Buongiorno a tutti,avrei da sottoporvi un problema che mi sta tartassando: una cliente vorrebbe sanare una porzione di veranda (1,80 mq) che ha realizzato per chiudere completamente il balcone del suo appartamento in condominio, in contrasto al progetto del 1989 (una Comunicazione Inizio Lavori per manutenzione straordinaria), che prevedeva, oltre alla demolizione di alcuni muri divisori interni per allargare il soggiorno, la realizzazione sì della veranda, ma sul 90% del balcone senza chiuderlo completamente (in pratica rimaneva libera solo la zona in corrispondenza del finestrone che dal sogg. va sul balcone e che lei ha “verandato”). Con il Decreto Salva casa questo piccolo abuso potrebbe rientrare nelle parziali difformità e quindi nella conformità disgiunta (alla disciplina urbanistica oggi e alla disciplina edilizia all’epoca dell’abuso)? Oppure nelle tolleranze edilizie? Premetto che l’edificio risale agli anni 20 e non ci sono documenti e progetti in quanto andati distrutti durante la guerra. Io so che in un condominio quando si fa un ampliamento bisogna verificare che ci sia volumetria residua avanzata dalla costruzione originale sul lotto edificatorio.
Qualcuno potrebbe darmi un consiglio? Si può sanare con il Salva casa?
Grazie
Ciao, Giuseppe,
permettimi di darti del tu, in merito al tuo quesito nel nostro ordinamento giuridico vige il cosiddetto tempus regit acactum, quindi dato che l’ edificio è stato costruito negli anni venti allora la legge sull’ edilizia non era stata emanata. Nel 1942 fu emanata la legge 1150 che nel tempo ha subito modificazioni. Immagino che i lavori di manutenzione straordinaria siano stati autorizzati dal comune e quindi è stata effettuata la variazione catastale dei vani. Per quanto riguarda la porzione di veranda non più necessaria l’ autorizzazione come disciplinato dalla legge 115 del 2022, per maggiori chiarimenti sui materiali da usare la puoi scaricare da internet.
Si, i lavori di manutenzione straordinaria sono stati autorizzati dal comune così come la veranda. Nel 90 è stata fatta la variazione catastale per ampliamento con cui è stata ridisegnata la piantina così come è oggi (nemmeno è indicata la porzione di veranda non autorizzata e tutto il balcone risulta “veranda”). Non ho capito il discorso dell’autorizzazione: non bisogna sanare la porzione abusiva?
Ciao, Giuseppe,
non è necessario sanare la porzione di veranda di cui parli, ,vai a consultare l’ art. 33 quarter della legge 115 del 2022 per vedere se i materiali che hai usato hai usato rientrino nel disposto della legge predetta, è scaricabile da internet. Non so dirti se si deve accatastare.
no, purtoppo non rientra nel caso delle vetrate panoramiche
L’ art. 33 quater della legge 115 del 2022 è stato modificato dall’ art. 33 quater delle legge 142 del 2022, è scaricabile da internet, quindi puoi leggerlo e vedere se fa il caso tuo,
Non fa al caso mio purtroppo.
E’ accatastata per intero la veranda o no ?
nella piantina catastale inviata con il docfa è indicata come veranda l’intero balcone, quindi sembra di si. Però ho la ricevuta di una DIA, datata 2003, in cui si parla di “ampliamento”. Adesso non so il contenuto, dovrei andare al comune a chiederla. E sulla visura risulta solo questo intervento
Se è accatastata vuol dire che c’ era stato il permesso del comune, bisogna trovare la data dell’ accatastamento e poi nell’ archivio del comune
la data dell’accatastamento è gennaio '90
Dato che è stata accatastata vuol dire che a monte c’ era il permesso del comune allegato alla domanda di accatastamento.
Come vedi,nella piantina è indicata come veranda tutto il balcone ma, leggendo il docfa, come superficie “verandata” è stata riportata quella senza la parte irregolare, quindi non è stata accatastata tutta.
la tolleranza è il 6% al netto del parapetto vedi se ci rientri, data la scarsa rilevanza della cosa ai fini fiscali potresti tentare con una domanda di correzione catastale. Ma chi deve contestare al tuo cliente tale piccola differenza tra il reale e il mappale?
La superficie da sanare rispetto alla superficie dell’appartamento è meno del 5%, quindi devo presentare una pratica di sanatoria dicendo che rientra nelle tolleranze? E poi fare la rettifica catastale della piantina?
Certamente, comunque cerca in internet digitando tolleranze delle superfici e troverai la normativa.
Mi è venuto un dubbio: realizzando la veranda si perde il diritto di veduta “a piombo” verso il basso? Ovvero, la veranda non è più una finestra o un balcone?