Buonasera,
circa tre anni fa a seguito della volontà del mio condominio di giocarsi la carta Superbonus, il tecnico incaricato procede ad effettuare al catasto una divisione della mia unità abitativa accatastata come A3 comprendente anche un locale pertinenziale con accesso carrabile su cortile condominiale. Da A3 quindi il tecnico scinde l’abitazione dal locale accatastandoli in A2 e C6. A seguito di verifiche fatte solo a posteriori, vengo a conoscenza che il locale, frutto di abuso edilizio sanato intorno alla metà degli anni '80 in virtù della L.47/85, risulta come da concessione edilizia in sanatoria, ancora come deposito. Pensiamo bene di procedere col tecnico ad avviare una SCIA al Comune per cambio di destinazione da deposito a garage speranzosi di allinearci con i dati catastali ma dopo qualche mese detta SCIA mi viene respinta con la motivazione che la pratica catastale doveva seguire quella urbanistica e non viceversa. In sostanza mi trovo al punto di partenza. Ho urgenza di risolvere il prima possibile la problematica poichè dovrei affittare il locale che verrà utilizzato come ricovero di un’auto d’epoca e vorrei evitare beghe condominiali. Spero possiate aiutarmi a risolvere il mio problema.
Devi procedere con Permesso di Costruire in sanatoria in quanto ritengo che con la scia non sia possibile cambiare la destinazione d’uso da deposito ad autorimessa essendo queste due categorie “urbanistiche” non omogenee.
Se pure il comune di accetta la SCIA va comunque presentata in sanatoria con pagamento di sanzioni ed oneri.
Saluti
Effettivamente al Catasto Fabbricati la categoria C
comprende i locali di uso terziario e commerciale
ma occorre precisare quelli senza fini di lucro (C/4 - C/5 - C/6)
ed in questi casi il responsabile catastale deve verificare
la sussistenza del cambio di destinazione d’uso (fiscale)
(in sostanza potrebbe respingere la richiesta presentata con pratica DoCFa)
Poi ci sono i problemi della pertinenza all’abitazione
e la destinazione urbanistica (mutamento rilevante)
Per esempio . . .
Il suddetto articolo dell’Ing. Carlo Pagliai menziona
l’art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (TUE) . . .
DPR n° 380 del 06/06/2001
. . . che è stato modificato dal Decreto Salva-Casa . . .
Decreto Legge n° 69 del 29/05/2024
(convertito con modificazioni dalla Legge n° 105 del 24/07/2024)
. . . e di recente il MIT ha pubblicate le nuove linee guida
https://www.mit.gov.it/nfsmitgov/files/media/basic/2025-01/Introduzione%20e%20nota%20metodologica.pdf
https://www.mit.gov.it/linee-guida-dl-salva-casa
https://www.mit.gov.it/comunicazione/news/casa-tavolo-al-mit-sulle-novita-taglia-burocrazia
Occorre (ed occorreva) presentare la ricevuta della variazione catastale
ai sensi dell’art. 23, comma 7 del DPR 380/2001
Prima si avvia la pratica edilizia / urbanistica e poi quella catastale
come indicato dal Comune che ha respinto la SCIA (in sanatoria ?)
(cambio d’uso con o senza opere ?)
Io non mi riferisco alle categorie catastali che sono tutt’altra cosa.
Mi riferisco alle categorie urbanistiche:
a) residenziale
b) turistico-ricettiva
c) produttiva e direzionale
d) commerciale,
e) rurale
Quello che penso anch’io . . .
. . . ma tu non hai letto (o non compreso) il testo tra parantesi
Le mie riflessioni sono per steps (passi)
Prima ho esaminato l’aspetto catastale (e quindi fiscale)
poi sono passato all’aspetto edilizio / urbanistico
Per il fisco è una cosa, per l’urbanistica è un altra cosa
In realtà ci sarebbe anche l’aspetto civilistico
A volte dell’u.i.u. censita al Catasto Fabbricati in una certa categoria
non corrisponde un utilizzo consono a quell’uso (destinazione)
Ci sono casi di magazzini che di fatto sono usati come abitazioni
quanto meno per la permanenza di persone (pernottamenti)
Poi occorre conoscere di quale superficie / volume si sta parlando / scrivendo
Per il Catasto la diversa superficie e lo scopo di lucro
significa diversa categoria (per esempio da C/6 a D/8)
Entrano in ballo le circolari e le lettere circolari (AdE ed ex AdT)
per esempio la Circolare 4/2006 (paragrafo 3)
- IL CLASSAMENTO: PROFILI GENERALI
E’ d’obbligo innanzitutto sottolineare l’importanza di un corretto esame preliminare delle caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza dei requisiti per l’attribuzione di una delle categorie dei gruppi ordinari e, dall’altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare più rispondente alle caratteristiche oggettive dell’immobile.
A tale scopo rileva prioritariamente la loro destinazione funzionale e produttiva; a parità di destinazione, si dovrà poi tenere conto delle specifiche caratteristiche tipologiche, costruttive e dimensionali, che differenziano gli immobili in esame dalle unità tipo o di riferimento (8), rappresentative dei corrispondenti immobili di categoria ordinaria.
Per i riferimenti più vecchi si comincia dalle istruzioni e dai massimari
Per l’aspetto catastale non hanno eccepito il classamento proposto
(quindi anche la variazione da C/2 a C/6)
Rimangono le riflessioni sugli aspetti edilizio / urbanistico
In generale per le diverse superfici anche la prevenzione incendi
Poi l’eventuale regolamento condominiale (sul cambio destinazione d’uso)
Ritengo non rari (pochi ?) i battibecchi (rapporti) tra Catasto e Comune . . .
A volte chi per il Catasto rimane ancorato a norme / prassi vetuste
e poco considera (interpretazione diversa ?) le norme nazionali recenti
Anni fa (ma ancora adesso) ci sono diverse opinioni tra le sedi provinciali
Comunque ci sono le diverse tabelle sulle superfici per il vano catastale
(superfici minime e massime per la categoria del gruppo A)
Nel caso specifico non comprendo il preventivo accertamento sulla regolarità edilizia / urbanistica prima di quella catastale
Le confuse norme sul Superbonus come sappiamo hanno creato problemi
Non mi riferisco alle truffe fiscali sulle cessioni dei crediti (che all’inizio non c’erano), ma mi riferisco alle diverse dichiarazioni dei tecnici abilitati, alle distinzioni sulle irregolarità sull’edificio (parti comuni) e le singole unità immobiliari
Molto semplicemente, se la concessione in sanatoria riguarda un deposito il tecnico avrebbe dovuto censire il locale nella categoria C2; poi se lo si vuole affittare come garage, necessita la categoria C6, ma dopo la variazione di destinazione in Comune. In sostanza dovresti variare la categoria in C2 per assecondare la richiesta del Comune e poi tornare a dichiarare un C6… !!!
Fra l’altro, a mio parere, per un’auto d’epoca potrebbe rimanere la destinazione deposito…