dopo diverse risposte contrastanti da parte di vari professionisti che mi hanno fatto a volte divertire e a volte disperare, sono qui per porre agli esperti in materia una domanda piuttosto bizzarra, in quanto di solito in vicende che comprendono verande&co accade il contrario.
Premessa: nel condominio dei miei (prov. di Prato) nel 1989 tutti i condomini hanno richiesto e ottenuto l’autorizzazione alla costruzione di una veranda sui relativi terrazzi: tuttavia solo nel mio appartamento la veranda, pur avendo l’autorizzazione, non è mai stata realizzata nè sono mai iniziati i lavori di costruzione.
Guardando i vecchi documenti ho trovato l’autorizzazione alla realizzazione della veranda del 1989 che recita, tra le altre: “I lavori dovranno iniziare entro un anno ed essere ultimati entro tre anni dal rilascio della presente autorizzazione. Il mancato rispetto dei termini suddetti comporterà automaticamente la decadenza dell’autorizzazione”.
Insieme all’autorizzazione ci sono ancora i due cartellini di inizio e fine lavori che andavano rilasciati al comune, immacolati in quanto non utilizzati.
Infine ho trovato la pratica, del 1990, di variazione catastale in cui viene depositata la planimetria CON veranda. (il geometra ha dichiarato il falso?)
Oggi ci troviamo a fare il 110%. Il geometra, in sede di sopralluogo, planimetria catastale alla mano ha constatato l’assenza della veranda (presente però in planimetria) e dunque ha detto che, per regolarizzare la situazione, bisognerebbe o costruire una veranda o sanare la planimetria con una SCIA in sanatoria (piuttosto cara).
La domanda che vi pongo dunque è: secondo voi qual è la via meno costosa per sanare questa difformità?
Grazie in anticipo a chi avrà voglia di leggere e rispondere!
Ciao, Lorenzo,
mi pare che per realizzare una veranda sul balcone, di recente, sia stata emanata una legge secondo cui non ci vuole nessuna domanda, ma una comunicazione di inizio dei lavori e forse bisogna pagare al comune 50 euro a mq , cerca in internet perchè non è escluso che l’ impiegato del comune non si sia informato, non so per l’ accatastamento. Per il condominio se altri hanno realizzato verande non vedo come non lo possa fare tu. Cordialità
Ciao nino grazie per la risposta. Il punto è che non è nostra intenzione creare la veranda anzi, vogliamo lasciare il terrazzo aperto. Perciò per essere in regola con il 110% dovremmo sanare la difformità rimuovendo la veranda dalla planimetria e quindi certificando lo stato di fatto (terrazzo aperto). Pensi che serva una Scia in sanatoria o basta una cila?
Inoltre, visto che i lavori non sono mai stati avviati, l’autorizzazione dovrebbe essere scaduta in teoria. Quindi è ancora considerabile un abuso il fatto di non avere la veranda? Dal momento che mi risulta che il catasto non è probatorio.
Ciao, Lorenzo,
l’ Italia è uno Stato di diritto, l’ art. 832 del c.c. testualmente dispone: il proprietario ha diritto di disporre e di godere delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l’ osservanza dell’ ordinamento giuridico, quindi nulla ti vieta di lasciare il balcone così per come è. Le risultanze catastali hanno valore archiviale ai fini fiscali. L’ abuso si concretizza quando si fa una cosa contro legge e non quando non si realizza. Dici bene che il catasto non è probatorio infatti nell’ art. 10, poi diventato 8, della legge istitutiva del catasto n. 3682 del 1 marzo 1886 testualmente è scritto: con altra legge saranno determinati gli effetti giuridici del catasto e le riforme che occorressero nella legislazione ciile, essa non venne più emanata perchè avrebbe creato tante di quelle complicazioni giuridiche al neonato Regno d’ Italia, difficili da immaginare. Per quanto riguarda difformità tra il reale e il catastale, e quindi fare una rettifica catastale, devi ponderare se ti conviene per la spesa, infatti mi pare che i balconi non sono soggetti ad imposta o, se lo sono, ti costerebbe solo un’ inezia all’ anno o nessuna se la tua costituisce abitazione principale. Cordialità
Ciao nino, quindi secondo te basta una rettifica catastale in cui si va a levare la veranda?
