatore arch. Balasso Romolo.
Un mio cliente, proprietario di un immobile residenziale autorizzato con P.d.C del 2009 e successive varianti con agibilità del 2018 , sta procedendo alla vendita dello stesso e da controllo urbanistico ed edilizio risulta che una stanza (camera singola) ha le caratteristiche dimensionali minime fissate dal DM 05/07/1975, ma presenta una larghezza di 2,40 m in contrasto con quanto stabilito dal regolamento EDILIZIO del Comune di riferimento che prevede una larghezza minima di 2,50 m.
Quindi il P.d.C sopra citato e lo stato di fatto riportano entrambi la larghezza del locale 2.40 m, in contrasto con il limite stabilito dal Regolamento Edilizio.
Il quesito di questo caso specifico chiede se sia possibile applicare le tolleranze di cui all’art. 34-bis del DPR 380/2001 anche se l’esecuzione rispetta lo stato legittimo dell’immobile.
Ho parlato con il tecnico Comunale il quale mi ha riferito che lui al momento del rilascio del P.d.C. non era in servizio e non sa darmi una soluzione in merito. Grazie LIDIA
Sicuramente le tolleranze riguardano ogni parametro delle singole unità immobiliare, quindi anche quello della larghezza minima della stanza. La % sarà in relazione alla superficie utile dell’unità immobiliare (presumendo si compresa tra 100 e 300 mq, sarebbe del 4%, per cui rispetto ai 2,50 sono giusti 10 cm, cosicché 2,40 rientrerebbe nella tolleranza).
Tuttavia la legge riferisce lo stato legittimo ai titoli abilitativi, per cui se il pdc del 2009 risulta essere stato rilasciato con 2,40, a mio parere lo stato di fatto, se corrisponde, va ritenuto legittimo.
Chiedo una precisazione la larghezza minima della stanza, fissata dal regolamento edilizio è da considerare un requisito igienico-sanitario?.. se fosse la tolleranza da considerare è dettata dal comma 1 dell’art. 34-bis ( 2%) così come indicato dal comma 1-ter…
Visto che lo stato di fatto corrisponde ai titoli abilitativi rilasciati il venditore può avere qualche responsabilità sull’acquirente dell’immobile ? … e quest’ultimo può pretendere il classamento della stanza a locale accessorio ? (la stanza ha una superfice di 10,55 mq)
Sulle responsabilità giuridiche dei soggetti occorre sentire un legale. Sul fatto che un regolamento edilizio fissi la larghezza minima di una stanza, è possibile che in fase esecutiva si realizzi uno scarto dimensionale, il quale è coperto dalla tolleranza di cui all’art. 34-bis. Se l’immobile o l’unità immobiliare risulta “conforme” al titolo abilitativo edilizio, sotto il profilo urbanistico-edilizio sussiste lo stato legittimo, anche ai fini della compravendita. Qualora una stanza sia di 10,55 mq, come noto dal DM 5.7.75, può essere adibita a camera da letto singolo qualora abbia superficie finestrata apribile e gli altri requisiti previsti dalla legge.