Ma i balconi, non essendo sotto le coperture, perché non vengono esclusi dal conteggio delle superfici virtuali?
Nel caso di terrazzi verandati, quindi volumetrici, è obbligatorio accertarne la regolarità edilizia? Oppure si assume lo stato dei luoghi per l’uso diversificato di tale superficie?
Quindi per le coperture si prende le superfici in proiezione sotto ognuna falda, sia inclinata che pari, escluse le porzioni comuni?
In un condominio, di cui non sono nè progettista nè direttore lavori, stanno eseguendo lavori di rifacimento facciate al 50%. Vengono rifatte facciate e terrazzi. Per tali lavori è stato necessario smontare le verande esistenti che erano condonate. Un condomino, mio amico, mi chiede se lo smontaggio e rimontaggio delle verande, ed eventuale sostituzione con nuove, rientra nelle detrazioni e se si come potersi interfacciare con le ripartizioni millesimali. Non tutti hanno la veranda e quindi dovrebbe figurare come spesa individuale ma credo che per poter essere detraibile, trattandosi di manutenzione ordinaria, debba essere visto come intervento condominiale costituendo la veranda la vera facciata attuale, e gestita poi dall’amministratore come detrazione personale indipendente dai millesimi generali. Giusto?
Per quanto riguarda i millesimi di proprietà generale anche i balconi devono essere considerati perché forniscono maggiorazione al valore dell’unità imm.re alla quale sono annessi. Pertanto, nella ripartizione delle spese devono considerarsi anche tali valori ed anche per le spese della copertura, quando nell’edificio in questione vi è un’unica struttura di tetto che copre tutte le unità dello stabile. Secondo il codice, infatti, le spese per la conservazione delle parti comuni a tutte le unità imm.ri e che forniscono la stessa utilità alle unità medesime vanno ripartite in proporzione dei relativi valori; come si è più volte pronunciata la Suprema Corte fanno parte di tali valori non solo i balconi ma anche le aree adibite a giardino di proprietà esclusiva. Nel caso di copertura mista, invece, visti i principi espressi dalla Corte di cassazione secondo cui in tale situazione le differenti coperture vanno mantenute rispettivamente a spese dei soli proprietari delle unità sottostanti poichè sussisterebbe una sorta di “condominio parziale”, e nel caso in cui un’unità sia coperte da differenti strutture di tetto, occorre suddividere i valori di tali unità in modo da calcolare i valori delle parti sottostanti ad una copertura così come quelli sottostanti all’altra o alle altre coperture. In tal caso rimane il dubbio se le parti scoperte debbano essere considerate anche in tale situazione e rimarrebbe comunque la problematica di stabilire nella ripartizione di quale copertura considerarli. In tal caso, pertanto, visto questa distinzione operata dalla Cassazione, nel caso di copertura mista e solo in tale fattispecie, ritengo che le parti scoperte come balconi e giardini possano essere esclusi da tali ripartizioni, ovviamente, fino a nuove pronunce della Suprema Corte che chiariscano anche tale problematica; spiegherò meglio la questione e la relativa problematica nella lezione sulle coperture nel corso che faremo a settembre (nelle slide del corso appena svolto vi è comunque relativa esemplificazione). In merito al secondo quesito, premetto che quello delle irregolarità edilizie e l’eventuale incidenza sulle tabelle millesimali è un tema particolare che richiederebbe un’ampia spiegazione. Innanzi tutto va premesso che l’incarico di redazione delle tabelle non comprende, solitamente, anche quello di accertamento della conformità urbanistica o catastale degli immobili quindi ritengo che non sia un errore del tecnico redattore quello di assumere lo stato di fatto dei luoghi; ciò detto, consiglio sempre di documentare nella relazione tecnica allegata alle tabelle che si stanno redigendo che le stesse sono state predisposte in base allo stato dei luoghi rilevato in sito. La problematica che rimane, invece, quando si accertano delle irregolarità urbanistico edilizie, è quella che: se da un lato potrebbe sembrare corretto che tali abusi siano da considerare poiché al relativo maggior valore deve corrispondere una maggiore compartecipazione alle spese condominiali da parte del relativo proprietario, di contro allo stesso verrebbe attribuita un’indicazione numerica maggiore di quelli che sono i suoi diritti poichè a tale maggiorazione di millesimi corrisponderebbe anche un maggiore peso nelle assemblee condominiali (maggiore valore nella costituzione delle assemblee e nelle relative delibere). In tal senso considerare i valori delle parti abusive non risulterebbe quindi corretto trattandosi di porzioni immobiliari illecite e che quindi non dovrebbero essere considerate nelle ripartizioni millesimali. In merito al terzo quesito preciso che nel caso di copertura mista vanno distinte le differenti strutture di tetto che si diversificano appunto poichè sostenute e costituite da differenti strutture; se esiste un tetto a falde inclinate, che sia a doppia falda o a padiglione, tale copertura va intesa come un unico tetto quando lo stesso è sostenuto e costituito dalla stessa struttura e non devono invece differenziarsi le singole falde che fanno parte comunque della stessa struttura di tetto; nel quesito posto mi sembrava invece che si intendesse necessaria la distinzione delle proiezioni in base alle singole falde. Ovviamente se vi sono due tetti a falde inclinate sostenuti da due strutture distinte e magari poste a quota differente vanno considerate come due coperture differenti e le relative spese vanno suddivise solo tra i proprietari delle rispettive unità sottostanti. Sempre in riferimento al quesito, se una copertura è piana e l’altra è inclinata vanno considerate distintamente e quindi vanno determinate quali sono le unità imm.ri o loro proiezioni sottostanti all’una ed all’altra. Il quarto quesito, in merito all’eventuale detrazione spettante per lo smontaggio e rimontaggio delle verande, esula dall’argomento del corso e per il quale occorrerebbe vagliare la relativa giurisprudenza ma soprattutto andrebbe verificato che tra le tante precisazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate nelle innumerevoli Circolari emanate dopo il “Superbonus” non sia stato trattato anche tale argomento.
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Buongiorno
caso di edificio con unico accesso da strada, ampio androne di ingresso comune a tutte le u.i. (dove sono presenti anche pozzetti di ispezione fossa settica condominiale interrata) e, da qui, il vano scala per le u.i. ai piani superiori (ci sono u.i. anche al piano terra).
Domanda: è corretto redigere una Tabella A/1 di proprietà utilizzazione separata dell’Androne?
Oppure si deve considerare Tabella B di utilizzazione differenziata Androne+Vano Scala tutto assieme?