Perchè in teoria il titolo è scaduto nel 1991, tuttavia mi perplime il fatto che sia stata presentata nel 1990 una variazione catastale (con la firma, oltre del geometra, anche di mio padre tra l’altro) con la veranda presente. Non so cosa abbiamo combinato.
Ciao, Lorenzo,
Il catasto venne istituito a scopo fiscale e ne venne istituita la conservazione per aggiornamento
delle variazioni nell’ archivio del catastale con i conseguenti effetti fiscali, quindi devi ponderare se ti conviene affrontare i costi che comporta l’ aggiornamento e, per l’ adempimento fiscale, nel tuo caso si ridurrebbe a qualche centesimo di euro da pagare ogni anno. Se invece il tuo appartamento costituisce “abitazione principale”, che alcuni confondono per prima casa, non paghi nulla. La differenza di definizione tra abitazione principalee prima casa è notevole perchè si può confondere con una casa che era stata costruita prima di entrare in vigore la legge che ha istituito l’ IMU, al tuo posto lascerei le cose come stanno. Cordialità.
Ciao, rispondo al post in base alla mia esperienza…secondo me ci sono vari aspetti da valutare…
concordo con quanto dice il geom. per affrontare il 110 (fare la veranda o sanare)
consiglio di valutare il problema con il tecnico comunale perchè bisogna capire all’epoca com’è stato autorizzato l’intervento; esponi dicendo che tutti i condomini hanno partecipato alla richiesta, quindi presumo ci sia a monte un’assemblea che ha deliberato l’intervento e immagino sia stato valutato anche il decoro archiettonico del palazzo (cosa che nei condomini non è da sottovalutare)… presumo anche che il comune abbia valutato ed autorizzato l’intervento in funzione di ciò giusto per non avere un effetto “arlecchino”…Capiscimi che, non avendo visto un progetto o una foto, mi immagino un condominio con una metrica di facciata lineare dove la mancanza di una veranda non realizzata influisce (nagativamente o meno) sull’aspetto esterno… quindi ti consiglio di valutare questo aspetto, secondo me molto importante;
concordo sulla SCIA in sanatoria (sempre però dopo aver analizzato e magari concordato con il comune il tutto; anche se poi la responsabilità è in carico al professionista)
riguardo i costi c’è sicuramente la sanzione amministrativa da pagare e poi la pratica al professinista… (quindi non so dirti se il tutto è oneroso meno e non entro in merito sui compensi professionali)
forse la cosa più facile e realizzare la veranda …considera, che a mi immagino sempre una struttura in metallo dove puoi facilmente tenere aperto le forometrie o chiuderle a piacere…
Ciao
Al momento ti confermo che quella è un’abitazione principale ma non prima casa (temi legati a separazione e affidamento dei miei genitori) ma in ogni caso non è tanto il tema fiscale che mi preoccupa. Di fatto se, come pare che sia, porteremo avanti il 110% (CILA già depositata) la situazione andrà sanata entro fine lavori.
sono d’accordo però i costi variano tra le due opzioni di non poco(vedi punto 3-4-5)
sicuramente valuteremo il tema con il comune
Senza contare il fattore estetico (i miei non vogliono una veranda) ci hanno prospettato un costo di realizzazione della veranda tra il doppio e il triplo della sanatoria (spannometricamente). Oltretutto con la realizzazione della veranda non verrebbe realizzato il cappotto sulla parte coperta dalla veranda.
Parlando col geometra che si occuperà del 110% mi ha detto che la cosa migliore è aspettare l’accesso agli atti per valutare in che stato è la pratica di autorizzazione della veranda rilasciata nel 1989 (scaduta o autorizzata), in quanto in assenza di inizio/fine lavori il titolo dovrebbe essere scaduto nel 1991. Tuttavia non capisco proprio come il geometra del tempo abbia presentato una variazione catastale di fatto falsa. Sarà che l’ha presentata per tutti i condomini e non ha verificato lo stato dell’arte di ogni singola unità?